Sau cơn sốt, đất Thanh Oai vào giai đoạn giao dịch ảm đạm, giá neo cao
Thanh Oai từng sốt đất đấu giá, nay giá vẫn neo cao nhưng giao dịch chậm. Nhiều khu đã tăng gấp đôi, thậm chí gần 3 lần.
Đất Thanh Oai sau cơn sốt đấu giá nay vẫn neo giá cao, nhưng giao dịch thực tế lại chậm. Từ sau Tết, mặt bằng giá gần như đi ngang, trong khi nguồn hàng mới không nhiều.
Thanh Oai sau cơn sốt đất đấu giá
Thanh Oai là huyện cũ nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội. Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, khu vực này hiện thuộc 4 xã gồm Thanh Oai, Bình Minh, Tam Hưng và Dân Hoà.
Cách đây khoảng 2 năm, bất động sản Thanh Oai từng là tâm điểm khi phiên đấu giá 68 thửa đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao cũ (nay là xã Bình Minh) diễn ra vào tháng 8/2024. Giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu/m2, nhưng giá trúng cao nhất vượt 100 triệu/m2.
Thời điểm đó, VARS từng nhận định mức giá này là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Nhiều nhà đầu tư tham gia với mục đích lướt sóng, sang tay kiếm lời, thậm chí sẵn sàng bỏ cọc.
Vì sao giá vẫn neo cao?
Sau sự kiện này, hiệu ứng sốt đất đấu giá lan sang nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thạch Thất, Sóc Sơn... trước khi hạ nhiệt vào những tháng cuối 2024.
Sang năm 2025, khu vực Thanh Oai cũ tiếp tục đón nhiều dự án và đề xuất lớn. Có thể kể đến Khu đô thị Mỹ Hưng ở xã Tam Hưng (182 ha) của Tập đoàn Mường Thanh; đề xuất Khu đô thị sinh thái kết hợp sân golf ven sông Đáy của HDMon với tổng vốn khoảng 10.000 tỷ, quy mô gần 292 ha; và khu đô thị mới khoảng 1.470 ha do Vingroup đề xuất.
Đầu năm nay, UBND TP Hà Nội cũng phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 - 2030. Trong danh mục có Khu đô thị tập trung phục vụ đa mục tiêu tại các xã Bình Minh và Tam Hưng của CTCP Vinhomes, quy mô hơn 603 ha, tổng vốn 134.114 tỷ, dự kiến hoàn thành năm 2030.
Khó mua đất dưới 2 tỷ
Những yếu tố trên đã góp phần đẩy mặt bằng giá đất Thanh Oai lên mức mới. Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán ở nhiều nơi đã tăng bằng lần trong khoảng 2 năm qua.
Tại Đỗ Động, giá đất tăng gần 3 lần so với quý I/2024, hiện dao động 56 - 117 triệu/m2. Giá rao phổ biến trong quý I/2026 đạt 79 triệu/m2, cao nhất trong 5 năm qua.
Ở Bình Minh, giá đất đã tăng gấp đôi trong 2 năm, hiện dao động 56 - 114 triệu/m2. Giá rao phổ biến quý I/2026 đạt 83 triệu/m2, cao nhất trong 6 năm qua.
Tại Tam Hưng, giá đất tăng khoảng 2,3 lần so với quý I/2024, hiện dao động 76 - 158 triệu/m2. Giá rao phổ biến quý I/2026 đạt 93 triệu/m2, cũng là mức cao nhất trong 6 năm qua.
Theo một môi giới địa phương, nếu tài chính dưới 3 tỷ thì nhà đầu tư chỉ có thể tìm đất thổ cư trong ngõ; còn dưới 2 tỷ thì rất khó giao dịch.
Đất ngõ nhỏ trong dân ở Kim Bài đang dao động 50 - 60 triệu/m2, ở Thanh Cao khoảng 2,5 - 3 tỷ/lô. Sang Tam Hưng, nhiều lô đã trên 3 tỷ, thửa đẹp giáp mặt đường từ 100 triệu/m2 trở lên.
Với đất đấu giá, thị trường chủ yếu thu hút nhà đầu tư vốn khỏe, khoảng 5 - 8 tỷ. Tại Thanh Thần, nơi từng ghi nhận giá trúng vượt 100 triệu/m2 vào năm 2024, hiện các lô mặt ngoài giáp đường nhựa được rao bán từ 120 - 130 triệu/m2, lô mặt trong từ 80 triệu/m2.
Giao dịch thực tế đang chậm
Chia sẻ từ môi giới địa phương cho thấy dù người quan tâm đi xem nhiều, giao dịch thực tế không nhiều. Từ sau Tết Nguyên đán, giá đất Thanh Oai hầu như đi ngang.
Về phía người bán, nhiều người vẫn giữ đất vì nhìn thấy tiềm năng trong tương lai. Chỉ một số trường hợp bị áp lực tài chính, lãi suất tăng cao mới chấp nhận giảm nhẹ để dễ bán.
Thị trường hiện cũng không có nhiều hàng mới, nguồn cung chủ yếu là đất cũ rao bán từ trước đó. Ở một số nơi, chính người dân địa phương còn đi tìm mua thêm đất vì khu vực họ ở nằm trong quy hoạch dự án, sắp phải di dời.
Đất vùng ven có còn dư địa?
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, xu hướng quan tâm bất động sản ven đô đang rõ hơn. Điều này có thể tạo tâm lý tích cực và thúc đẩy giá trong tương lai.
Ông cũng cho rằng các trục vành đai, loạt đại dự án như Khu đô thị thể thao Olympic (9.171 ha, 925.000 tỷ) và Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (11.000 ha, 855.000 tỷ) đang dần định hình diện mạo mới cho Thủ đô.
Ở góc nhìn khác, chuyên gia lưu ý rủi ro đầu cơ vẫn hiện hữu. Giá đất vùng ven thường tăng theo niềm tin, nhưng khi quản lý siết chặt, bong bóng có thể vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất.
TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng nhà đầu tư trung lưu giờ khó còn đầu tư theo kiểu dồn hết tiền mua đất rồi chờ sinh lời. Giai đoạn đó đã qua, thay vào đó cần phân bổ tài sản rõ ràng để vừa tạo dòng tiền, vừa đảm bảo an toàn danh mục.
Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá đất Thanh Oai hiện nay? Comment bên dưới nhé!