Rao bán “cắt lỗ” lan rộng, bất động sản Hà Nội vẫn "ế"

Rao bán “cắt lỗ” lan rộng trên thị trường bất động sản Hà Nội, nhưng thanh khoản vẫn thấp. Nhiều nhà đầu tư đã hạ giá, song người mua vẫn đứng ngoài, khiến thị trường tiếp tục giằng co.

Giảm giá sâu nhưng vẫn khó thoát hàng

Thời gian gần đây, trên các nền tảng mạng xã hội xuất hiện dày đặc tin rao với cụm từ “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm sâu”. Từ đất nền, chung cư đến nhà phố, nhiều chủ sở hữu liên tục điều chỉnh giá để sớm chốt giao dịch. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thực tế vẫn khá khiêm tốn.

Ông Nguyễn Văn Hùng, trú tại Phường Hoàng Mai, Hà Nội, cho biết ông đã rao bán lô đất 60m2 từ mấy tháng nay. Giá ban đầu là 8,9 tỷ đồng, sau nhiều lần điều chỉnh còn 8,5 tỷ đồng, tức giảm khoảng 400 triệu đồng so với cách đây mấy tháng, nhưng vẫn chưa bán được.

“Tôi đã giảm giá khá sâu, gần như chấp nhận lỗ nhưng vẫn không có người mua thực sự. Chủ yếu là khách hỏi tham khảo rồi im lặng”, ông Hùng nói.

Tương tự, bà Trần Thị Lan ở khu vực Hà Đông, Hà Nội cũng đang trong tình cảnh “bán không ai mua” dù đã giảm giá căn hộ chung cư gần 400 triệu đồng so với giá thị trường.

“Người xem thì có, nhưng họ đi nhiều nơi để so sánh. Cuối cùng vẫn chưa quyết định xuống tiền”, bà Lan chia sẻ.

Vì sao người mua vẫn chưa xuống tiền?

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều môi giới cũng thừa nhận lượng khách quan tâm giảm mạnh so với giai đoạn trước. Anh Phạm Đức Minh, một môi giới tự do tại Hà Nội, cho biết: “Tin rao cắt lỗ đăng rất nhiều nhưng giao dịch thành công thì rất ít. Khách bây giờ rất thận trọng, họ không còn tâm lý mua nhanh như trước”.

Theo anh Minh, nhiều người bán đang chịu áp lực tài chính, buộc phải hạ giá để thu hồi vốn, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy vậy, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ lớn để kích thích nhu cầu mua thực.

Ở chiều ngược lại, tâm lý người mua vẫn nghiêng về phòng thủ. Nhiều người chờ đợi thay vì xuống tiền khi thị trường chưa rõ xu hướng. Không ít ý kiến cho rằng mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn so với rủi ro và kỳ vọng giá còn tiếp tục đi xuống.

Anh Lê Quang Tuấn, trú tại Cầu Giấy, Hà Nội, cho biết anh đã đi xem nhà đất suốt nhiều tháng nhưng vẫn chưa quyết định mua.

“Giá có giảm nhưng tôi nghĩ vẫn chưa phải đáy. Giá bất động sản dù đã giảm song vẫn ở mức cao so với thu nhập. Thị trường còn nhiều biến động nên tôi cứ chờ thêm, tránh rủi ro”, anh Tuấn nói.

Bên cạnh yếu tố giá, khả năng tiếp cận tín dụng cũng là rào cản lớn với người mua. Lãi suất tuy đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn khiến nhiều người cân nhắc, nhất là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng tài chính hạn chế.

Thanh khoản thấp vì kỳ vọng chưa gặp nhau

Một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh khi kỳ vọng giữa người bán và người mua chưa gặp nhau. Người bán muốn giữ mức giá hợp lý để hạn chế thua lỗ, trong khi người mua lại kỳ vọng mức giảm sâu hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc nhiều nhà đầu tư đồng loạt rao bán cắt lỗ cho thấy áp lực dòng tiền đang gia tăng, nhưng thị trường vẫn thiếu lực cầu đủ mạnh để hấp thụ nguồn cung này.

Ông Châu cho rằng, khi người mua chưa thực sự tin vào khả năng phục hồi, thanh khoản khó có thể cải thiện trong ngắn hạn.

“Triển vọng thị trường được cho là sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và niềm tin của người mua trong thời gian tới. Trong lúc đó, cuộc ‘đua cắt lỗ’ có thể vẫn tiếp diễn nhưng chưa chắc đã giúp người bán sớm tìm được người mua phù hợp”, ông Châu nêu quan điểm.

Nguồn cung tăng, cạnh tranh càng rõ nét

Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi có thêm hơn 51.000 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý 1.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Thị trường bất động sản Hà Nội thêm nguồn cung mới, cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn”.

Thực tế cho thấy, dù nguồn cung rao bán tăng mạnh, lực cầu lại chưa phục hồi tương xứng. Điều này khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng thị trường chỉ có thể cải thiện khi niềm tin của người mua được củng cố, cùng với các yếu tố hỗ trợ như chính sách tín dụng, lãi suất và thu nhập người dân được cải thiện.

Trước mắt, cuộc “đua cắt lỗ” có thể vẫn tiếp diễn, nhưng chưa chắc đã giúp người bán sớm thoát hàng. Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá hiện tại ở Hà Nội? Comment bên dưới nhé!