Quý I/2026: Doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh

Quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự phân hóa rất rõ: nhóm doanh nghiệp lớn báo lãi tăng mạnh, trong khi số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng nhanh.

Doanh nghiệp lớn bứt tốc

Trong nhóm đầu ngành, Vinhomes là cái tên nổi bật nhất khi đạt lợi nhuận sau thuế 25.625 tỷ đồng. Kết quả này đến chủ yếu từ việc bàn giao sản phẩm tại các đại đô thị như Vinhomes Ocean City và Vinhomes Royal Island. Tính đến cuối quý I, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt gần 870.000 tỷ đồng.

Novaland cũng ghi nhận tín hiệu cải thiện với doanh thu thuần hợp nhất 3.587 tỷ đồng, phần lớn đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Lợi nhuận sau thuế đạt 860 tỷ đồng, nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án như Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm.

Với Phát Đạt, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 137 tỷ đồng, cao gấp hơn 2,7 lần cùng kỳ. Doanh thu và thu nhập hợp nhất đạt hơn 1.011 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản đạt hơn 24.100 tỷ đồng.

Điểm chung của nhóm này là gì?

Đó là các doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, sản phẩm có thể bàn giao và năng lực triển khai tốt. Đây đang là nhóm có lợi thế hơn khi thị trường dần phục hồi.

Làn sóng rút lui cũng tăng mạnh

Trái ngược với nhóm doanh nghiệp lớn, thị trường cũng ghi nhận số lượng doanh nghiệp rời cuộc chơi tăng nhanh. Theo Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm có tới 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp thành lập mới đạt 1.563 đơn vị, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Điều này nói lên gì?

Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án tốt sẽ tiếp tục mở rộng. Ngược lại, những đơn vị yếu về vốn, vướng pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp áp lực lớn hơn.

Thị trường đang chịu áp lực gì?

Bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều sức ép từ xu hướng thắt chặt tiền tệ trên thế giới, biến động thương mại và rủi ro địa chính trị. Trong nước, chi phí vốn ở mức cao và thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa ổn định cũng tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp.

Dù vậy, thị trường vẫn có điểm sáng khi hành lang pháp lý dần được hoàn thiện, nhiều vướng mắc dự án được tháo gỡ. Cùng với đó, các giải pháp như phát triển nhà ở xã hội, khơi thông tín dụng đi kèm kiểm soát rủi ro và minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ hỗ trợ phục hồi bền vững hơn.

Nhìn chung, quý I/2026 cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chọn lọc tự nhiên. Nhóm doanh nghiệp có nội lực mạnh sẽ tiếp tục dẫn dắt, còn các doanh nghiệp yếu hơn buộc phải rời thị trường.

Bạn nghĩ sự phân hóa này sẽ còn kéo dài đến khi nào? Comment bên dưới nhé!