Quý 2/2026: Nguồn cung căn hộ Hà Nội, TP.HCM tăng, thị trường sàng lọc

Q2/2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng, nhưng thanh khoản lại không theo kịp tốc độ mở bán. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi người mua ưu tiên sản phẩm có giá phù hợp và khả năng khai thác bền vững.

Nguồn cung tăng mạnh ở Hà Nội và Bình Dương

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, quý II/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp cải thiện rõ rệt tại cả hai thị trường lớn.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khu vực trung tâm có sự trở lại của dự án quy mô lớn Hanoi Seasons Garden, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.

Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương với hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.

Bình Dương đang thay đổi như thế nào?

Sản phẩm chung cư tại Bình Dương đang dần được nâng cấp với chất lượng hoàn thiện, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp và sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài, tiêu biểu như Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon...

Thanh khoản phân hóa theo giá bán

Dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, sức cầu quý 2/2026 có dấu hiệu chững lại so với quý trước. Tuy nhiên, thanh khoản không giảm đồng đều mà phân hóa rất rõ: nhóm dự án dưới 120 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi nhóm trên mức này bán chậm hơn.

Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ 7.100 căn hộ, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 50%, giảm 18 đpt so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, các dự án trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 53%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái (69%).

Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 9.500 căn giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2 đpt so với Q1/2025.

Nhóm nào đang dẫn dắt giao dịch?

Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc 60-120 triệu đồng/m² đóng vai trò chủ đạo tại TP.HCM, chiếm 53% tổng giao dịch toàn thị trường và đạt tỷ lệ hấp thụ 59%. Ngược lại, nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 20%.

Giá bán sơ cấp: Hà Nội tăng, TP.HCM phân hóa

Nhận thấy nhu cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong Q2/2026. Một số dự án mở bán chính thức thấp hơn mức dự kiến công bố trước đó, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm.

Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình trong Q2/2026 đạt 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², tăng nhẹ 3% theo quý, tiếp tục là vùng giá thấp của thị trường.

Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp tiếp tục phân hóa theo khu vực. Tại khu trung tâm, giá đạt khoảng 103 triệu đồng/m², duy trì tương đối ổn định so với quý trước. Ngược lại, khu vực Bình Dương đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo nguồn cung cả năm 2026

Nửa cuối năm 2026, thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM được dự báo tiếp tục có thêm nguồn cung mới khi nhiều dự án hoàn thiện để đủ điều kiện ra hàng.

Hà Nội dự kiến bổ sung thêm khoảng 17.000–23.000 căn hộ trong 6 tháng cuối năm 2026, nâng tổng lượng mở bán cả năm lên 35.000–40.000 căn. Giá bán trung tâm Hà Nội dự kiến tăng 10 - 13%, trong khi khu vực Văn Giang (Hưng Yên) tăng nhẹ 3-5% so với năm ngoái.

TP.HCM dự kiến bổ sung thêm khoảng 15.000–20.000 căn hộ trong 6 tháng cuối năm 2026, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000–35.000 căn. Giá bán tại trung tâm TP.HCM dự kiến tăng 3-5% so với 2025, còn khu vực Bình Dương có thể tăng khoảng 15-20%YoY.

Bạn đang quan tâm thị trường Hà Nội hay TP.HCM hơn? Comment bên dưới nhé!