Chung cư Hà Nội giảm giá: Cắt lỗ hay cắt lãi
Hàng loạt các trang mạng gần đây thường rao bán chung cư Hà Nội cắt lỗ sâu, có những căn cắt lỗ lên tới 1 tỷ đồng, phổ biến dao động từ 300 - 800 triệu đồng mỗi căn.
Vậy thực hư câu chuyện bán chung cư cắt lỗ ở đây là gì?
Nhìn vào thực tế thị trường, chung cư Hà Nội hiện đang bước vào giai đoạn đi xuống sau 3 năm liên tục tăng giá cao, đặc biệt là năm 2025 chung cư Hà Nội tăng giá phi mã, có những dự án tăng gấp 2-3 lần so với năm 2022 (thời điểm đáy của thị trường chung cư Hà Nội).
Mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đang rất cao so với thu nhập. Khu vực các quận nội đô như Đồng Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân dao động 150-250 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm mới như Đại Mỗ, Từ Liêm, Tây Hồ Tây, Thanh Trì, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm...dao động từ 80-120 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, gần đây chung cư Hà Nội bắt đầu hạ nhiệt, và đang giảm giá khoảng trên dưới 10% tùy khu vực, tùy vào từng dự án.
Nguyên nhân giá giảm được cho là:
1. Từ chính sách của nhà nước đang tập trung tăng mạnh nguồn cung từ chiến lược phát triển nhà xã hội và gần đây là nhà cho thuê; các chủ đầu tư cũng liên tung tung ra hàng loạt dự án quy mô nguồn cung lớn.
2. Lãi suất cho vay BĐS bị siết lại và mặt bằng lãi cao, khiến các nhà đầu tư chịu áp lực không nhỏ khi hết ân hạn vay lãi suất ưu đãi, phải bán tháo căn hộ để thu hồi vốn
3. Nhu cầu đầu cơ đầu tư suy giảm, người dân mua nhà chờ đợi giá giảm thêm dẫn đến thanh khoản mất hút, theo thông kê thanh khoản giảm tới 60%.
Chính điều này dẫn đến tình trạng trên các trang mạng la liệt tin rao bán chung cư cắt lỗ. Có thể điểm danh nhiều trường hợp dưới đây:
🏠 Căn biệt thự tứ lập tại The Pavilion diện tích 155m² đang có mức cắt lỗ sâu nhất lên tới 1 tỷ đồng so với giá hợp đồng gốc 23,8 tỷ đồng.
🏢 Hàng loạt căn hộ 1 phòng ngủ cộng tại Masteri Waterfront và các phân khu khác đang được giảm giá mạnh từ 350 triệu đến 650 triệu đồng mỗi căn.
🔑 Các căn hộ 2 phòng ngủ tại Masteri West Heights hay dự án tại Ocean Park 3 cũng đang được chủ nhà cắt lỗ từ 300 đến 600 triệu đồng để đẩy nhanh thanh khoản.
🏘️ Phân khúc liền kề tại Vĩnh Tây cũng ghi nhận mức cắt lỗ 700 triệu đồng với giá thu về là 8 tỷ đồng cho diện tích 68m².
📈 Ba căn hộ 2 phòng ngủ tại Sunshine Legend City đối diện Vinhomes Ocean Park 2 đồng loạt được chủ nhà chào bán với mức cắt lỗ 450-500 triệu đồng.
Thế nhưng câu chuyện có cắt lỗ thật hay không thì lại phải xem xét vào từng trường hợp cụ thế:
Trường hợp 1: Rao bán cắt lỗ nhưng thực chất chỉ là cắt lãi. Điều này xảy ra khi nhà đầu tư thực chất đã mua căn hộ từ cách đây 2 -3 năm thì mức lợi nhuận đang rất cao và hiện họ chỉ là rao bán thấp hơn giá thị trường để giảm kỳ vọng lợi nhuận và thu hồi vốn.
Trường hợp 2: Nhà đầu tư rao bán cắt lỗ là thực bởi họ mới tham gia thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để lướt sóng, hay còn nói cách khác là họ vào đúng thời điểm "đỉnh" thị trường. Trước áp lực tài chính "đốt hai đầu" như hiện nay, tức là giá thì giảm và lãi vay lại tăng cao thì những nhà đầu tư này như "ngồi trên đồng lửa" buộc họ phải bán tháo căn hộ để thu hồi vốn, nếu càng đầu tư có thể càng lỗ tiếp, nên họ cắt lỗ sâu để thoát hàng.
Kết Luận: Như vậy, nếu nói chung cư Hà Nội đang cắt lỗ thì chưa hẳn đúng, mà còn phụ thuộc vào từng case cụ thể. Vì thế nếu người mua chung cư thời điểm này cần lưu ý từng trường hợp cụ thể để có cách 'deal" được giá tốt nhé!