Phân khúc bất động sản này đang giao dịch mạnh hơn cả chung cư Hà Nội

Quý I/2026, BĐS thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch thứ cấp, trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường, cao hơn cả chung cư.

Thị trường Hà Nội đang giảm tốc

Theo dữ liệu vừa công bố của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Tổng lượng giao dịch thứ cấp của thành phố đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Vì sao thổ cư lại dẫn đầu thanh khoản?

Thị trường hiện không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh – bán nhanh, mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.

Phân khúc thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch thứ cấp và trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường.

Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Điều này có phải thị trường nóng lên không?

Không hẳn. Đơn vị nghiên cứu cho rằng kết quả này chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt, qua đó duy trì thanh khoản cho phân khúc này.

Căn hộ vẫn có giao dịch, nhưng giảm mạnh

Phân khúc căn hộ có khoảng 4.000 giao dịch thứ cấp trong quý I, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui, trong khi nhóm khách mua để ở vẫn duy trì ổn định. Thanh khoản tiếp tục tập trung tại các đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chiếm tỷ trọng gần 30% tổng giao dịch.

Xu hướng từ nay đến hết 2026

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý vẫn thận trọng, nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt trụ cột.

Xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ khả năng sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn.

So với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện có mức giá tiếp cận hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.

Góc nhìn thị trường

Về tổng thể, nhịp giảm tốc của thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong quý đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và sàng lọc dòng tiền.

Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài.

Tại talkshow do Báo Người Lao Động tổ chức gần đây, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho biết sau thời gian dài giữ tiền và quan sát, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay đang chuyển sang trạng thái nôn nóng. Tuy nhiên, nhà đầu tư không còn hành động theo phong trào như trước mà thận trọng hơn trước khi giải ngân.

Theo báo cáo triển vọng thị trường bất động sản dân cư giai đoạn 2026 - 2027 của Chứng Khoán VPBank (VPBankS), đã có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ, có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội.

Tuy nhiên, xu hướng này chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm, còn giá nhà tại các khu vực lõi đô thị sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.

Bạn đang quan tâm thổ cư hay căn hộ ở Hà Nội? Comment bên dưới để cùng bàn nhé!