Novaland nhắm doanh thu 22,715 tỷ: Aqua City đóng góp 60-70%, pháp lý là chìa khóa

Novaland đặt mục tiêu doanh thu thuần năm nay 22,715 tỷ đồng và phần lớn nguồn thu dự kiến đến từ Aqua City. Theo chia sẻ của Giám đốc Tài chính Võ Quốc Đức, khoảng 60-70% doanh thu sẽ đến từ dự án này, phần còn lại đến từ các dự án tại TPHCM và Phan Thiết.

Điểm đáng chú ý nhất của kế hoạch này không nằm ở con số doanh thu, mà ở việc hàng loạt dự án đã được tháo gỡ pháp lý sau 2-3 năm xử lý liên tục. Với bất động sản, khi thủ tục chưa thông suốt thì dù hàng đã bán, doanh nghiệp vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán, bàn giao nhà hay ghi nhận doanh thu. Đây chính là nút thắt lớn nhất của Novaland trong giai đoạn vừa qua.

Aqua City, Đồng Nai là tâm điểm của kế hoạch năm nay. Dự án có quy mô hơn 13,000 sản phẩm, trong đó khoảng 10,000 sản phẩm đã bán từ trước nhưng chưa thể ghi nhận do vướng pháp lý. Novaland cho biết đến cuối năm 2025, dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/500 và chủ trương đầu tư, các phần còn lại chủ yếu là thủ tục kỹ thuật.

Về hàng tồn kho, tính đến cuối năm 2025, Novaland còn gần 145,000 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó Aqua City chiếm 21%, tương đương khoảng 30,000 tỷ đồng. Đây là nguồn hàng rất lớn, nhưng để chuyển thành doanh thu vẫn cần thời gian hoàn tất pháp lý, bán hàng và bàn giao.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, lộ trình hiện tại cho phép từ tháng 6-7 năm nay có thể bắt đầu bán hàng trở lại tại Aqua City. Dự án gồm 9 phân khu và gần như đã được tháo gỡ pháp lý đồng loạt, đủ điều kiện triển khai bán hàng trong cùng giai đoạn.

Khi mở bán trở lại, dòng tiền sẽ quay về theo 2 hướng: khách hàng mới thanh toán và khách hàng cũ tiếp tục đóng tiền. Nhiều sản phẩm tại đây đã thu 30-60% giá trị, nên phần còn lại sẽ được ghi nhận khi pháp lý hoàn tất và dự án đủ điều kiện chuyển sang doanh thu.

Trong thời gian chờ mở bán, tiến độ xây dựng vẫn được đẩy mạnh. Mỗi ngày có khoảng 3,000-4,000 công nhân làm việc tại công trường. Một số phân khu đã hoàn thiện hạ tầng và bàn giao khoảng 2,000 sản phẩm, phần còn lại đang triển khai đồng loạt, hướng đến hoàn tất toàn bộ vào cuối năm 2027.

Ông Đức cũng cho biết hiện ngân hàng đang tài trợ vốn xây dựng do dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. Khi đủ điều kiện, Novaland sẽ mời khách hàng ký hợp đồng và thanh toán để tạo dòng tiền quay lại trả ngân hàng. Riêng khu đảo đã có 5 phân khu hoàn tất san lấp, ép cọc và bắt đầu xây dựng.

Ngoài nội lực dự án, hạ tầng khu vực cũng là yếu tố đáng theo dõi. Các dự án như sân bay, cao tốc, cầu Long Hưng hay đường Hương Lộ 2 đang triển khai sẽ hỗ trợ thêm cho kết nối của khu vực. Theo Novaland, Aqua City nằm gần TPHCM, nên khi hạ tầng hoàn thiện thì khả năng kết nối sẽ khác rất nhiều.

Không chỉ Aqua City, các dự án tại TPHCM cũng sẽ đóng góp doanh thu. The Grand Manhattan và Victoria Village dự kiến bàn giao trong quý 2-3/2026. Một số dự án cao tầng ở khu vực quận 9 cũ mới bắt đầu triển khai, nên phần lớn doanh thu từ nhóm này sẽ ghi nhận ở các năm sau.

Tại NovaWorld Phan Thiết, dự án đang hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai, dự kiến có thông báo trong tháng 5-6, sau đó cần thêm 60-90 ngày để hoàn tất thủ tục trước khi có thể bán hàng. Còn NovaWorld Hồ Tràm dự kiến đến quý 2-3/2026 sẽ hoàn tất pháp lý toàn bộ 7 phân khu, bổ sung thêm nguồn thu cho tập đoàn.

Về kế hoạch kinh doanh, Novaland cho biết đã điều chỉnh nhiều lần theo diễn biến thị trường, mặt bằng lãi suất và bối cảnh vĩ mô trong và ngoài nước. Lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận đây là phương án thận trọng nhất hiện tại. Tuy vậy, công ty vẫn kỳ vọng đạt tối thiểu mức doanh thu đã đặt ra, và nếu điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn có thêm chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, kết quả có thể tốt hơn đáng kể.

Trong bối cảnh lãi suất còn cao, Novaland cũng phải điều chỉnh chính sách bán hàng để hỗ trợ người mua, chấp nhận chia sẻ một phần chi phí. Với doanh nghiệp bất động sản có quỹ hàng tồn kho lớn, pháp lý vẫn là yếu tố quyết định: khi tháo gỡ được vướng mắc, việc tiêu thụ không phải là vấn đề lớn, nhưng cần thời gian để hoàn thiện và bàn giao.

Về tài chính, cuối năm 2025 doanh nghiệp đang vay nợ hơn 67,000 tỷ đồng, trong đó hơn một nửa là vay dài hạn. Công ty dự kiến trình cổ đông phương án phát hành riêng lẻ tối đa 800 triệu cp, tương ứng 8,000 tỷ đồng nếu bán bằng mệnh giá, nhưng đến nay vẫn chưa chốt nhà đầu tư.

Novaland cho biết vốn vay hiện vừa khó tiếp cận vừa chi phí cao, nên ưu tiên tăng vốn chủ để giảm phụ thuộc tín dụng. Mục tiêu của doanh nghiệp là đưa tỷ lệ vốn vay và vốn chủ về mức cân bằng hơn, khoảng 50-50, thay vì mức khoảng 70-30 như trước đây.

Song song, tập đoàn tiếp tục tái cấu trúc nợ. Các khoản vay trong nước hiện vẫn trong hạn, không phát sinh nợ xấu. Doanh nghiệp dự kiến thanh toán khoảng 3,000 tỷ đồng vào cuối tháng 4/2026, chủ yếu là tái cơ cấu giữa các tổ chức tín dụng.

Với trái phiếu, hơn 95% lượng do tổ chức nắm giữ đã được xử lý và dự kiến hoàn tất trong năm 2026. Phần trái phiếu bán lẻ tiếp tục được xử lý bằng gia hạn đến 2027, hoán đổi cổ phiếu hoặc thanh toán bằng tài sản, dựa trên kỳ vọng dòng tiền sẽ quay lại từ giữa năm nay.

Tổng thể, Novaland đang đi theo 3 hướng chính: tăng vốn chủ, tái cấu trúc nợ và đẩy nhanh pháp lý dự án. Doanh nghiệp cho biết riêng các dự án đang triển khai đã có hơn 6,000 sản phẩm bàn giao, hàng ngàn sản phẩm đã có giấy chứng nhận. Công ty cũng đã giảm khoảng 18% dư nợ trái phiếu riêng lẻ so với cuối năm 2022 và giảm hơn 3,300 tỷ đồng dư nợ thông qua hoán đổi và chuyển đổi.

Năm nay, Novaland dự kiến bàn giao hơn 2,600 sản phẩm và triển khai bán mới hơn 2,100 sản phẩm. Xa hơn, tổng dòng tiền tiềm năng từ các dự án đến năm 2030 ước có thể lên hơn 470,000 tỷ đồng.

Bài toán của NVL vẫn xoay quanh pháp lý, tiến độ và dòng tiền. Khi các vướng mắc được tháo gỡ, hàng tồn kho lớn có thể dần chuyển thành doanh thu trong 2-3 năm tới. Bạn đánh giá thế nào về khả năng thực hiện kế hoạch 22,715 tỷ đồng của Novaland năm nay? Comment bên dưới nhé!