Nới quyền chuyển nhượng dự án BĐS: Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Nới quyền chuyển nhượng dự án bất động sản đang là điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh. Chính sách này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục, tháo gỡ dự án chậm tiến độ, nhưng cũng đòi hỏi cơ chế giám sát rất chặt.

Cơ hội tháo gỡ vướng mắc cho thị trường

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với trọng tâm là kiểm soát chặt điều kiện dự án, chuẩn hóa hợp đồng và minh bạch hóa thông tin.

Điểm đáng chú ý là đề xuất sửa Điều 41 theo hướng làm rõ và mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Quy định mới sẽ thay đổi gì?

Theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh chỉ được quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với các dự án do chính UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Tại hồ sơ chính sách lần này, dự thảo bổ sung thêm thẩm quyền để UBND cấp tỉnh được quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Theo cơ quan soạn thảo, thay đổi này nhằm bảo đảm đồng bộ giữa pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản, đồng thời phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Góc nhìn từ giới luật sư

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Công ty Luật TNHH ASL, cho rằng việc trao thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh là điều chỉnh phù hợp trong bối cảnh đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

Ông cho rằng quy định mới giúp thủ tục linh hoạt hơn, giảm áp lực cho cơ quan trung ương và phản ánh đúng vai trò quản lý trực tiếp của địa phương đối với quy hoạch, đất đai và tiến độ dự án.

Đồng thời, thay đổi này cũng có thể hỗ trợ tái cấu trúc dự án, nhất là các dự án thiếu vốn, chậm tiến độ hoặc cần thay đổi nhà đầu tư. Khi thẩm quyền được giao cho UBND cấp tỉnh, quy trình xem xét và phê duyệt chuyển nhượng có thể rút ngắn đáng kể, hạn chế tình trạng phải trình nhiều cấp.

Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc khối tư vấn luật Công ty Luật SBLaw, cũng nhận định UBND cấp tỉnh là đơn vị sát sao nhất với quy hoạch và thực trạng đất đai tại địa phương, nên việc phân cấp sẽ giúp đánh giá chính xác hơn năng lực thực tế của bên nhận chuyển nhượng.

Theo bà, chính sách mới còn giúp các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính có thể nhanh chóng chuyển nhượng một phần dự án để thu hồi vốn hoặc hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp, từ đó khơi thông dòng tiền và tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Phân cấp thẩm quyền đi kèm cơ chế giám sát

Bên cạnh cơ hội, giới quan sát cho rằng việc “nới” điều kiện chuyển nhượng cũng có thể kích thích thị trường M&A bất động sản. Doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa tái cấu trúc danh mục dự án, tập trung vào mảng cốt lõi và chuyển nhượng phần không còn phù hợp.

Tuy nhiên, nếu thiếu kiểm soát, rủi ro sẽ không nhỏ. Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà cảnh báo việc phân cấp mạnh mà không có tiêu chí định lượng và quy trình minh bạch có thể dẫn đến chuyển nhượng tràn lan, hoặc dự án rơi vào tay đơn vị không đủ năng lực.

Bà cũng lưu ý nguy cơ xuất hiện các dự án treo mới dưới danh nghĩa đã chuyển nhượng, hoặc áp dụng pháp luật không đồng đều giữa các địa phương, gây bất bình đẳng trong môi trường đầu tư và phát sinh tranh chấp với khách hàng đã tham gia dự án.

Cần kiểm soát như thế nào?

Theo các chuyên gia, đây là quá trình chuyển giao cả quyền lực lẫn trách nhiệm, nên cần cơ chế kiểm soát quyền lực và tiêu chuẩn hóa quy trình chặt chẽ.

Một số đề xuất được nhấn mạnh gồm: quy định rõ tiêu chuẩn năng lực tài chính thực tế của bên nhận chuyển nhượng, xác thực qua báo cáo kiểm toán và bảo lãnh ngân hàng; tăng cường hậu kiểm sau chuyển nhượng; gắn chuyển nhượng với cam kết tiến độ cụ thể.

Ví dụ, nếu sau một khoảng thời gian nhất định như 12 tháng mà bên nhận không triển khai, Nhà nước cần có quyền thu hồi dự án mà không bồi thường.

Cuối cùng, tính minh bạch và thống nhất là yếu tố then chốt: thông tin về quá trình chuyển nhượng và pháp lý dự án cần được công khai, đồng thời Trung ương cần có hướng dẫn chi tiết để tránh mỗi nơi làm một kiểu.

Bạn nghĩ sao về việc mở rộng thẩm quyền chuyển nhượng dự án cho UBND cấp tỉnh? Comment bên dưới nhé!