Nợ xấu ngân hàng tăng áp lực từ lãi suất thả nổi và BĐS

Nợ xấu ngân hàng có thể chịu thêm áp lực trong nửa cuối năm 2026 khi SSI Research cảnh báo 3 biến số lớn: lãi suất thả nổi, tái cấp vốn cho chủ đầu tư bất động sản và điều chỉnh quy hoạch Hà Nội.

Ngành ngân hàng còn nhiều thách thức

Theo SSI Research, sau kết quả quý I/2026 tích cực hơn kỳ vọng, ngành ngân hàng vẫn phải đối mặt với áp lực thanh khoản, NIM thu hẹp và chất lượng tài sản suy yếu trong nửa cuối năm 2026.

Điểm đáng chú ý là bức tranh sẽ phân hóa rõ hơn giữa các ngân hàng. Lợi thế được nghiêng về những ngân hàng có nền tảng huy động vững, năng lực vốn tốt và kiểm soát chi phí hoạt động hiệu quả.

Chất lượng tài sản đang đi về đâu?

SSI Research cho rằng quy mô rủi ro đã mở rộng hơn so với cuối năm 2025, nhưng chưa đến mức kích hoạt rủi ro hệ thống. Dự báo đến cuối năm 2026, tỷ lệ nợ xấu (NPL) sẽ ở mức 1,8% so với 1,76% cuối năm 2025, còn dư nợ nhóm 2 ở mức 1,4%, tăng 20 điểm cơ bản.

3 biến số cần theo dõi sát

1. Lãi suất thả nổi của khoản vay mua nhà

SSI Research cho biết “điểm rơi” rủi ro sẽ rơi vào quý III/2026. Các khoản vay giải ngân trong giai đoạn 2023 - 2024 với thời gian ân hạn 2 - 3 năm sẽ bước sang giai đoạn thả nổi với lãi suất cao hơn.

Nếu lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao lâu hơn dự kiến, tốc độ hình thành nợ xấu trong phân khúc này có thể tăng nhanh trong quý III - IV/2026.

2. Tái cấp vốn cho chủ đầu tư bất động sản

Dư nợ cho vay đối với chủ đầu tư đã tăng ròng thêm khoảng 1 triệu tỷ đồng kể từ cuối năm 2023. Với kỳ hạn vay phổ biến 2 - 3 năm, nhu cầu tái cấp vốn sẽ tăng rõ rệt từ cuối năm 2026.

Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp, không tính trái phiếu ngân hàng, dự báo đáo hạn khoảng 76 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm 2026 và 108 nghìn tỷ đồng trong năm 2027.

SSI Research cho rằng lãi suất hạ nhiệt và tiến độ bán hàng cải thiện sẽ là yếu tố then chốt để chủ đầu tư tự tạo dòng tiền, giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

3. Điều chỉnh quy hoạch tổng thể Hà Nội

Đây là yếu tố cần theo dõi trong trung hạn. Việc tái cấu trúc các khu vực phát triển đô thị tại Hà Nội có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm bằng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng.

SSI Research lưu ý đây chưa phải yếu tố tác động tức thời đến kết quả kinh doanh, nhưng các ngân hàng cần chủ động đánh giá lại tài sản bảo đảm và duy trì kỷ luật trích lập dự phòng. Tác động này được nhìn nhận là nội dung quản trị rủi ro cho năm 2027 hơn là rủi ro lợi nhuận ngắn hạn.

Tín dụng vẫn tăng, nhưng room không còn rộng

SSI Research cho biết định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 tiếp tục quanh mức 15%. Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng toàn hệ thống tăng 5,71% so với đầu năm, tương đương 19% so với cùng kỳ, đạt 19,6 triệu tỷ đồng.

Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng trong nửa cuối năm có thể thận trọng hơn khi các ngân hàng phải bám sát hạn mức được giao cho cả năm.

Dòng tín dụng đang nghiêng về đâu?

Cho vay xây dựng và hạ tầng tiếp tục là động lực tăng trưởng chủ đạo, bao gồm các dự án BT, công trình dân dụng và triển khai dự án bất động sản. Phân khúc này tăng 47% so với cùng kỳ trong quý I/2026 và đà tăng có thể còn duy trì trong các quý tới.

Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê đang được ưu tiên hơn, nhưng quy mô giải ngân thực tế vẫn bị giới hạn bởi bài toán hiệu quả.

SSI Research nhấn mạnh: nếu thiếu cơ chế tái cấp vốn chuyên biệt với lãi suất ưu đãi, lợi suất cho vay của nhóm dự án này có thể chưa đủ hấp dẫn trong môi trường chi phí vốn còn cao.

Cho vay chủ đầu tư dự án thương mại đang có xu hướng tập trung vào những ngân hàng còn dư địa hạn mức tín dụng và có lợi thế huy động tốt hơn.

Với cho vay mua nhà, đà phục hồi rõ hơn nhiều khả năng chỉ xuất hiện khi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, có thể là câu chuyện của năm 2027 hơn là của năm nay.

Lợi nhuận ngành ngân hàng được điều chỉnh ra sao?

SSI Research điều chỉnh dự báo tăng trưởng lợi nhuận trước thuế ngành ngân hàng trong nửa cuối năm 2026 lên 17,6%, từ mức 17% trước đó. Dù lợi nhuận trước thuế toàn ngành trong quý I/2026 tăng khoảng 20% so với cùng kỳ và vượt kỳ vọng, dự báo cả năm gần như không đổi do môi trường các quý còn lại được đánh giá thách thức hơn, nhất là chi phí vốn và áp lực lên NIM.

Việc điều chỉnh tăng chủ yếu mang tính kỹ thuật, phản ánh cập nhật mô hình đối với HDBank sau khi nâng tỷ lệ sở hữu tại HDBank Securities lên 90% từ 30% và HDSaison lên 75% từ 50%.

Luận điểm đầu tư năm 2026 đang dịch chuyển theo hướng dựa nhiều hơn vào hiệu quả chi phí và thu nhập phí, thay vì kỳ vọng mở rộng NIM. Ba ngân hàng được nhắc đến là Vietcombank, VietinBank và MB.

Trong kịch bản tích cực hơn, nếu chính sách tài khóa được đẩy nhanh hơn kỳ vọng và thanh khoản hệ thống cải thiện sớm, HDBank và VPBank là hai cái tên đáng lưu ý vì độ nhạy cao hơn trong chu kỳ mở rộng tín dụng.

Bạn nghĩ sao về 3 biến số này đối với thị trường bất động sản và ngân hàng? Comment bên dưới nhé!