Nhiều nhà đầu tư bất động sản dừng xuống tiền vì áp lực giá và lãi vay

Giá nhà neo cao, lãi vay tăng đang khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản tạm dừng xuống tiền, chuyển từ mở rộng sang quan sát thị trường.

Nhà đầu tư đang “phòng thủ” thay vì mở rộng

Anh Nguyễn Văn Hùng (42 tuổi, TP HCM) vừa tạm dừng kế hoạch mua căn nhà phố gần 12 tỷ đồng tại khu Đông. Trước đây, anh thường dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản, khi giá tăng 15-20% mỗi năm vẫn có thể bù chi phí vốn.

Nhưng hiện tại, bài toán đã khác. Anh cho biết: “Trước đây vay 5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi khoảng 30 triệu đồng vẫn có thể xoay xở. Còn hiện nay, lãi suất tăng, dòng tiền cho thuê không theo kịp, tôi không dám vay thêm”.

Hiệu suất cho thuê không còn đủ hấp dẫn?

Chị Trần Thu Hà, một nhà đầu tư đang sở hữu 2 căn hộ cho thuê tại phường Thủ Đức, cũng phải tạm dừng kế hoạch mua thêm dù đã chuẩn bị sẵn vốn. Theo chị, hiệu suất cho thuê hiện chỉ quanh 2-3% mỗi năm, trong khi lãi vay đang ở mức 11-15% một năm.

Với mức chênh lệch này, việc dùng đòn bẩy tài chính trở nên kém hiệu quả hơn rất nhiều. Chị nhìn nhận: “Nếu vay lúc này, rủi ro dòng tiền cao hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá”.

Lãi vay mua bất động sản đang ở mức nào?

Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi phổ biến ở mức 9-12% cho kỳ hạn ưu đãi 12-24 tháng. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi có thể lên 12-15% một năm tùy khoản vay.

Nhu cầu mua bất động sản giảm rõ

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% trong quý vừa qua ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua.

Cụ thể:

- Nhóm “chuẩn bị mua” giảm từ 11% xuống còn 6%
- Nhóm “đang cân nhắc mua” giảm từ 44% xuống 30%
- Nhóm không có nhu cầu mua tăng từ 13% lên 39%

Điều này cho thấy nhiều người không chỉ trì hoãn, mà đang tạm rời khỏi thị trường.

Thời gian ra quyết định cũng dài hơn

Chỉ 17% khách hàng dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng 2 năm tăng từ 57% lên 69%.

Vì sao dòng tiền đang chững lại?

Theo One Mount Group, áp lực chính đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi triển vọng kinh tế còn nhiều biến động khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn trong ngắn hạn.

Thanh khoản thị trường đang phản ánh điều gì?

Báo cáo của DKRA Consultings cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 5 giảm 22% so với tháng trước. Lượng mở bán mới giảm 66%, còn tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, nhận định thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn thanh khoản chậm khi giá không còn tăng mạnh nhưng cũng chưa giảm đủ sâu để kích thích nhu cầu mua ở thực.

Giá căn hộ hiện đang ở mức nào?

Theo ông, giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến 90-120 triệu đồng mỗi m2, nhiều dự án trung tâm và ven sông đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua. Trong khi đó, thị trường thứ cấp dù hạ nhiệt nhưng giá vẫn neo cao, khiến cả những sản phẩm được quảng bá là “cắt lỗ” cũng khó tiếp cận.

Bài toán đầu tư thay đổi ra sao?

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng áp lực lãi suất đang làm thay đổi đáng kể bài toán đầu tư. Với khoản vay 5 tỷ đồng, lãi suất tăng từ 8% lên 14% một năm đồng nghĩa chi phí vốn phát sinh thêm khoảng 300 triệu đồng mỗi năm.

Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao, hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính không còn hấp dẫn như trước. Nhà đầu tư buộc phải tính kỹ hơn về dòng tiền và tỷ suất sinh lời.

Theo ông Kiên, những tài sản chỉ trông chờ vào tăng giá sẽ kém hấp dẫn hơn, còn các sản phẩm tạo ra dòng tiền ổn định sẽ được ưu tiên.

Xu hướng sắp tới của thị trường?

Giới chuyên gia cho rằng thị trường đang phân hóa mạnh. Dòng tiền thời gian tới sẽ ưu tiên khu vực có hạ tầng phát triển, khả năng khai thác tốt và tạo dòng tiền thực. Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc dùng đòn bẩy lớn sẽ gặp khó hơn.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và lãi vay hiện nay? Comment bên dưới nhé!