Nhà ở xã hội: loạt đại gia địa ốc nhập cuộc, thị trường tăng tốc

Sau nhiều năm chậm nhịp, nhà ở xã hội (NOXH) đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn đồng loạt nhập cuộc. Quy mô thị trường đã lên tới 781 dự án, khoảng 720.055 căn.

NOXH đang “nóng” lên vì đâu?

Không còn là phân khúc bị xem là “khó làm”, NOXH đang được thúc đẩy mạnh bởi Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030. Chính phủ cũng liên tục yêu cầu các địa phương đẩy nhanh thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp.

Giữa năm ngoái, Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH, trong đó có nội dung cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Nguồn cung tăng nhưng vẫn thiếu rất lớn

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 781 dự án NOXH đang triển khai với quy mô khoảng 720.055 căn. Nếu giữ được tiến độ hiện nay, mục tiêu 1 triệu căn có thể hoàn thành ngay trong năm 2028, sớm hơn khoảng 2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Riêng năm 2026, các địa phương được giao hoàn thành 158.723 căn. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu với khoảng 28.500 căn, tiếp theo là Hà Nội cùng các tỉnh, thành công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Hải Phòng...

Vì sao nhu cầu vẫn cao?

Đây đều là những địa phương có nhu cầu nhà ở lớn do tập trung đông lao động nhập cư, trong khi giá nhà thương mại liên tục tăng cao. Ở Hà Nội, nhiều dự án NOXH đã được phê duyệt tại các khu vực như Ciputra, Starlake hay quanh các trục đường lớn như Nguyễn Trãi, Trần Thái Tông...

Tại TP.HCM, nhu cầu NOXH đến năm 2030 được dự báo gần 1 triệu căn, trong khi nguồn cung từ các dự án đã xác định mới đạt hơn 229.000 căn, tức chưa tới 1/4 nhu cầu.

Đáng chú ý, cơ cấu nhà cho thuê - phân khúc được cho là cấp thiết nhất - vẫn còn rất thấp. Cả nước mới có khoảng 42.275 căn NOXH cho thuê, chiếm chưa đến 6% tổng nguồn cung của phân khúc này.

Loạt đại gia địa ốc đã vào cuộc

Dư địa thị trường lớn cùng loạt cơ chế gỡ vướng đang kéo nhiều doanh nghiệp tham gia NOXH. Không chỉ các đơn vị chuyên biệt, làn sóng hiện nay đã mở rộng sang cả doanh nghiệp Nhà nước lẫn tư nhân quy mô lớn.

Nhóm doanh nghiệp Nhà nước

Một số tên tuổi quen thuộc gồm HUD, Hancorp, Becamex IDC...

HUD đã triển khai nhiều dự án tại Hà Nam, Bình Dương... Riêng năm 2025, doanh nghiệp khởi công 7 dự án, tổng quy mô gần 1.900 căn hộ, tổng diện tích sàn gần 200.000 m2. Mục tiêu đến năm 2030 là cung cấp khoảng 9.000 căn NOXH.

Becamex IDC tiếp tục phát triển NOXH gắn với khu công nghiệp và khu đô thị tại Bình Dương cũ. Tính đến cuối năm 2024, doanh nghiệp đã bàn giao gần 9.000 căn để bán và cho thuê; giai đoạn tiếp theo dự kiến phát triển thêm hơn 40.000 căn.

Hancorp cũng từng công bố mục tiêu triển khai 10.000 căn NOXH tại Hà Nội, Ninh Bình, Đồng Nai.

Khối tư nhân cũng không đứng ngoài

Vingroup gây chú ý với thương hiệu Happy Home và kế hoạch phát triển 500.000 căn NOXH tại Hải Phòng, Hưng Yên, Thanh Hóa, Quảng Trị, Khánh Hòa, TP.HCM và Tây Ninh. Nếu hoàn thành, con số này tương đương một nửa mục tiêu NOXH cả nước giai đoạn 2021-2030.

Viglacera tiếp tục là doanh nghiệp lớn ở phân khúc nhà ở công nhân tại Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh và Hà Nội. Doanh nghiệp cho biết đã chuẩn bị quỹ đất để đầu tư khoảng 10.000 căn trong năm nay. Năm ngoái, Viglacera hoàn thành khoảng 8.000 căn NOXH, tương đương 8% tổng số căn hoàn thành trên cả nước.

Hòa Phát cũng đang đẩy mạnh NOXH và nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp. Gần nhất, tập đoàn khởi công khu nhà ở công nhân và NOXH tại KCN Yên Mỹ II với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng.

Một số cái tên mới như Hoa Sen cũng đã công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn NOXH cho công nhân và người lao động tại TP.HCM giai đoạn 2026-2030. Sun Group cũng bắt đầu mở rộng sang phân khúc này thông qua các dự án ở Ninh Bình (khu vực Hà Nam cũ).

Ngoài ra, các doanh nghiệp như Hoàng Quân, Lê Thành, Nam Long, Taseco Land, Hà Đô, Hải Phát Invest... cũng đã và đang công bố kế hoạch đầu tư NOXH.

Điểm nghẽn vẫn còn đó

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang thay đổi rõ về cấu trúc cung - cầu. NOXH ngày càng được nhìn nhận là phân khúc có nhu cầu thực lớn, ít phụ thuộc vào chu kỳ đầu cơ.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm nghẽn: thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất sạch hạn chế, biên lợi nhuận bị khống chế. Việc triển khai quỹ đất 20% dành cho NOXH trong các dự án thương mại giữa các địa phương cũng chưa đồng đều.

Bài toán tín dụng cũng chưa được giải quyết triệt để khi khả năng tiếp cận gói vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người mua nhà còn hạn chế.

Theo ông Đính, việc nhiều doanh nghiệp lớn nhập cuộc có thể giúp thị trường NOXH thay đổi không chỉ về quy mô nguồn cung mà còn cả chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án hiện nay được đầu tư bài bản hơn về hạ tầng, tiện ích và thiết kế, thậm chí tiệm cận mặt bằng căn hộ thương mại phổ thông.

Dù vậy, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2028-2030, thị trường vẫn cần thêm thay đổi mạnh về chính sách, đặc biệt là rút ngắn quy trình phê duyệt, tạo quỹ đất sạch, ổn định nguồn vốn tín dụng và nâng mức lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp.

“Nhu cầu của thị trường gần như chắc chắn có thật và còn rất lớn. Vấn đề hiện nay không nằm ở đầu ra mà nằm ở tốc độ triển khai dự án”, ông Đính nói.

Bạn nghĩ sao về làn sóng doanh nghiệp lớn đổ vào nhà ở xã hội? Comment bên dưới nhé!