Nhà ở xã hội khó vay vốn: gói 145.000 tỷ đồng giải ngân thấp

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH) được kỳ vọng tạo lực đẩy lớn, nhưng thực tế giải ngân đến cuối tháng 2 mới đạt khoảng 9.600 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh “muốn vay cũng khó”.

Doanh nghiệp làm NOXH vẫn khó tiếp cận vốn

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết NOXH hiện là một trong những phân khúc khó tiếp cận tín dụng nhất trên thị trường bất động sản.

Dù gói vay có lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm, thời hạn vay dài và không tính vào room tín dụng, nhưng khi triển khai thực tế, doanh nghiệp vẫn liên tục nhận được cái lắc đầu từ ngân hàng.

Thậm chí, theo ông Nghĩa, ngay cả khi chấp nhận vay theo lãi suất thương mại thì hồ sơ vẫn không được chấp thuận.

Vì sao ngân hàng thận trọng?

Lý do được các tổ chức tín dụng đưa ra là chi phí vốn đầu vào cao, khiến việc cho vay với lãi suất ưu đãi trở nên khó khả thi.

Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý cũng khiến ngân hàng dè chừng, nhất là ở khâu xác định đúng đối tượng vay, đúng tiêu chí NOXH và nguy cơ sai lệch trong quá trình giải ngân.

Hệ quả là một số dự án bị đình trệ. Có dự án quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng của doanh nghiệp này đã hoàn thành phần móng nhưng phải tạm dừng vì không tiếp cận được vốn tín dụng.

Chính sách mở nhưng dòng tiền vẫn “tắc”

Không chỉ riêng Lê Thành, nhiều doanh nghiệp phát triển NOXH tại TP.HCM cũng gặp tình trạng tương tự.

Một doanh nghiệp có quỹ đất sạch ở khu vực quận 9 cũ cho biết dù đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cơ bản, việc tiếp cận vốn vẫn rất gian nan. Không vay được vốn dài hạn, doanh nghiệp buộc phải xoay xở bằng nguồn vốn ngắn hạn với chi phí cao để duy trì dự án.

Đại diện doanh nghiệp này nói, chính sách thì khuyến khích phát triển NOXH nhưng cơ chế tín dụng lại chưa theo kịp. Doanh nghiệp bị kẹt giữa hai lựa chọn: không vay được vốn ưu đãi, mà vốn thương mại cũng khó tiếp cận.

Trong khi đó, chi phí đầu vào ngày càng tăng. Giá vật liệu xây dựng tăng 10–30%, lãi suất có xu hướng nhích lên, còn giá bán NOXH lại bị khống chế từ đầu nên biên lợi nhuận vốn đã thấp càng bị bào mòn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá quy mô giải ngân của gói tín dụng 145.000 tỷ đồng hiện vẫn rất thấp so với kỳ vọng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 2, các ngân hàng đã cam kết cho vay gần 22.000 tỷ đồng, nhưng số giải ngân thực tế mới đạt khoảng 9.600 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 8.100 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư tại 53 dự án, còn lại khoảng 1.500 tỷ đồng cho người mua nhà tại 36 dự án.

Một nguyên nhân quan trọng là nhiều dự án chưa hoàn tất pháp lý nên không đủ điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư gần như không thể tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội, buộc phải phụ thuộc vào nguồn vốn thương mại.

Lãi suất đã ưu đãi, nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn?

Ông Châu cho rằng mức lãi suất hiện nay khoảng 5,9–6,1%/năm vẫn chưa đủ tạo đột phá. So với một số quốc gia trong khu vực có mức lãi suất khoảng 3%, Việt Nam còn khoảng cách đáng kể.

Theo đó, cần xem xét giảm thêm, hướng tới khoảng 4,8%/năm để tăng khả năng hấp thụ vốn.

Điểm nghẽn pháp lý kéo dài, nhu cầu lại rất lớn

Bên cạnh vốn, thủ tục pháp lý vẫn là nút thắt lớn của NOXH.

Dù luật và nghị định đã có nhiều điều chỉnh theo hướng cởi mở hơn, nhưng văn bản dưới luật lại thiếu đồng bộ, thậm chí chồng chéo, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian hoàn thiện thủ tục.

Thực tế vẫn có tình trạng “luật đã mở, nhưng thực thi lại bị khóa”, khi nhiều dự án dù đã được phê duyệt quy hoạch vẫn phải làm lại các bước thủ tục, kéo dài thời gian triển khai.

Tại TP.HCM, quy trình thủ tục đã được rút ngắn xuống còn 132 ngày với 7 bước. Tuy nhiên, theo phản ánh của doanh nghiệp, thời gian thực tế có thể kéo dài 2–3 năm do phải qua nhiều khâu và phụ thuộc vào sự phối hợp của nhiều cơ quan.

Nhu cầu mua nhà xã hội đang ở mức nào?

Khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM cho thấy trong số 200.000 công nhân được hỏi, có tới 95% có nhu cầu mua nhà, nhưng khả năng tài chính là rào cản lớn.

Với thu nhập bình quân khoảng 10 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt, mỗi người chỉ tích lũy được khoảng 4–6 triệu đồng. Trong khi đó, với mức giá nhà khoảng 1 tỷ đồng, người lao động phải mất hàng chục năm mới có thể sở hữu nhà ở.

Thực tế đang cho thấy một nút thắt kép của NOXH: dòng vốn bị tắc ở phía ngân hàng, trong khi thủ tục pháp lý kéo dài ở phía dự án.

Khi hai điểm nghẽn này chưa được tháo gỡ đồng bộ, dòng tiền sẽ tiếp tục không chảy vào phân khúc được coi là thiết yếu của thị trường bất động sản.

Bạn nghĩ sao về bài toán vốn cho nhà ở xã hội hiện nay? Comment bên dưới nhé!