Nhà là để ở: tín hiệu mới với thị trường bất động sản

“Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích lũy tài sản” là thông điệp đang thu hút mạnh sự chú ý của thị trường bất động sản. Dù chưa đi kèm chính sách siết ngay, định hướng điều hành đã cho thấy ưu tiên rõ hơn cho ổn định giá nhà và an sinh xã hội.

Dư địa hỗ trợ thị trường không còn nhiều

Từ năm 2023 đến nay, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã liên tục tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Kết quả là nguồn cung mới bắt đầu phục hồi rõ rệt. Số lượng dự án được cấp phép mở bán trong năm 2025 tăng khoảng 89% so với cùng kỳ, phản ánh quá trình tái khởi động mạnh sau giai đoạn trầm lắng.

Nhưng khi mục tiêu “giải cứu nguồn cung” dần hoàn thành, dư địa cho các chính sách hỗ trợ bổ sung cũng không còn nhiều như trước. Trọng tâm điều hành vì thế có xu hướng chuyển sang kiểm soát tính bền vững của thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chính sách tiền tệ cũng không còn nhiều khoảng trống

Một điểm đáng chú ý khác là dư địa nới lỏng tiền tệ hiện không còn lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, trong khi hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực thanh khoản do tăng trưởng tín dụng tiếp tục vượt đáng kể tăng trưởng huy động.

Theo NHNN, quy mô huy động vốn bằng VND đang thấp hơn quy mô tín dụng khoảng 2 triệu tỷ đồng, khiến chi phí vốn của hệ thống tăng trở lại. Bên cạnh đó, dư địa giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng bị giới hạn bởi áp lực ổn định tỷ giá và quy mô dự trữ ngoại hối chưa thực sự dồi dào.

Trong bối cảnh này, dư địa cho các chính sách hỗ trợ đối với phân khúc bất động sản thương mại đang thu hẹp dần, trong khi các rủi ro điều tiết có xu hướng gia tăng: kiểm soát đầu cơ và giá nhà, áp lực lãi suất và chi phí vốn, chi phí phát triển dự án tăng, cùng xu hướng ưu tiên mạnh hơn cho mục tiêu an sinh xã hội.

Nhà ở xã hội có thể thành biến số cạnh tranh mới

Nhà ở xã hội đang nổi lên như một biến số mới của thị trường. Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tương đương nhu cầu nguồn cung khoảng 200.000 căn mỗi năm - cao hơn đáng kể so với khoảng 100.000 căn được cấp phép mở bán trong năm 2025, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Tại TP HCM, kế hoạch phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm. Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương khoảng 24.000 căn mỗi năm.

Quy mô này bắt đầu tiệm cận nguồn cung thương mại hàng năm tại hai đô thị lớn nhất cả nước, khoảng 30.000 - 40.000 căn mỗi năm theo ước tính của CBRE.

Tác động cạnh tranh nhiều khả năng sẽ không đồng đều. Phần lớn dự án nhà ở xã hội hiện nằm ở khu vực ngoại ô hoặc gần khu công nghiệp, ít cạnh tranh trực tiếp với phân khúc trung tâm cao cấp. Áp lực chủ yếu sẽ tập trung vào nhóm dự án giá vừa túi tiền và các chủ đầu tư cạnh tranh trực tiếp về vị trí và mức giá.

Nguồn cung nhà ở thương mại vẫn rất lớn

Ở chiều ngược lại, nguồn cung tiềm năng của nhà ở thương mại vẫn đang ở mức rất lớn. Chính phủ hiện đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho khoảng 2.200 dự án với tổng diện tích khoảng 347.000 ha, tương đương khoảng 1,7 lần diện tích TP HCM (trước sáp nhập).

Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 235 tỷ USD, tương đương khoảng 46% GDP Việt Nam năm 2025, hoặc khoảng 4,5 - 5 năm giải ngân FDI của Việt Nam. Con số này cũng lớn hơn khoảng 1,2 lần tổng dư nợ tín dụng toàn ngành bất động sản tại thời điểm cuối năm 2025.

Đáng chú ý, đây chưa phải toàn bộ nguồn cung tiềm năng, vì chưa bao gồm các dự án mới hoặc dự án không nằm trong danh sách rà soát hiện tại. Nếu nguồn cung được khơi thông quá nhanh trong khi sức hấp thụ và tín dụng không theo kịp, thị trường có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh, dư cung và áp lực lên hệ thống tài chính.

Bài học từ Trung Quốc đặt ra câu hỏi gì cho Việt Nam?

Năm 2016, Trung Quốc từng đưa ra thông điệp “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục tăng nóng nhiều năm do đòn bẩy tín dụng và dư cung mở rộng. Chỉ đến khi chính quyền triển khai chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, thị trường mới bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu kéo dài.

Việt Nam hiện chưa ở trạng thái tương tự Trung Quốc trước đây, nhưng bài học quan trọng nằm ở chỗ: những thay đổi lớn trong chính sách bất động sản thường bắt đầu từ thay đổi trong tư duy điều hành và thông điệp chính trị.

Câu hỏi đáng chú ý lúc này không còn là có kiểm soát thị trường hay không, mà là mức độ và tốc độ can thiệp sẽ mạnh đến đâu nếu giá nhà tiếp tục tăng nóng trở lại.

Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Trong kịch bản cơ sở, cơ quan điều hành nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì cách tiếp cận linh hoạt, ưu tiên ổn định giá nhà thông qua mở rộng nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, thay vì tăng cường các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản thương mại trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục leo thang vượt xa khả năng chi trả của người dân, thông điệp điều hành hiện tại hoàn toàn có thể chuyển hóa thành các chính sách điều tiết mạnh tay hơn trong tương lai.

Ở góc độ dài hạn, một thị trường tăng trưởng chậm hơn nhưng được kiểm soát tốt hơn có thể là nền tảng bền vững hơn cho bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.

Bạn nghĩ sao về hướng điều hành mới này? Comment bên dưới nhé!