Nhà đầu tư bất động sản cần đi đúng xu hướng hạ tầng và dòng tiền

Nửa cuối năm 2026 được ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, đánh giá là thời điểm khá tốt để nhà đầu tư “đi săn”. Nhưng để chọn đúng sản phẩm, cần bám sát xu hướng hạ tầng và dòng tiền.

Thanh khoản chậm lại, nhưng chưa phải bước lùi

Theo ông Giang, sự chậm lại trong nửa đầu năm 2026 chỉ là một pha điều chỉnh, không phải tín hiệu suy thoái. Xu hướng đi lên hình thành từ năm 2024 vẫn đang được duy trì, dù giao dịch có giảm so với đỉnh cuối 2025.

Nguyên nhân đến từ lãi suất cao, nguồn cung lớn, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và yếu tố mùa vụ sau Tết âm lịch. Tuy vậy, thị trường không chậm đồng loạt: có khu vực đi ngang, có phân khúc yếu đi, nhưng vẫn có nhiều dự án bán tốt.

Hà Nội cũng chậm lại?

Ông Giang cho rằng Hà Nội vẫn là điểm sáng nhiều năm qua. Một số khu vực vùng ven có giao dịch chậm hơn, giá điều chỉnh giảm khoảng 10% so với đỉnh cuối 2025, nhưng nhiều dự án vẫn bán khá tốt và giá không thấp hơn giai đoạn trước.

Điều này phản ánh sự chọn lọc của người mua, chứ chưa phải tín hiệu suy thoái của thị trường.

Tâm lý người mua đã chuyển sang nắm giữ trung - dài hạn

Ông Giang nhận định nhà đầu tư không đổi kỳ vọng lợi nhuận, nhưng đã đổi cách tiếp cận. Khi thị trường sôi động, lướt sóng là lựa chọn ưu tiên. Khi thị trường chậm lại, nhà đầu tư chuyển sang nắm giữ trung - dài hạn, tập trung vào dự án có vị trí đẹp, giỏ hàng tốt và cấu trúc tài chính phù hợp.

Vì vậy, cuộc đua giữa các chủ đầu tư hiện nay cũng là cuộc đua về việc thiết kế chính sách tài chính tối ưu cho khách hàng.

Chủ đầu tư đang cạnh tranh bằng gì?

Phổ biến là các chính sách như:

- Hỗ trợ lãi suất 0% đi kèm ân hạn nợ gốc
- Khoá trần lãi suất thấp trong nhiều năm
- Chia nhỏ tiến độ thanh toán
- Giãn xây
- Giảm tỷ lệ vào tiền đợt 1 từ 30% xuống 20%, thậm chí 15%

Trong cuộc cạnh tranh này, các “ông lớn” có lợi thế về tài chính. Nhưng sản phẩm có pháp lý đủ, vị trí đẹp, giỏ hàng tốt vẫn luôn có người mua.

Lực cản lớn nhất là lãi suất, động lực lớn nhất là hạ tầng

Ông Giang tin thị trường sẽ tiếp tục đi lên trong trung - dài hạn vì các động lực bền vững đang mạnh dần lên, trong khi lực cản suy yếu bớt.

Lực cản đáng kể nhất hiện nay là lãi suất cao. Tuy nhiên, lãi suất đã không tăng thêm trong vòng 2 tháng qua, và Ngân hàng Nhà nước đã có thông điệp rõ về việc giảm mặt bằng lãi suất, với 2 lần trong hơn 1 tháng qua.

Ông cho rằng nếu lãi suất thả nổi xuống dưới 11%, lực cầu sẽ quay trở lại khá mạnh.

Ba động lực lớn của thị trường

1. Kinh tế vĩ mô tăng trưởng
Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng cao trong năm 2025 và đặt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn 2026 - 2031. Khi kinh tế đi lên, nhu cầu tích luỹ và đầu tư bất động sản cũng tăng theo.

2. Đầu tư công rất lớn
Trong giai đoạn 2026 - 2031, Chính phủ dự kiến đầu tư công tới 8,22 triệu tỷ đồng, riêng năm 2026 là gần 1 triệu tỷ đồng. Theo ông Giang, đây là động lực lớn làm thay đổi diện mạo hạ tầng, logistics và kéo theo bất động sản.

3. FDI tiếp tục chảy mạnh
Vốn FDI vẫn đang vào Việt Nam, trong đó bất động sản là một trong những lĩnh vực thu hút nhiều nhất.

Nên đầu tư ở đâu trong năm 2026?

Ông Giang cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ tích cực hơn nửa đầu năm, và đây là thời điểm hợp lý để tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn đúng địa bàn, phân khúc, sản phẩm, đồng thời bám sát hạ tầng và dòng tiền.

Những địa bàn được ông nhắc tới

Hà Nội: Dù nền giá cao, Thủ đô đang là một “đại công trường” với các siêu dự án tái thiết diện mạo đô thị. Cơ hội xuất hiện ở nhiều khu vực, trong đó có vùng từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, nhất là phía bắc.

Mê Linh: Được xem là vùng trũng của Thủ đô, giá chỉ bằng 1/2 Đông Anh. Khi Hà Nội lấy sông Hồng làm trọng tâm đô thị, vị thế khu vực này có thể thay đổi.

Móng Cái (Quảng Ninh): Nhu cầu thuê nhà từ khách Trung Quốc tốt. Nhà liền kề 4 tầng, 6 phòng ngủ có thể cho thuê 60 triệu đồng/tháng, khách thuê sẵn sàng trả trước 6 tháng hoặc cả năm. Giá bất động sản ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2.

Bắc Giang: Cụ thể như Việt Yên, TP Bắc Giang (cũ), khả năng khai thác cho thuê tốt, tỷ lệ lấp đầy ấn tượng.

Chung cư hay thấp tầng?

Theo ông Giang, nhà đầu tư cá nhân có thể linh hoạt theo năng lực tài chính. Tài chính vừa phải có thể cân nhắc chung cư, tài chính mạnh hơn có thể hướng tới thấp tầng.

Ông cho rằng hiện nay thấp tầng đang hấp dẫn hơn cả chung cư. Ví dụ, chung cư nội đô ở vị trí đẹp có thể ở mức 200 triệu đồng/m2, trong khi thấp tầng cách đó 5 - 7 km có giá chỉ 150 triệu đồng/m2, nhưng khả năng tăng trưởng giá của thấp tầng được đánh giá là tốt hơn.

Bạn nghĩ sao về góc nhìn này? Comment bên dưới nhé!