Nhà đầu tư bất động sản bắt đầu hạ kỳ vọng vì sao?

Giá căn hộ Hà Nội sơ cấp đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2. Nhưng ở thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư lại đang phải hạ kỳ vọng để tìm thanh khoản.

Thị trường đang đổi chiều tâm lý

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá mới vẫn tiếp tục được thiết lập tại nhiều dự án.

Đơn cử, Lumière Hà Nội Seasons Garden trên trục Nguyễn Trãi vừa công bố mức giá dự kiến từ 120-180 triệu đồng/m2, tiệm cận nhóm căn hộ hạng sang tại khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, trái ngược với thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp đang xuất hiện tín hiệu hạ nhiệt rõ hơn.

Vì sao nhiều chủ nhà phải giảm giá?

Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội ghi nhận nhiều trường hợp giảm giá để tìm thanh khoản. Ở một số dự án từng tăng nóng tại khu vực vùng ven, mức giảm lên tới vài trăm triệu đồng mỗi căn.

Chị Mai Anh (37 tuổi, phường Hà Đông) cho biết đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Tố Hữu từ đầu năm nay nhưng chưa tìm được khách phù hợp.

Căn hộ này được chị mua vào năm 2025, thời điểm thị trường chung cư tăng nóng với kỳ vọng bán lại ngắn hạn để hưởng chênh lệch. Nhưng thực tế không như dự tính.

“Trước đây giá căn hộ tăng gần như theo từng tháng nên nhiều người tin rằng mua xong có thể bán lại nhanh để kiếm lời. Nhưng hiện nay người mua thận trọng hơn rất nhiều, giao dịch cũng chậm hơn trước”, chị Mai Anh chia sẻ.

Theo chị, dù đã hạ kỳ vọng, giảm giá khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm rao bán ban đầu, căn hộ vẫn chưa thể giao dịch thành công.

Tương tự, anh Hà Duy, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết căn hộ studio tại một dự án phía tây thành phố từng được rao bán quanh mức 3,1 tỷ đồng, nay nhiều chủ nhà chấp nhận giao dịch ở mức 2,5-2,6 tỷ đồng.

Theo anh Duy, hiện tượng này không còn đơn lẻ mà đang diễn ra tại nhiều dự án từng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025.

Nhà đầu tư đang ưu tiên điều gì?

“Tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Trước đây nhiều người sẵn sàng giữ hàng thêm vài tháng với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Hiện nay, mục tiêu lớn nhất là bán được hàng và thu hồi dòng tiền”, anh Duy nhận xét.

Điều đó cho thấy chiến lược “neo giá chờ tăng” từng phổ biến trong giai đoạn thị trường tăng nóng đang dần mất hiệu quả.

Áp lực đầu tiên đến từ chi phí tài chính. Sau thời gian dài sử dụng đòn bẩy, nhiều nhà đầu tư phải gánh khoản lãi vay đáng kể trong khi tốc độ tăng giá không còn đủ lớn để bù đắp chi phí vốn.

Bên cạnh đó, chi phí cơ hội cũng gia tăng. Thay vì tiếp tục “giam” vốn trong các tài sản có thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư chọn thu hồi tiền mặt để chờ những cơ hội mới với mức giá hợp lý hơn.

Người mua cũng không còn vội

Ở chiều ngược lại, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Nếu trong giai đoạn sốt nóng, nhiều khách hàng xuống tiền nhanh vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay phần lớn có xu hướng quan sát và chờ đợi.

Người mua dành nhiều thời gian hơn để so sánh sản phẩm, đánh giá mặt bằng giá và thương lượng trước khi quyết định. Khi bên mua không còn chịu áp lực phải xuống tiền ngay, lợi thế đàm phán dần chuyển từ người bán sang người mua.

Triển vọng nguồn cung mới cũng đang củng cố xu hướng này. Hàng loạt dự án quy mô lớn dự kiến ra mắt trong thời gian tới, cùng với sự cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, mang lại thêm lựa chọn cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc duy trì mức giá cao ở thị trường thứ cấp trở nên khó khăn hơn.

Thị trường vào giai đoạn thanh lọc?

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng làn sóng giảm kỳ vọng hiện nay là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng giá mạnh của thị trường căn hộ trong hai năm vừa qua.

Theo ông Toản, trước năm 2023, phần lớn giao dịch căn hộ đến từ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá kéo dài trong giai đoạn 2024-2025, lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng mạnh, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.

“Hệ quả là một bộ phận nhà đầu tư mua ở vùng giá đỉnh hiện nay đang chịu áp lực lớn về dòng tiền”, ông Toản nhận định.

Ông cho biết nhiều dự án hiện đã rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm mạnh. Một số nhà đầu tư tại khu vực phía đông Hà Nội từng mua với mức chênh lệch hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông nay chấp nhận mất toàn bộ khoản chênh, thậm chí bán dưới giá vốn để thu hồi dòng tiền.

Lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức tương đối cao trong khi thanh khoản suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược.

“Triển vọng nguồn cung mới từ các đại dự án và nhà ở xã hội đang khiến người mua có thêm lựa chọn, từ đó làm giảm tâm lý chạy theo giá như giai đoạn trước”, ông Toản nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đánh giá thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Theo ông Quê, giá căn hộ tại nhiều khu vực Hà Nội đã tăng quá mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Khi mặt bằng giá được đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, việc xuất hiện một nhịp điều chỉnh là điều khó tránh khỏi.

Ông cho rằng sự thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở kỳ vọng của giới đầu tư. Nếu trước đây nhiều người mua vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay không ít nhà đầu tư lại lựa chọn quan sát và chờ đợi những mức giá hợp lý hơn.

Điều này khiến nhu cầu đầu cơ suy giảm đáng kể, đồng thời làm cho thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Bạn đang thấy thị trường căn hộ hiện nay là “hạ nhiệt” hay chỉ là nhịp điều chỉnh? Comment bên dưới nhé!