Người mua nhà chần chừ xuống tiền khi lãi suất tăng: Thanh khoản chậm, chi phí vốn cao

Thanh khoản thị trường bất động sản đang chậm lại khi lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt hơn. Theo ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đông Tây Land, người mua nhà vẫn có nhu cầu nhưng đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền vì nhìn thấy mức độ rủi ro tăng lên.

Ông Bình cho biết hiện thị trường đang có 3 vấn đề khó khăn nổi bật. Thứ nhất là thanh khoản chậm. Trước đây có 80 - 90% khách hàng vay mua nhà, nhưng khi tín dụng hạn chế thì tỷ lệ người vay chỉ còn khoảng 60 - 70%. Điều này khiến giao dịch giảm tốc rõ rệt. Bản thân doanh nghiệp cũng ghi nhận doanh thu giảm 30 - 40% so với cùng kỳ, dù nguồn hàng trên thị trường vẫn ở mức cao.

Khó khăn thứ hai là tâm lý người mua lưỡng lự, khiến thời gian chốt đơn kéo dài hơn. Theo thực tế mà doanh nghiệp ghi nhận, khách hàng tìm mua nhà vẫn nhiều, nhu cầu vẫn có, nhưng quyết định mua lại chậm hơn trước. Đây là điểm rất đáng chú ý vì nó phản ánh rõ sự thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất và tín dụng đều có biến động.

Khó khăn thứ ba đến từ chi phí vận hành của doanh nghiệp tăng cao. Ông Bình chia sẻ, trước đây hoa hồng 1,5% vẫn có lãi, nhưng hiện nay dù tăng gấp 3 - 4 lần vẫn chưa thể bù đắp do chi phí khuyến mãi tăng mạnh. Dù vậy, ông cho rằng thị trường đang phù hợp hơn với nhóm nhà đầu tư nắm giữ 3 - 5 năm, mua để dành, thay vì nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc khá rõ.

Để thích nghi với bối cảnh tín dụng trong nước, doanh nghiệp cũng đang tìm thêm tệp khách hàng mới, trong đó có Việt kiều. Đây là nhóm không chịu ảnh hưởng bởi chính sách siết tín dụng như một số khách hàng trong nước. Hiện công ty đang tiếp cận khách hàng từ Mỹ và châu Âu, và lượng khách này đã tăng gấp đôi. Tuy nhiên, ông Bình cũng nêu thực tế là có trường hợp Việt kiều đi lâu nên không còn hồ sơ gốc để chứng minh, trong khi Việt Nam đã mở cửa cho Việt kiều mua nhà.

Ông nhấn mạnh: “Siết tín dụng đang đánh đồng. Do vậy, cần phân loại khách hàng vay đầu tiên, độ tuổi… để có lãi suất ưu đãi. Nếu không giảm lãi suất được thì ngân hàng cần chọn đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn”.

Ở góc nhìn doanh nghiệp phát triển dự án, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư của Tập đoàn HASCO cho biết đang tồn tại sự lệch pha giữa kỳ hạn cho vay và tiến độ thực hiện dự án bất động sản. Một dự án có thể kéo dài 3 - 5 năm, thậm chí đến 10 năm, nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn.

Trong khi đó, doanh nghiệp phải bỏ ra dòng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Chi phí ban đầu có thể chiếm 30% hoặc thậm chí 50% tổng chi phí đầu tư cả dự án, nhưng nguồn vốn tín dụng lại chỉ tiếp cận được sau đó. Vì vậy, áp lực ở giai đoạn đầu là rất lớn, đặc biệt là bài toán trả nợ ngắn hạn trong khi dòng tiền thu về ở tương lai.

Một điểm khác được ông Thuận chỉ ra là ngân hàng thường định giá bất động sản tại thời điểm cho vay thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Việc định giá lại để xác định giá trị cho vay lại là rất khó, nhất là với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt. Đây cũng là một trong những nút thắt khiến doanh nghiệp khó xoay vòng vốn linh hoạt.

Không siết tín dụng cho bất động sản là góc nhìn được đại diện phía ngân hàng và cơ quan quản lý đưa ra tại sự kiện.

Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng Á Châu (ACB) cho biết các ngân hàng thương mại luôn hoạt động theo nguyên tắc quản trị rủi ro và tuân thủ chính sách chung của nền kinh tế theo chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước. Theo ông, việc lãi suất tăng trong thời gian qua không đồng nghĩa ngân hàng “lời cao”, mà ngược lại, lãi suất cao thường đi kèm rủi ro cao, ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động của ngân hàng.

Ông Nam nói thêm, từ đầu tháng tư đến nay, theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất đã có dấu hiệu điều chỉnh giảm. Một số ngân hàng đã giảm từ 0,5 - 1%/năm. Trong bối cảnh kinh tế biến động có thể ảnh hưởng đến thu nhập khách hàng, ACB đang thiết kế phương án trả nợ hợp lý hơn, ví dụ như trả góp theo mức bậc thang thay vì chia đều. Thời gian tài trợ cá nhân tại ACB cũng có thể lên tới 30 năm, giúp người mua nhà, nhất là người trẻ, có thêm cơ hội tiếp cận vốn vay.

Ở góc độ điều hành, ông Đỗ Xuân Trung - Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 khẳng định đến nay Ngân hàng Nhà nước không có chính sách hạn chế tín dụng cho bất động sản. Vấn đề đặt ra là kiểm soát thế nào để không tạo ra điểm nghẽn nhưng cũng không nới quá mức gây rủi ro. Những dự án bất động sản có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu vẫn được tạo điều kiện thực hiện.

Ông Trung cho biết Ngân hàng Nhà nước đã có các quy định cụ thể để kiểm soát tỷ lệ rủi ro cho vay đối với bất động sản và luôn lắng nghe diễn biến thị trường để điều chỉnh chính sách cho phù hợp. Cơ quan quản lý cũng xác định bất động sản là ngành có nhiều đóng góp trong GDP, nên sẽ tiếp tục có cơ chế kiểm soát thị trường song song với giải pháp tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn.

Từ phía địa phương, ông Trần Sĩ Nam - Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết thị trường bất động sản TPHCM đã cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn 2021 - 2023 và đang có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, lãi suất tăng cao trong thời gian qua vẫn tạo ra không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Ông Nam nhận định bất động sản là ngành có tính liên kết mạnh. Khi thị trường gặp khó khăn sẽ kéo theo nhiều ngành nghề khác bị ảnh hưởng, đặc biệt là xây dựng và các lĩnh vực dịch vụ liên quan. Vì vậy, việc điều hành chính sách cần thận trọng và hài hòa giữa kiểm soát rủi ro với phát triển thị trường. Ông cũng mong muốn các ngân hàng có cơ chế linh hoạt hơn, tập trung nguồn vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Tổng thể, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt: người mua cân nhắc hơn, doanh nghiệp áp lực chi phí lớn hơn, còn ngân hàng và cơ quan quản lý phải tìm điểm cân bằng giữa an toàn tín dụng và hỗ trợ tăng trưởng. Bạn đang thấy thị trường nhà ở hiện nay “nghe ngóng” nhiều hơn hay đã bắt đầu hồi phục rõ nét? Comment bên dưới nhé!