Nghị quyết 29: Tháo gỡ hàng nghìn dự án bất động sản treo

Nghị quyết 29 vừa được Quốc hội thông qua đang được xem là một bước gỡ nút thắt pháp lý lớn cho hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm.

Điểm đáng chú ý là nghị quyết này không chỉ mang tính thí điểm ở một vài địa phương, mà tạo ra cơ chế xử lý trên phạm vi cả nước, đặc biệt với các dự án tồn đọng do sai phạm lịch sử, lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi đất sai và nhóm đất ở không hình thành đơn vị ở.

Nghị quyết 29 gỡ những vướng mắc nào?

1. Dự án đã chọn nhà đầu tư nhưng chưa đúng quy định

Theo Điều 12, các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định trước ngày 1/7/2024, nhưng đã triển khai xây dựng hoặc nhà đầu tư đã bỏ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, có thể được tiếp tục thực hiện, không phải đấu thầu, đấu giá lại.

2. Trường hợp thu hồi đất sai vẫn có thể tiếp tục dự án

Nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi đất nhưng đã bị thu hồi, trong khi chủ đầu tư đã ứng tiền thu hồi toàn bộ dự án và dự án vẫn phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì được tiếp tục thực hiện, giao đất, cho thuê đất. Trường hợp ngược lại, Nhà nước sẽ hoàn trả chi phí đã ứng cho nhà đầu tư.

3. Xử lý dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Với các dự án đã cấp giấy chứng nhận liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”, “đất ở xây dựng bất động sản, du lịch” như condotel, resort..., sau rà soát sẽ có 2 hướng xử lý:

- Nếu dự án phù hợp quy hoạch nhà ở: UBND tỉnh điều chỉnh thành đất ở, tính lại nghĩa vụ tài chính theo giá đất ở tại thời điểm hiện tại. Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất bổ sung, sau đó được cấp lại giấy chứng nhận đất ở thời hạn lâu dài.

- Nếu dự án không phù hợp quy hoạch nhà ở hoặc chủ đầu tư không có tiền nộp bổ sung: dự án chuyển sang đất thương mại, dịch vụ; người mua được cấp giấy chứng nhận thời hạn 50 năm.

Vì sao nghị quyết này được đánh giá là bước đột phá?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng các quy định mới sẽ tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản.

Ông Tuấn cho biết, dù Luật Đấu thầu 2023, Luật Đầu tư 2025, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý đồng bộ hơn cho dự án mới, nhưng thực tế qua các thời kỳ, cách hiểu và cách áp dụng tại một số địa phương chưa thống nhất. Điều này khiến nhiều dự án bị chấp thuận đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá, đấu thầu theo quy định.

Nhiều nhà đầu tư đã bỏ chi phí lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc triển khai dự án, nhưng sau kết luận thanh tra, kiểm tra về sai phạm trong khâu lựa chọn nhà đầu tư thì dự án bị dừng lại do chưa được giao đất, cho thuê đất. Nếu xử lý cứng theo quy định hiện hành, sẽ không thật sự phù hợp vì đây là các sai phạm mang tính lịch sử.

Nguồn lực bị “đóng băng” lớn đến mức nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích 198.428 ha và tổng mức đầu tư 3.352.946 tỷ đồng.

Con số này tương đương khoảng gấp ba lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (dự kiến 1,1 triệu tỷ đồng). Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực rất lớn cho tăng trưởng GDP và nguồn cung bất động sản.

Tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Nghị quyết 29 được kỳ vọng giúp tăng nguồn cung khi các dự án vướng pháp lý được tháo gỡ và tái khởi động. Khi đó, thị trường không chỉ có thêm sản phẩm mà còn tăng mức độ cạnh tranh, giảm áp lực tăng giá cục bộ.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng như condotel, resort... cũng có thêm cơ hội được “mở khóa” tâm lý thị trường nhờ cơ chế xử lý các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định.

Ở góc độ tài chính, việc nhiều dự án được tái khởi động còn giúp dòng tiền dần được khơi thông, giảm áp lực nợ xấu và hỗ trợ doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính.

Thách thức lớn nhất vẫn là khâu thực thi

Dù vậy, hiệu quả của nghị quyết phụ thuộc rất lớn vào chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND cấp tỉnh - cơ quan trực tiếp rà soát, phân loại và xử lý dự án.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng để Nghị quyết 29 đi vào thực tế, cần sớm có nghị định, thông tư hướng dẫn thống nhất; thành lập tổ công tác chuyên trách tại địa phương; hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch; và chuẩn hóa dữ liệu, quy trình xử lý trên toàn quốc.

Ông Đính cũng nhấn mạnh cần có cơ chế bảo vệ cán bộ dám làm, dám chịu trách nhiệm, để giảm tâm lý e ngại rủi ro trong bộ máy thực thi.

Bạn nghĩ Nghị quyết 29 sẽ gỡ được bao nhiêu dự án đang mắc kẹt? Comment bên dưới nhé!