Nghị quyết 29 khơi thông hàng nghìn dự án BĐS đang "mắc kẹt" pháp lý

Nghị quyết 29 vừa được Quốc hội thông qua được xem là bước tháo gỡ lớn cho hàng nghìn dự án bất động sản đang “mắc kẹt” pháp lý trên cả nước, với 4.489 dự án gặp khó khăn, vướng mắc và tổng mức đầu tư lên tới 3.352.946 tỷ đồng.

Nghị quyết 29 gỡ nút thắt gì cho thị trường?

Khác với các cơ chế trước đây chỉ áp dụng ở một số điểm nóng, Nghị quyết 29/2026/QH16 tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ để xử lý vi phạm đất đai phát sinh trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ cho các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài.

Điểm đáng chú ý là nghị quyết cho phép xử lý một số sai phạm cũ để dự án được tiếp tục triển khai, thay vì bị “đứng hình” kéo dài như trước.

Những trường hợp nào được xem xét tiếp tục thực hiện?

Tại điều 12, Nghị quyết 29 cho phép các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định trước ngày 1/7/2024 nhưng đã triển khai xây dựng, hoặc nhà đầu tư đã bỏ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, được tiếp tục thực hiện mà không phải đấu thầu, đấu giá lại.

Với các trường hợp thu hồi đất sai, nếu dự án không thuộc diện Nhà nước được thu hồi đất nhưng đã bị thu hồi, trong khi chủ đầu tư đã ứng tiền thu hồi toàn bộ dự án và dự án vẫn phù hợp quy hoạch sử dụng đất, dự án có thể tiếp tục thực hiện và được giao đất, cho thuê đất. Nếu ngược lại, Nhà nước sẽ hoàn trả chi phí đã ứng cho nhà đầu tư.

Xử lý dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” ra sao?

Điều 11 của nghị quyết áp dụng cho các dự án đã cấp giấy chứng nhận quy định “đất ở không hình thành đơn vị ở”, hoặc “đất ở xây dựng bất động sản, du lịch” như condotel, resort…

Sau rà soát, các dự án này sẽ đi theo 2 hướng:

Nếu phù hợp quy hoạch nhà ở, UBND tỉnh sẽ điều chỉnh thành đất ở, tính lại nghĩa vụ tài chính theo giá đất ở tại thời điểm hiện tại. Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất bổ sung và được cấp lại giấy chứng nhận đất ở thời hạn lâu dài.

Nếu không phù hợp quy hoạch nhà ở hoặc chủ đầu tư không có tiền nộp bổ sung, dự án sẽ chuyển sang đất thương mại, dịch vụ; người mua được cấp giấy chứng nhận thời hạn 50 năm.

Vì sao Nghị quyết 29 được xem là bước đột phá?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng các quy định này sẽ tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản, nhất là những dự án bị dừng sau thanh tra, kiểm tra do sai sót trong khâu lựa chọn nhà đầu tư.

Ông Tuấn cho biết, nhiều doanh nghiệp đã bỏ chi phí lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc triển khai dự án nhưng sau kết luận thanh tra thì dự án bị dừng lại do chưa được giao đất, cho thuê đất. Nếu áp dụng cứng nhắc quy định hiện hành, cách xử lý này chưa thật sự phù hợp với bối cảnh lịch sử phát sinh sai phạm.

Trước đây, Quốc hội đã có Nghị quyết 170 và Nghị quyết 171 để xử lý một số dự án tồn đọng, nhưng phạm vi vẫn còn hẹp. Trong khi đó, Nghị quyết 29 có phạm vi rộng hơn, áp dụng trên phạm vi cả nước cho các dự án tồn tại vướng mắc lịch sử.

Thị trường có thể được hưởng lợi gì?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ góp phần khơi thông nguồn cung, tăng mức độ cạnh tranh và giảm áp lực tăng giá cục bộ.

Đặc biệt, nghị quyết được kỳ vọng hỗ trợ phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, vốn gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Việc xử lý các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định có thể giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Ở góc độ tài chính, khi các dự án được tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, qua đó giảm áp lực lên doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng.

Thách thức vẫn nằm ở khâu thực thi

Dù Nghị quyết 29 mở ra cơ chế mới, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc rất lớn vào UBND cấp tỉnh - nơi trực tiếp rà soát, phân loại và xử lý dự án.

Theo nhiều chuyên gia, nếu địa phương chủ động, quyết liệt và có hướng dẫn thống nhất thì việc tháo gỡ sẽ diễn ra nhanh hơn. Ngược lại, nếu còn tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm hoặc thiếu phối hợp giữa các cơ quan liên quan, nghị quyết có thể chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Để nghị quyết đi vào thực tiễn, cần sớm có nghị định, thông tư hướng dẫn; thành lập tổ công tác chuyên trách ở địa phương; đồng thời hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch, nhất quán, vừa tránh thất thu ngân sách vừa không tạo gánh nặng quá mức cho doanh nghiệp.

Bạn nghĩ sao về tác động của Nghị quyết 29 với thị trường bất động sản thời gian tới? Comment bên dưới nhé!