Ngân hàng cho vay bán lẻ, bất động sản có thể chịu áp lực năm 2026

Ngân hàng cho vay bán lẻ và bất động sản có thể chịu áp lực lớn hơn trong năm 2026 khi mặt bằng lãi suất huy động được dự báo vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Theo MBS Research, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ giữa các ngân hàng có nguồn vốn giá rẻ, thanh khoản tốt và nhóm còn lại.

Huy động vốn chưa theo kịp tín dụng

MBS Research cho biết, dù lãi suất huy động đã tăng so với năm 2025, tốc độ tăng tiền gửi vẫn chưa theo kịp tốc độ mở rộng tín dụng.

Tính đến ngày 26/5/2026, chênh lệch giữa tổng dư nợ tín dụng và tổng huy động vốn của toàn hệ thống đã vượt 1,4 triệu tỷ đồng, tăng hơn 40% so với cuối năm 2025. Điều này khiến tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) của hệ thống tiếp tục ở mức cao.

Theo đơn vị phân tích, các ngân hàng vẫn cần tăng quy mô huy động để đáp ứng nhu cầu tín dụng và đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định. Vì vậy, chi phí vốn nhiều khả năng vẫn ở mức cao, tác động đến biên lợi nhuận của ngành ngân hàng.

Thanh khoản vì sao vẫn cần theo dõi?

Trong 5 tháng đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước điều hành thanh khoản theo hướng linh hoạt và thận trọng để cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và ổn định thị trường tiền tệ.

Cụ thể, cơ quan điều hành đã hút ròng gần 80.000 tỷ đồng qua kênh thị trường mở (OMO), trái ngược với mức bơm ròng gần 20.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng thực hiện 3 đợt hoán đổi ngoại tệ để hỗ trợ thanh khoản VND trong ngắn hạn.

MBS Research cho biết lãi suất liên ngân hàng vẫn có thời điểm biến động mạnh. Lãi suất qua đêm từng lên 17,25% trong quý 1 và 10,45% trong quý 2/2026, phản ánh nhu cầu vốn ngắn hạn của hệ thống vẫn ở mức cao.

Chi phí vốn tăng nhanh hơn lợi suất cho vay

Áp lực lên biên lãi ròng (NIM) là điểm đáng chú ý trong báo cáo.

Trong quý 1/2026, mặt bằng lãi suất huy động tăng so với cuối năm 2025. Có thời điểm, một số ngân hàng niêm yết lãi suất tiền gửi trên 8%/năm đối với kỳ hạn 6 tháng và 12 tháng trước khi điều chỉnh theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Việc tăng cường huy động khiến chi phí vốn của các ngân hàng niêm yết tăng 71 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước và tăng thêm 32 điểm cơ bản so với quý trước.

Trong khi đó, lợi suất tài sản chỉ tăng 35 điểm cơ bản so với cùng kỳ và tăng 3 điểm cơ bản so với quý trước. Mức cải thiện này chủ yếu đến từ việc lãi suất cho vay trong quý 1/2026 cao hơn nền thấp của cùng kỳ năm trước, đồng thời cơ cấu tín dụng tiếp tục chuyển dịch sang các khoản vay trung và dài hạn.

Đến cuối quý 1/2026, dư nợ cho vay trung và dài hạn tăng 6% so với đầu năm, đưa tỷ trọng nhóm cho vay này lên 47,4% tổng dư nợ của các ngân hàng niêm yết, đánh dấu quý tăng thứ năm liên tiếp.

Tuy nhiên, do chi phí vốn tăng nhanh hơn lợi suất tài sản, NIM toàn ngành trong quý 1/2026 giảm khoảng 15 điểm cơ bản so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Sự phân hóa rõ giữa các ngân hàng

Theo MBS Research, mức độ biến động NIM sẽ không giống nhau giữa các ngân hàng.

Nhóm có lợi thế về nguồn vốn giá rẻ, tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn (CASA) cao và thanh khoản tốt được đánh giá sẽ giữ biên lãi ổn định hơn.

Trong quý 1/2026, VietinBank (CTG) và Vietcombank (VCB) ghi nhận NIM cải thiện khoảng 20 điểm cơ bản so với cùng kỳ nhờ chi phí vốn thấp, CASA cao và danh mục cho vay trung, dài hạn hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư công.

MBS Research cũng đánh giá các ngân hàng có CASA cao như Vietcombank (VCB), Techcombank (TCB), MB (MBB), VietinBank (CTG) và ACB (ACB) sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc hạn chế áp lực lên NIM.

Bên cạnh đó, các ngân hàng có tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) ở mức thấp như ACB (ACB) và HDBank (HDB) được kỳ vọng có khả năng chống chịu tốt hơn nhờ ít chịu áp lực huy động vốn trung và dài hạn.

Ở chiều ngược lại, các ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao, tỷ trọng cho vay bán lẻ lớn hoặc dư nợ liên quan đến bất động sản ở mức cao có thể chịu nhiều sức ép hơn trong việc duy trì biên lãi trong năm 2026.

MBS Research cho rằng nguyên nhân là nhu cầu tín dụng bán lẻ vẫn phục hồi tương đối chậm, trong khi các ngân hàng vẫn phải cân đối giữa mục tiêu mở rộng tín dụng và chi phí huy động vốn. Điều này khiến nhóm có tỷ trọng cho vay cá nhân lớn hoặc tập trung vào lĩnh vực bất động sản có thể gặp nhiều thách thức hơn so với các ngân hàng có cơ cấu tín dụng đa dạng và nguồn vốn chi phí thấp.

NIM năm 2026 được dự báo tiếp tục thu hẹp

Nhìn chung, MBS Research dự báo NIM toàn ngành trong năm 2026 sẽ tiếp tục giảm nhẹ so với năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tăng trưởng huy động chưa theo kịp tăng trưởng tín dụng; lãi suất liên ngân hàng bình quân 5 tháng đầu năm đạt khoảng 5,8%, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ; lãi suất OMO duy trì ở mức 4,5%.

Bên cạnh đó, nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng với kỳ hạn dài cũng khiến các ngân hàng tiếp tục tăng cường huy động nguồn vốn dài hạn.

Trong quý 1/2026, huy động qua kênh phát hành giấy tờ có giá tăng 9,7% so với đầu năm và tăng 31% so với cùng kỳ, chiếm 12,7% tổng nguồn vốn huy động. MBS Research cho rằng mặt bằng lãi suất của kênh huy động này có thể còn duy trì ở mức tương đối cao trong một vài quý tới.

Dù vậy, mức độ ảnh hưởng sẽ có sự phân hóa rõ giữa các ngân hàng. Những ngân hàng sở hữu nguồn vốn chi phí thấp, thanh khoản tốt và cơ cấu tín dụng cân bằng sẽ có nhiều dư địa hơn để duy trì hiệu quả sinh lời.

Bạn nghĩ sao về triển vọng nhóm ngân hàng cho vay bán lẻ và bất động sản trong năm 2026? Comment bên dưới nhé!