Năm 2026, bất động sản giá trị thực lên ngôi

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng “khắt khe” hơn, khi dòng tiền ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác rõ ràng.

Thị trường đang “thanh lọc lành mạnh”

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, kéo theo sự thay đổi rõ nét trong hành vi nhà đầu tư và logic vận hành toàn thị trường.

Nếu trước đây tâm lý FOMO khá phổ biến, nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện tại người mua đã thận trọng hơn. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu gồm: pháp lý, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững.

Chi phí đầu vào tiếp tục đẩy giá bán

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt hơn. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào dự án liên tục gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp tăng tính minh bạch, nhưng đồng thời làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Trong đó, giá đất chiếm tới khoảng 30% giá nhà.

Bên cạnh đó, áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác cũng khiến giá thành sản phẩm tiếp tục leo thang. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước.

Mặt bằng giá tại các đô thị lớn

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m².

Tại TP HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với năm trước.

Đà Nẵng ghi nhận giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Thanh khoản vẫn tốt ở khu vực có hạ tầng

Dù thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%. Lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh vào các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng tăng giá gắn với phát triển hạ tầng. Những nơi hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành như vành đai, metro hay đường sắt cao tốc vẫn giữ thanh khoản tích cực.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 61%.

Tại TP HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó 3.000 sản phẩm được tiêu thụ. Riêng khu vực TP HCM cũ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt 3.400 sản phẩm, giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Phía Nam có thêm nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m²

Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực phía Nam được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây là yếu tố góp phần mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.

Giá trị thực sẽ quyết định cuộc chơi

Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường bất động sản đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.

Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.

Về trung và dài hạn, động lực lớn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc, đồng thời mở đường cho các dự án mới được triển khai.

Đây cũng là “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.

Bạn nghĩ sao về xu hướng “giá trị thực dẫn dắt thị trường” hiện nay? Comment bên dưới nhé!