Mua bất động sản bằng vàng: Từ cân tiểu ly đến hợp đồng quyền chọn

Mua bán bất động sản bằng vàng từng là câu chuyện rất quen ở Việt Nam: thập niên 1990, nhà đất mặt tiền được rao bằng “cây vàng”, thanh toán bằng vàng lá, đong đếm bằng cân tiểu ly. Từ 2012, vàng không còn được phép làm phương tiện thanh toán. Nhưng liệu nó có thể xuất hiện gián tiếp trong một cấu trúc giao dịch bất động sản?

Vàng từng là “bản vị” của thị trường nhà đất

Từ thập niên 1980, 1990 đến đầu những năm 2000, thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam vận hành theo một cơ chế đặc thù, có thể ví như “Hệ thống bản vị vàng” phi chính thức.

Nghị định số 174/1999/NĐ-CP quy định Ngân hàng Nhà nước quản lý chặt sản xuất vàng miếng và xuất nhập khẩu, nhưng không siết chặt mua bán vàng miếng trên thị trường. Chính sự thông thoáng này khiến vàng trở thành phương tiện thanh toán và định giá phổ biến trong các giao dịch lớn như nhà đất.

Bối cảnh lạm phát từng có năm lên tới hai, ba chữ số cũng khiến người dân ưu tiên nắm giữ vàng thay vì tiền mặt VNĐ khi thực hiện các thương vụ chuyển nhượng dài hạn.

Giao dịch thời đó diễn ra như thế nào?

Những đơn vị như “cây vàng”, “lượng vàng” hay vàng lá trở thành ngôn ngữ chung giữa người mua và người bán. Giá nhà mặt tiền không niêm yết bằng tiền tỷ mà được rao kiểu “50 cây” hay “100 cây vàng”.

Việc đi mua nhà đất giống như vận chuyển hàng hóa: người mua mang vàng trong túi xách, ba lô; tại điểm giao dịch, hai bên dùng cân tiểu ly để đong đếm và kiểm định chất lượng, tránh hao hụt hay vàng giả.

Lúc bấy giờ, vàng gần như có đủ ba chức năng của tiền tệ: thước đo giá trị, phương tiện trao đổi và công cụ lưu giữ giá trị.

Pháp luật đã siết lại ra sao?

Việc dùng vàng làm thước đo giá trị dẫn tới hiện tượng “vàng hóa nền kinh tế”, khi tiền nhàn rỗi không chảy vào ngân hàng mà được đem đi mua vàng rồi cất trữ.

Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ra đời để lập lại trật tự quản lý hoạt động kinh doanh vàng. Điều 19 của Nghị định này ghi rõ: sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán là hành vi bị cấm. Từ mốc 2012, thị trường bất động sản chính thức chuyển từ “bản vị vàng” sang bản vị VNĐ.

Các chế tài sau đó tiếp tục được siết chặt. Nghị định 340/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 09/02/2026, quy định cá nhân tái phạm hành vi sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán bị phạt 10-20 triệu đồng, tổ chức bị phạt gấp đôi, toàn bộ số vàng dùng thanh toán trái phép bị tịch thu. Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá trị bằng vàng bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Cơ quan công chứng cũng từ chối thực hiện các giao dịch có giá trị thanh toán bằng vàng.

Vàng vì thế mất hai chức năng là phương tiện thanh toán và thước đo giá trị. Chức năng còn lại chủ yếu là cất giữ. Ước tính hàng trăm tấn vàng vẫn nằm trong két sắt của người dân, không sinh lời và không lưu thông trong nền kinh tế.

Vậy vàng có thể đi vào bất động sản theo cách nào?

Câu hỏi đặt ra là: làm sao để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nhóm khách hàng đang nắm giữ vàng mà không vi phạm quy định cấm dùng vàng làm phương tiện thanh toán?

Gợi ý trong bài là một cấu trúc tài chính phái sinh, cụ thể là hợp đồng quyền chọn bán (put option), kết hợp với một giao dịch đi đường vòng qua bên thứ ba.

Mô hình “bất động sản + vàng + quyền chọn”

Giả sử Công ty bất động sản X triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng có vàng nhàn rỗi. Khách hàng có thể tới các công ty kim hoàn là đối tác do Công ty X chỉ định để quy đổi vàng thành tiền mặt, sau đó dùng tiền này mua nhà hoặc căn hộ do Công ty X làm chủ đầu tư.

Sau 5 năm, tùy vào biên độ lợi nhuận và nhu cầu, khách hàng có thể chọn tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi để mua bất động sản, tức là nhận lãi 10% trên số vàng đó.

Về mặt pháp lý hình thức, giao dịch mua nhà vẫn thực hiện hoàn toàn bằng VNĐ, không có chuyện trực tiếp đổi vàng lấy bất động sản.

Điểm mấu chốt nằm ở chỗ Công ty X cấp cho nhà đầu tư một hợp đồng quyền chọn bán, cam kết mua lại bất động sản sau 5 năm với số tiền mặt tương đương 110% khối lượng vàng ban đầu đã được quy đổi.

Ví dụ giả định cụ thể

Căn hộ thuộc dự án của Công ty X có giá 15 tỷ đồng. Giá vàng tại thời điểm giao dịch (tháng 5/2026) là 150 triệu đồng/lượng. Khối lượng vàng cần quy đổi để mua đứt căn hộ là 100 lượng.

Để bảo vệ cấu trúc giao dịch khỏi rủi ro hệ thống, Công ty X cần thiết lập hai chốt chặn kỹ thuật:

Thứ nhất, giới hạn thời gian sở hữu vàng trước tháng 5/2026. Nếu không có điều kiện này, giới đầu cơ có thể vay mượn tiền mặt, đi mua vàng và tham gia chương trình để hưởng mức lợi tức 10%, gây xáo trộn thị trường vàng.

Thứ hai, yêu cầu tỷ trọng thanh toán tối thiểu 80% từ nguồn quy đổi vàng. Điều kiện này giúp loại bỏ nhóm khách hàng dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, đồng thời đảm bảo dòng tiền thực chất cho chủ đầu tư.

Quy định này cũng giúp căn hộ hình thành là “tài sản sạch”, không bị cầm cố tại ngân hàng, để việc mua lại ở năm thứ 5 không vướng mắc pháp lý về giải chấp.

Hai kịch bản tại ngày đáo hạn quyền chọn

Tại thời điểm đáo hạn cam kết vào tháng 5/2031, Công ty X có nghĩa vụ đảm bảo thanh toán dựa trên khối lượng 110 lượng vàng (100 lượng gốc + 10% lãi). Nhà đầu tư sẽ cân nhắc theo 2 kịch bản:

Kịch bản A: Bất động sản tiếp tục tăng

Nếu chu kỳ bất động sản bùng nổ, giá trị căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng từ 15 lên 25 tỷ đồng, trong khi giá vàng tăng từ 150 lên 180 triệu đồng/lượng.

Lúc này, quy đổi ngược căn nhà sang giá trị 110 lượng vàng sẽ mang lại 19.8 tỷ đồng. Nhà đầu tư có xu hướng giữ lại căn hộ để tối đa hóa lợi nhuận.

Kịch bản B: Bất động sản suy thoái

Nếu thị trường bất động sản gặp rủi ro thanh khoản, giá trị căn hộ giảm còn 12 tỷ đồng, trong khi giá vàng tăng lên 220 triệu đồng/lượng.

Khi đó, nhà đầu tư kích hoạt quyền chọn bán, hoàn trả tài sản cho Công ty X và nhận về số tiền tương đương 110 lượng vàng, tức 24.2 tỷ đồng. Về lý thuyết, cấu trúc này giúp hấp thụ rủi ro sụt giảm của thị trường nhà đất và bảo vệ dòng vốn, đồng thời sinh lời 10% trên số lượng vàng gốc.

Điểm cần lưu ý

Cơ chế quyền chọn này giải quyết nỗi băn khoăn quen thuộc của người có vàng: nếu bán vàng để mua nhà thì có thiệt khi vàng tăng giá nhanh hơn nhà không?

Ở đây, put option đóng vai trò như một tấm lưới an toàn: nếu giá nhà tăng mạnh hơn thì giữ nhà, nếu giá vàng tăng mạnh hơn thì thực hiện quyền bán lại căn nhà theo giá vàng.

Tuy nhiên, cấu trúc này vẫn chịu tác động bởi quy luật thị trường. Trong kịch bản bất động sản giảm mạnh và nhiều nhà đầu tư đồng loạt thực hiện quyền chọn bán, Công ty X sẽ đối mặt với áp lực dòng tiền lớn để mua lại các căn hộ với giá neo theo vàng đang ở vùng cao.

Nói cách khác, rủi ro không biến mất mà chỉ được chuyển từ người mua nhà sang chủ đầu tư.

Bạn nghĩ sao về cách tiếp cận này? Comment bên dưới nhé!