Mua bán nhà đất: Cần lưu ý quy định này kẻo mất đến tiền tỷ

Kê khai giá mua bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể khiến người mua rơi vào tranh chấp và khó chứng minh đã thanh toán đủ tiền. Luật sư Trần Viết Hà cảnh báo nên đọc kỹ Công văn 299 của Tổng cục Thuế trước khi giao dịch.

Vì sao một giao dịch 12 tỷ lại thành rủi ro?

Theo câu chuyện luật sư chia sẻ, ông B mua một thửa đất rộng 1.000 m² của gia đình ông A với giá thực tế 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên bán đề nghị chỉ kê khai trên hợp đồng 4 tỷ đồng để giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.

Nếu kê khai đúng 12 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân 2% là 240 triệu đồng. Còn nếu chỉ kê khai 4 tỷ đồng, số thuế phải nộp còn 80 triệu đồng. Cách làm này cũng làm giảm lệ phí trước bạ cho bên mua.

Thanh toán tiền mặt và thiếu chứng cứ

Lo ngại cơ quan thuế phát hiện giá thực tế cao hơn giá kê khai, các bên thống nhất thanh toán bằng tiền mặt. Nhưng khi giao nhận tiền, họ lại không quay phim, chụp ảnh, không lập biên bản giao nhận tiền hay tài liệu xác nhận nào.

Bên mua cho rằng hợp đồng đã công chứng, đất đã bàn giao nên giao dịch xem như hoàn tất. Nhưng sau đó, mọi việc trở nên phức tạp khi bên bán nhận đủ 12 tỷ đồng.

Tranh chấp phát sinh từ tài sản đồng sở hữu

Thửa đất thực tế là tài sản đồng sở hữu của ba người thừa kế. Người trực tiếp nhận tiền không chia lại cho hai đồng thừa kế còn lại, khiến hai người này khởi kiện ra tòa.

Họ yêu cầu tạm dừng thủ tục sang tên và đề nghị tòa tuyên giao dịch vô hiệu với nhiều lý do như bị lừa dối hoặc có vấn đề trong quá trình khai nhận di sản thừa kế trước đó.

Điểm đáng chú ý nhất là gì?

Luật sư Trần Viết Hà cho biết bên bán chỉ thừa nhận đã nhận 4 tỷ đồng, đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng. Điều này khiến bên mua không có bằng chứng trực tiếp để chứng minh đã giao đủ 12 tỷ đồng.

Với thửa đất thuộc sở hữu của ba người, việc chỉ xác nhận nhận 4 tỷ đồng có thể liên quan đến số tiền đã kê khai. Nếu thừa nhận nhận nhiều hơn, người nhận tiền có thể phải chia lại cho các đồng sở hữu còn lại.

Công văn 299 của Tổng cục Thuế nói gì?

Luật sư nhấn mạnh Công văn số 299 ngày 17/5/2025 của Tổng cục Thuế là nội dung rất đáng lưu ý. Văn bản này giải đáp khá rõ cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, với trường hợp mua bán đất trống - tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với nhà ở hoặc công trình xây dựng - thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên bảng giá đất.

Trong vụ việc trên, bảng giá đất tại khu vực đó được tra cứu khoảng 800.000 đồng/m2. Với diện tích 1.000 m², giá trị tính thuế theo bảng giá đất là 800 triệu, tương ứng thuế thu nhập cá nhân 2% là khoảng 16 triệu đồng.

Khi nào mới tính theo giá trên hợp đồng?

Ông Hà lưu ý đây là giao dịch chuyển nhượng đất, không phải chuyển nhượng cả đất và nhà. Theo Công văn 299, chỉ trong trường hợp chuyển nhượng cả đất và nhà thì thuế thu nhập cá nhân mới được xác định dựa trên giá giao dịch ghi trên hợp đồng.

Theo luật sư, nếu ngay từ đầu các bên hiểu đúng quy định này và trao đổi rõ với nhau, rất có thể những rắc rối sau đó đã không xảy ra.

Bài học cho người mua bán nhà đất

Dù vụ việc vẫn đang chờ tòa án xem xét, luật sư cho rằng vẫn có thể tồn tại nhiều nguồn chứng cứ như lời khai của môi giới, tin nhắn trao đổi giữa các bên hoặc tài liệu liên quan để làm rõ việc thanh toán đủ 12 tỷ đồng.

Từ câu chuyện này, khuyến nghị được nhấn mạnh là người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi giao dịch bất động sản, đặc biệt là nội dung của Công văn 299 của Tổng cục Thuế.

Đồng thời, nên lưu giữ đầy đủ chứng cứ thanh toán như chuyển khoản ngân hàng, lập biên bản giao nhận tiền hoặc ghi nhận quá trình thanh toán bằng hình thức phù hợp để hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.

Bạn nghĩ sao về trường hợp này? Comment bên dưới nhé!