Một năm sau "thiên nga đen" thuế quan, cổ phiếu nhóm BĐS KCN diễn biến thế nào?

Hơn 40% cổ phiếu khu công nghiệp vẫn chưa quay lại thị giá trước “Ngày Giải phóng” — đó là điểm đáng chú ý nhất sau 1 năm kể từ cú sốc thuế quan 2025. Tính đến cuối phiên 20/04/2026, nhóm cổ phiếu KCN được theo dõi cho thấy sự phục hồi rất không đồng đều: có mã vẫn giảm sâu, nhưng cũng có mã tăng mạnh nhờ câu chuyện riêng.

Một năm sau biến cố thuế quan, thị trường cổ phiếu khu công nghiệp đang phản ánh khá rõ tâm lý phân hóa. Dù dòng vốn FDI vẫn tăng, lực cầu trên nhóm này chưa đủ mạnh để kéo toàn ngành trở lại mặt bằng giá cũ.

Nhóm giảm mạnh vẫn chiếm tỷ lệ đáng kể

So với giá đóng cửa phiên 02/4/2025, nhiều cổ phiếu KCN hiện vẫn đang ở vùng thấp hơn đáng kể. Nhóm giảm trên 20% gồm:

- NTC (-34.82%)
- MH3 (-34%)
- SZC (-28.38%)
- BCM (-25.04%)

Ở nhóm giảm trên 10%, danh sách còn kéo dài với:

- TID (-18.18%)
- IDV (-17.79%)
- VRG (-17.22%)
- SIP (-15.07%)
- LHG (-12.89%)
- PXL (-10.84%)

Diễn biến này cho thấy dù ngành khu công nghiệp vẫn được xem là nhóm hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất, nhưng tác động từ cú sốc thuế quan 2025 vẫn chưa hoàn toàn được hấp thụ hết vào giá cổ phiếu.

Vẫn có mã đi ngược xu hướng, hút dòng tiền riêng

Không phải toàn ngành đều chìm trong sắc đỏ. Một số cổ phiếu vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể so với mốc 02/4/2025 như:

- TAL (+67.3%)
- TIX (+20%)
- KBC (+18.81%)

Trong đó, KBC là cái tên nổi bật trong giai đoạn gần đây. Đáng chú ý, Chứng khoán VPBankS đã mua thêm 1.15 triệu cổ phiếu KBC, nâng tỷ lệ sở hữu lên 5.044% và chính thức trở thành cổ đông lớn.

Ở chiều còn lại, GVR (+6.2%) chỉ tăng ở mức khiêm tốn, cho thấy trạng thái neo giá nhiều hơn là bứt phá mạnh.

Tổng thể, nhóm KCN đang ở trạng thái phân hóa rõ rệt: một bên là các doanh nghiệp có câu chuyện riêng, quỹ đất hoặc kỳ vọng dòng tiền mới; bên còn lại vẫn đang xử lý dư âm của cú sốc thuế quan.

FDI vẫn tăng, nhưng chưa đủ kéo cả ngành đi lên đồng loạt

Điểm sáng quan trọng của nhóm khu công nghiệp vẫn là dòng vốn FDI. Theo Chứng khoán Vietcap, tổng vốn FDI đăng ký trong quý 1/2026 tăng mạnh 42.9%, đạt 15.2 tỷ USD. Vốn giải ngân cũng tiếp tục tích cực, tăng 9.4% YoY trong tháng 3, đưa tổng giải ngân quý lên 5.4 tỷ USD, tương ứng +9.1% YoY.

Đây là tín hiệu cho thấy Việt Nam vẫn là điểm đến được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển. Ngoài ra, việc các doanh nghiệp lớn từ Hàn Quốc dự kiến đến Việt Nam vào cuối tháng 4 cũng được kỳ vọng mở ra làn sóng đầu tư mới, nhất là trong các lĩnh vực công nghệ cao.

Tuy nhiên, theo Chứng khoán Agriseco, triển vọng này không hoàn toàn “một chiều”. Trong ngắn hạn, dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn có thể bị ảnh hưởng bởi căng thẳng địa chính trị hoặc chính sách từ Mỹ.

Dù vậy, việc FDI vào Việt Nam trong năm 2025 và quý 1/2026 tiếp tục tăng cao cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào môi trường kinh doanh tại Việt Nam vẫn được duy trì, bất chấp các rủi ro từ thuế quan và xung đột Trung Đông.

Hạ tầng, quỹ đất sạch và năng lực tài chính vẫn là lợi thế dài hạn

Về trung và dài hạn, nhóm KCN vẫn còn nhiều động lực hỗ trợ. Việc hoàn thiện hạ tầng giao thông, các tuyến cao tốc giúp tăng kết nối giữa vùng; cùng với chính sách ưu đãi đầu tư và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục là nền tảng cho nhu cầu thuê đất KCN.

Agriseco cho rằng những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch, đã ký MOU với khách hàng và có năng lực tài chính tốt sẽ là nhóm hưởng lợi rõ nét trong chu kỳ tới.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ thành lập Quỹ Hỗ trợ đầu tư và ban hành thủ tục đặc biệt đối với các dự án KCN chiến lược cũng được xem là tín hiệu tích cực, giúp duy trì vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực.

Góc nhìn thị trường: chỉ số đi nhanh hơn sức khỏe thực

Ở góc nhìn rộng hơn, diễn biến của nhóm KCN cũng phản ánh bức tranh chung của thị trường chứng khoán. Ông Bùi Văn Huy – Giám đốc Khối Nghiên cứu Đầu tư CTCP FIDT – cho rằng đà tăng hiện tại của chỉ số đang đi nhanh hơn sức khỏe thực của thị trường.

Theo ông, nhịp hồi phục thời gian qua chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm vốn hóa lớn và kỳ vọng nâng hạng thị trường, thay vì sự cải thiện đồng đều về lợi nhuận và dòng tiền.

Ông Huy nhận định: “Nếu chỉ số tiếp tục đi lên trong khi độ rộng và thanh khoản không cải thiện tương ứng, tôi sẽ xem đó là trạng thái tăng nhưng dễ rung lắc hơn là một mặt bằng tăng chắc chắn”.

Tóm lại, sau 1 năm kể từ cú sốc thuế quan 2025, cổ phiếu khu công nghiệp vẫn cho thấy bức tranh phân hóa: FDI tăng là điểm sáng, nhưng không phải mã nào cũng đã hồi phục về mặt bằng giá cũ. Với nhà đầu tư BĐS khu công nghiệp, câu chuyện quỹ đất sạch, hạ tầng kết nối, pháp lý và khách thuê thực vẫn là những yếu tố cần theo dõi sát.

Bạn nghĩ nhóm KCN đã tạo đáy thật sự hay vẫn còn rung lắc? Comment bên dưới nhé!