Miễn giấy phép xây dựng nhà dưới 7 tầng từ 1/7/2026: cần lưu ý gì?

Từ 1/7/2026, nhiều công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2025. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho mọi công trình và vẫn đi kèm cơ chế hậu kiểm chặt hơn.

Miễn giấy phép xây dựng: áp dụng khi nào?

Theo điểm g, khoản 2, Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m² sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Nhưng để được miễn, công trình phải đáp ứng đủ 2 tiêu chí:

1. Không nằm trong khu vực quản lý chặt về quy hoạch, kiến trúc

Cụ thể là không thuộc các khu vực như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

2. Đúng quy mô được quy định

Đó phải là công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m².

Nói cách khác, đây là nhóm công trình có quy mô nhỏ, nằm ở khu vực không có yêu cầu quản lý đặc thù về quy hoạch và kiến trúc.

Vì sao vẫn phải siết hậu kiểm?

Ông Bùi Văn Dưỡng, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), cho biết việc miễn giấy phép được xây dựng trên nguyên tắc cắt giảm thủ tục nhưng không buông lỏng quản lý.

Với các công trình nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực cần quản lý quy hoạch, quản lý kiến trúc, giấy phép xây dựng vẫn là công cụ pháp lý quan trọng để kiểm soát:

- sự phù hợp với quy hoạch
- an toàn xây dựng
- an toàn phòng cháy chữa cháy
- quy định về đất đai và các yêu cầu pháp lý khác

Địa phương nói gì về quy định mới?

Tại Phú Thọ, Lạng Sơn và Hà Tĩnh, các Sở Xây dựng đều đánh giá quy định mới giúp giảm thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho người dân. Nhưng đồng thời, trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng ở cơ sở sẽ lớn hơn.

Phú Thọ: tăng cường kiểm tra từ cơ sở

Ông Tạ Hồng Thắng, Trưởng phòng Kinh tế xã Nguyệt Đức, cho biết dù được miễn giấy phép, công trình vẫn phải tuân thủ quy hoạch, mục đích sử dụng đất và trật tự xây dựng.

Xã Nguyệt Đức đang quản lý theo các đồ án: Quy hoạch chung đô thị Nguyệt Đức; Quy hoạch chung xây dựng các xã Văn Tiến, Trung Kiên, Trung Hà và Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực trung tâm xã. Vì vậy, phần lớn khu dân cư trên địa bàn vẫn thuộc phạm vi phải quản lý quy hoạch và cấp phép theo quy định hiện hành.

Lạng Sơn: người dân hưởng 3 lợi ích rõ rệt

Ông Dương Công Vĩ, Giám đốc Sở Xây dựng Lạng Sơn, cho biết công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng chiếm khoảng 60-70% tổng số công trình xây dựng dân dụng trên địa bàn tỉnh.

Theo ông Vĩ, người dân sẽ có 3 lợi ích chính:

- tiết kiệm thời gian thủ tục
- cắt giảm chi phí liên quan đến cấp phép
- chủ động sửa chữa, cải tạo mà không cần xin điều chỉnh giấy phép

Hiện thủ tục cấp phép xây dựng có thời hạn 20 ngày làm việc. Nếu thuộc diện miễn, người dân sẽ giảm áp lực tiến độ thi công.

Dù vậy, theo Quyết định số 77/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lạng Sơn, UBND cấp xã vẫn là đơn vị trực tiếp kiểm tra, giám sát trật tự xây dựng, tiếp nhận thông báo khởi công và xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn.

Hà Tĩnh: minh bạch dữ liệu quy hoạch để quản lý hiệu quả

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Tĩnh), cho rằng quy định mới có tính khả thi cao, nhưng đi kèm yêu cầu tăng cường công khai thông tin quy hoạch và ứng dụng công nghệ để hậu kiểm.

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Tĩnh, dù được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng như hồ sơ xin cấp phép xây dựng để địa phương kiểm tra và quản lý trật tự xây dựng.

Điểm cần nhớ cho người chuẩn bị xây nhà

Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là được xây tự do. Người dân vẫn cần kiểm tra kỹ:

- công trình có nằm trong khu vực phải quản lý quy hoạch, kiến trúc hay không
- quy mô công trình có đúng dưới 7 tầng và dưới 500m² hay không
- có phải thực hiện thông báo khởi công theo quy định địa phương hay không

Về định hướng quản lý, các địa phương đều đang tăng cường công khai quy hoạch, kiểm tra thực địa và xử lý vi phạm ngay từ giai đoạn đầu để tránh phát sinh công trình sai phạm kéo dài.

Bạn đang quan tâm quy định này ở khu vực nào? Comment bên dưới nhé!