Luật Đất đai sửa đổi 2026: Đại gia bất động sản nào hưởng lợi lớn?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt về đền bù, giải phóng mặt bằng, qua đó tạo lợi thế cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch như Vinhomes (VHM), Vinpearl (VPL) và Nhà Khang Điền (KDH).

Luật Đất đai sửa đổi 2026 có gì đáng chú ý?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 Luật Đất đai sửa đổi năm 2026, với phạm vi điều chỉnh lên tới 65 điều so với Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua trong kỳ họp quý IV/2026, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.

Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán ACB (ACBS) công bố ngày 13/5, dự thảo tập trung vào các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường - hỗ trợ - tái định cư và quản lý nhà nước về đất đai, nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Điểm mới nào có thể giúp doanh nghiệp bất động sản?

1. Tinh gọn quy hoạch, tăng tốc triển khai dự án

Dự thảo đề xuất rút hệ thống quy hoạch từ 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện) xuống còn 2 cấp (tỉnh và phường/xã). Theo ACBS, điều này có thể tăng phân cấp cho địa phương, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

2. Thêm 4 trường hợp thu hồi đất mới

Dự thảo bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất mới, gồm các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, các dự án đạt tỷ lệ đồng thuận cao từ người dân, và các trường hợp tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT hoặc phục vụ công tác đặc thù.

ACBS cho rằng quy định này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) và triển khai dự án trên thực tế.

3. Rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất và bồi thường

Thời gian thông báo thu hồi đất đối với đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống 60 ngày, còn đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày.

Thời gian thực hiện các quyết định bồi thường cũng rút từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Đây là điểm được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể tiến độ triển khai các dự án bất động sản.

Giá đất và nghĩa vụ tài chính sẽ thay đổi ra sao?

Dự thảo làm rõ hơn cơ chế xác định giá đất khi yêu cầu UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, thay vì áp dụng linh hoạt như trước. Điều này giúp giá bồi thường sát hơn với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người dân và hạn chế đầu cơ.

Tuy nhiên, ACBS lưu ý rằng quy định này có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản gia tăng.

Với dự án BT, dự thảo bổ sung cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp chậm giao đất để thanh toán. Doanh nghiệp có thể được nhận khoản tiền tương ứng với lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nhà nước đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành.

Dự thảo cũng cho phép người nhận chuyển nhượng đất bị thu hồi được hưởng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng trước đó.

Đáng chú ý, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được quy định rõ, với mức nộp từ 30% đến 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Doanh nghiệp nào có thể hưởng lợi?

ACBS nhận định dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 mang tính đồng bộ hóa quy định hiện hành, đồng thời tháo gỡ một số điểm nghẽn lớn liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai dự án. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản, đặc biệt thông qua các dự án đầu tư công và hình thức BT.

Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Những công ty có nền tảng tài chính vững, đang triển khai dự án BT hoặc có quỹ đất đã hoàn tất đền bù như Vinhomes (VHM), Nhà Khang Điền (KDH) hay Vinpearl (VPL) có thể được hưởng lợi từ việc đẩy nhanh tiến độ dự án.

Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu hoặc phụ thuộc lớn vào việc tích lũy quỹ đất mới có thể chịu áp lực gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tới.

Bạn nghĩ sao về tác động của dự thảo này tới nhóm bất động sản? Comment bên dưới nhé!