Lo giá đất có thể tăng gây thiệt cho nhà đầu tư, HoREA đề xuất cố định từ lúc ký hợp đồng

HoREA đề xuất giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT, và được cố định trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng để tránh bất lợi khi giá đất tăng.

HoREA nói gì về quy định hiện hành?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 08/10/2025 đã hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc áp dụng loại Hợp đồng BT, đồng thời tạo điều kiện để các địa phương huy động nguồn lực tư nhân đầu tư hạ tầng.

Tuy nhiên, sau 07 tháng triển khai, HoREA cho rằng nghị định này đã phát sinh một số bất cập liên quan đến thanh toán dự án BT bằng quỹ đất, đặc biệt với các dự án có quy mô và tổng mức đầu tư lớn.

Vì sao HoREA lo nhà đầu tư bị thiệt?

Theo HoREA, tại điểm d khoản 3 Điều 6 và điểm c khoản 1 Điều 19 của Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, nếu việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được thực hiện tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì giá trị quỹ đất thanh toán sẽ “luôn bị tăng” so với giá trị tạm tính tại thời điểm ký Hợp đồng BT.

Hiệp hội cho rằng giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian. Với các dự án BT lớn, điều này có thể khiến nhà đầu tư phải chịu thiệt do bị giảm quy mô quỹ đất thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu giá trị quỹ đất được tính cao hơn so với lúc ký hợp đồng.

HoREA nhận định điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh và hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư tại quỹ đất thanh toán để thu hồi vốn cho công trình BT và dự án đối ứng.

HoREA đề xuất sửa theo hướng nào?

Để đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, HoREA đề xuất Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét sửa Nghị định số 257/2025/NĐ-CP theo hướng:

“Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT theo quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt của quỹ đất thanh toán; Giá trị quỹ đất thanh toán sẽ được ghi nhận tại Hợp đồng BT và cố định, không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện Hợp đồng BT”.

Vì sao nói có rủi ro “kép”?

HoREA cũng cho rằng cách xác định giá trị Hợp đồng BT và giá trị quỹ đất thanh toán hiện nay có thể tạo ra tình trạng “bất bình đẳng” giữa Nhà nước và nhà đầu tư với tư cách đối tác công – tư.

Theo Hiệp hội, quy định này chưa phù hợp với nguyên tắc mua bán, thanh toán “ngang giá” tại cùng thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc cùng thời điểm giao đất, cho thuê đất, từ đó làm phát sinh rủi ro “kép” về tài chính cho nhà đầu tư.

Không chỉ quỹ đất, HoREA còn lo gì ở giá trị công trình BT?

HoREA cho rằng một bất cập lớn khác là giá trị công trình BT gần như bị “khóa trần” ngay từ đầu. Cụ thể, giá trị công trình dự án BT quyết toán không vượt giá trị tại quyết định phê duyệt dự toán công trình BT.

Điều này có nghĩa là giá trị công trình BT tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT là “giá tối đa (giá trần)”, không được thay đổi và không được làm tăng trong mọi trường hợp.

Trong khi đó, với các dự án BT quy mô lớn, thời gian thi công kéo dài, tổng mức đầu tư có thể phát sinh do lạm phát, tăng giá nguyên vật liệu, nhiên liệu, nhân công... khiến nhà đầu tư phải tự chịu phần chi phí tăng thêm.

Điểm HoREA cho là chưa đồng bộ với pháp luật hiện hành

HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp với điểm a khoản 2a Điều 45 Luật PPP năm 2024, khi không quy định phải “tuân thủ nguyên tắc không làm tăng tổng mức đầu tư trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của Hợp đồng BT”.

Hiệp hội cũng nêu việc này chưa đồng bộ với pháp luật về xây dựng, vốn cho phép lập dự toán có “chi phí dự phòng” không vượt quá 10% tổng dự toán đầu tư xây dựng.

Bạn nghĩ sao về đề xuất chốt giá trị quỹ đất thanh toán ngay khi ký Hợp đồng BT? Comment bên dưới nhé!