Làn sóng tăng trưởng nhà ở tiếp theo của Hà Nội có thể sẽ thuộc về vùng ven, thay vì khu lõi trung tâm

Làn sóng tăng trưởng nhà ở tiếp theo của Hà Nội có thể sẽ không còn nằm chủ yếu ở khu lõi trung tâm, mà nghiêng về vùng ven, các khu dân cư mới và những hành lang hạ tầng đang hình thành.

Đó là nhận định đáng chú ý trong báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam về thị trường nhà ở Hà Nội. Theo đơn vị này, sau 10 năm chứng kiến giá căn hộ và nhà liền thổ tăng mạnh, thị trường đang bước sang một chu kỳ phát triển mới, với xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét.

Thị trường Hà Nội đang chuyển sang trạng thái đa cực hơn

Nếu giai đoạn vừa qua được dẫn dắt bởi đà tăng giá ở cả căn hộ lẫn nhà liền thổ, thì giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ được định hình bởi sự giãn nở đô thị, các cực phát triển quy mô lớn và hệ thống kết nối hạ tầng liên vùng.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung không chỉ tăng, mà còn dịch chuyển về vị trí. Các dự án nhà ở đã dần mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang nhiều khu vực hơn như ngoại ô, phía Tây, các khu thứ cấp và những vị trí gắn với trung tâm. Điều này cho thấy thị trường Hà Nội đang vận động theo hướng đa cực, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một vài khu vực lõi như trước.

Căn hộ: nguồn cung tăng 2,9 lần, giá sơ cấp tăng 288% trong 10 năm

Trong 10 năm qua, phân khúc căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng rất mạnh. Tổng nguồn cung tăng 2,9 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 11%.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, một phần nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng. Khi nguồn hàng phù hợp chưa đáp ứng đủ nhu cầu, mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng tiếp tục đi lên.

Xu hướng này không chỉ phản ánh chuyện giá, mà còn cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang thay đổi về cấu trúc. Từ chỗ tập trung nhiều vào các khu đô thị quen thuộc, nguồn cung hiện đã lan sang nhiều khu vực hơn, góp phần tạo ra một thị trường đa cực rõ ràng hơn.

Trong giai đoạn 2025 - 2035, nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035.

Phần lớn nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại các khu dân cư mới nằm cách trung tâm thành phố hơn 30 km. Cùng với đó, nhiều cực đô thị quy mô lớn cũng sẽ tham gia thị trường và góp phần hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.

Các động lực được báo cáo nhấn mạnh gồm: các tuyến đường vành đai, cầu mới và việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026. Đây được xem là những yếu tố có thể tiếp tục dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ Hà Nội.

Nhà liền thổ: nguồn cung tăng chậm hơn nhưng giá vẫn tăng mạnh

Ở phân khúc nhà liền thổ, bức tranh nguồn cung có phần khác biệt so với căn hộ, nhưng đà tăng giá vẫn rất đáng chú ý. Trong kỳ đánh giá, tổng nguồn cung tăng 1,4 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 257%, tương đương CAGR 13%.

Điều này cho thấy dù tốc độ mở rộng nguồn hàng không quá nhanh, giá trị của phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn tiếp tục đi lên mạnh mẽ qua từng giai đoạn thị trường.

Về triển vọng, nguồn cung nhà liền thổ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 132.000 căn thuộc 520 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 210.000 căn thuộc 700 dự án vào năm 2035.

Tương tự phân khúc căn hộ, nguồn cung tương lai của nhà liền thổ cũng được kỳ vọng lan xa hơn khỏi trung tâm, nhờ sự xuất hiện của các cực đô thị quy mô lớn và sự cải thiện của kết nối hạ tầng liên vùng.

Các tuyến Vành đai 1, 2, 3 và 4, cùng với hệ thống đường cao tốc và metro, được báo cáo xác định là những động lực dài hạn quan trọng cho tăng trưởng giá trị của phân khúc này.

Thị trường đang mở thêm dư địa cho sản phẩm đa dạng hơn

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều chu kỳ khác nhau: phục hồi sau giai đoạn kinh tế suy yếu và lãi suất cao, tăng trưởng mạnh, chững lại do Covid-19, siết pháp lý và tín dụng, rồi phục hồi gần đây.

Xuyên suốt các chu kỳ đó, mặt bằng giá vẫn tiếp tục đi lên. Và trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, thị trường được cho là sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, từ đó phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Với người mua nhà và nhà đầu tư, điểm cần theo dõi không chỉ là giá hiện tại, mà còn là vị trí, hạ tầng kết nối, quy hoạch và khả năng hình thành các cụm đô thị mới trong 5-10 năm tới. Đây là những yếu tố sẽ quyết định thanh khoản và biên độ tăng giá của từng khu vực.

Bài viết của chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam -  Bà Nguyễn Ly Ly

Bạn nghĩ vùng ven Hà Nội hay khu lõi trung tâm sẽ là nơi dẫn dắt chu kỳ nhà ở tiếp theo? Comment bên dưới nhé!