Lãi suất vay nhà 12–16%/năm: Thị trường BĐS bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh

Lãi suất vay mua nhà đang ở mức 12–14%/năm, thậm chí 15–16% với các khoản vay thả nổi. Đây là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản quý I/2026 bước sang trạng thái chững lại, điều chỉnh và chọn lọc rõ hơn thay vì tiếp tục nhịp phục hồi như giai đoạn 2024–2025.

Theo báo cáo từ Dat Xanh Services (DXS-FERI), quý đầu năm 2026 ghi nhận thị trường Việt Nam rời khỏi quỹ đạo tăng trưởng phục hồi để bước vào một giai đoạn mới: thanh khoản giảm, dòng tiền thận trọng hơn và sản phẩm có pháp lý rõ ràng bắt đầu được ưu tiên mạnh hơn.

Về nguồn cung, quý I/2026 có khoảng 13.600 sản phẩm mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm sâu so với quý liền kề. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 78.000 sản phẩm. Trong khi đó, lượng hấp thụ gần 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15–20%.

Con số này cho thấy thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng”, nhưng thanh khoản đã yếu đi rõ rệt. Nói cách khác, người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, thay vì giao dịch theo tâm lý đám đông như trước.

Một điểm đáng chú ý là chi phí vốn tăng đang tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư. Khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tính toán lại biên lợi nhuận, dòng tiền và khả năng chịu áp lực trả nợ. Điều này khiến thị trường bớt sôi động hơn, nhưng đồng thời cũng tạo ra một quá trình sàng lọc tự nhiên.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và hệ thống mã định danh bất động sản cũng đang góp phần “lọc” thị trường. Những sản phẩm thiếu nền tảng, pháp lý chưa rõ ràng hoặc mang tính đầu cơ ngắn hạn sẽ khó hút dòng tiền hơn trước. Ngược lại, các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác dòng tiền đang có lợi thế hơn.

DXS-FERI cho biết hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt trong quý I/2026. Khách hàng dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và đánh giá trước khi quyết định. Ưu tiên hiện nay không còn nghiêng về “lướt sóng”, mà tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác ổn định. Xu hướng sử dụng vốn tự có hoặc các gói tài chính an toàn hơn cũng đang tăng lên.

Thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Dù tổng nguồn cung lên tới gần 78.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động 15–25%, cho thấy dòng tiền không còn trải đều trên mọi phân khúc. Căn hộ tại các đô thị lớn vẫn là nhóm dẫn dắt thị trường, với mức tăng giá nhẹ 1–2%. Trong khi đó, đất nền ghi nhận giao dịch chững lại. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại miền Bắc, còn các khu vực xa trung tâm gặp nhiều khó khăn hơn về thanh khoản.

Đặc biệt, dòng tiền đang ưu tiên các dự án của chủ đầu tư uy tín, có pháp lý hoàn chỉnh. Những sản phẩm thiếu nền tảng dần bị thị trường đào thải. Điều này cho thấy phân hóa không còn là hiện tượng ngắn hạn, mà đang trở thành cấu trúc vận hành mới của thị trường bất động sản.

Bước sang quý 2/2026, thị trường được dự báo không giảm thêm mạnh mà chuyển sang trạng thái ổn định hơn, nhưng vẫn duy trì tính chọn lọc cao. Nguồn cung mới dự kiến khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp tiến gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng đạt 20–30%.

Về giá bán, xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục, phản ánh tâm lý “giữ giá” vẫn đang chi phối thị trường. Trong bối cảnh này, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, nhường chỗ cho dòng tiền trung và dài hạn.

Theo DXS-FERI, những gì đang diễn ra không phải là suy thoái, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện. Thị trường đang thiết lập lại chuẩn mực từ pháp lý, chất lượng sản phẩm đến hành vi đầu tư. Đây là giai đoạn mà các yếu tố như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, khả năng khai thác và thanh khoản thực sẽ được đặt lên hàng đầu.

Với người mua ở thực, đây có thể là thời điểm cần nhìn kỹ hơn vào pháp lý, dòng tiền và khả năng sử dụng thực tế của sản phẩm. Với nhà đầu tư, ưu tiên sẽ thuộc về những dự án có nền tảng tốt, triển khai thực và phù hợp tầm nhìn trung - dài hạn.

Ngắn hạn, thị trường khó có đột phá mạnh. Nhưng về dài hạn, giai đoạn chọn lọc hiện tại có thể là nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị thực và tính minh bạch trở thành tiêu chuẩn cốt lõi.

Bạn đang thấy thị trường khu vực mình quan tâm chững lại hay vẫn còn giao dịch tốt? Comment chia sẻ góc nhìn nhé!