Lãi suất đang buộc thị trường bất động sản trở về giá trị thật

Quý I/2026, lãi suất cao đang kéo thanh khoản bất động sản chậm lại. Lãi suất vay mua nhà ưu đãi giai đoạn đầu phổ biến ở mức 8,5-10%/năm, sau ưu đãi thả nổi lên khoảng 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022.

Lãi suất đảo chiều, thị trường lập tức hạ nhiệt

Giai đoạn 2019 - 2021, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để ôm vài lô đất. Giá tăng theo tuần, môi giới kín lịch, còn dòng tiền rẻ trở thành nhiên liệu cho cơn sốt.

Nhưng khi lãi suất tăng, thị trường đổi chiều rất nhanh: người vay bắt đầu lo chi phí vốn, nhà đầu tư dùng đòn bẩy chật vật giữ tài sản, còn cụm từ cắt lỗ xuất hiện dày đặc.

Trường hợp thực tế: vay gần 2 tỷ đồng để mua đất

Cuối năm 2021, anh Trần Quốc Hưng (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) vay ngân hàng gần 2 tỷ đồng để mua hai lô đất vùng ven với kỳ vọng giá tiếp tục tăng mạnh.

Thời điểm đó, lãi suất thấp khiến nhiều người mạnh tay xuống tiền. Ở nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Long An, Bình Phước (cũ), Đồng Nai hay các tỉnh từng sốt đất, giá tăng liên tục dù hạ tầng, dân cư hay khả năng khai thác thực tế chưa thay đổi tương xứng.

Nhưng khi lãi suất chuyển sang thả nổi, chi phí tài chính đội lên trong lúc thanh khoản giảm mạnh. Hai lô đất gần như không có người hỏi mua suốt nhiều năm, dù anh đã giảm giá so với thời điểm mua.

“Tôi mới nhận ra giá trước đó bị đẩy lên quá nhanh. Nhiều người mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội chứ không phải tài sản thực sự tạo ra giá trị”, anh nói.

Lãi suất đang bóp nghẹt hay đang thanh lọc thị trường?

Theo bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nếu phải chọn giữa hai quan điểm này, bà nghiêng về vế thị trường đang được thanh lọc.

Bà cho rằng lãi suất cao chắc chắn tạo áp lực lên thanh khoản, tâm lý người mua và khả năng hấp thụ của thị trường. Nhưng nhìn dài hạn, thị trường bền vững không thể phụ thuộc quá lâu vào tín dụng rẻ và đòn bẩy cao.

Giai đoạn 2020 - 2022, lãi suất thấp khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, đẩy giá nhiều khu vực tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị khai thác thực tế.

“Có thời điểm, mặt bằng giá bị kéo đi khá xa khỏi nền tảng dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực”, bà nói.

Theo bà Thảo, điều đang diễn ra không chỉ là lãi suất tăng làm thị trường chững lại, mà là quá trình tái cân bằng và tái định giá sau một chu kỳ tăng nóng.

“Lãi suất chỉ là chất xúc tác. Bản chất là thị trường đang tái cân bằng và tái định giá lại”, bà nhận định.

Ai chịu tác động mạnh nhất?

Nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao là nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng nhanh trong lúc thị trường chậm thanh khoản, nhiều nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, bán cắt lỗ hoặc cơ cấu lại danh mục.

Ở cấp độ doanh nghiệp, áp lực cũng không nhỏ: chi phí vốn tăng trong khi tốc độ bán hàng chậm lại. Người mua ở thực vẫn có nhu cầu, nhưng đã thận trọng hơn nhiều với quyết định vay dài hạn.

Điểm đáng chú ý là thị trường hiện nay không hẳn đóng băng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp vẫn có giao dịch. Điều đó cho thấy dòng tiền chưa biến mất, mà đang trở nên chọn lọc hơn.

“Nhiều năm trước, nhà đầu tư chủ yếu nhìn vào khả năng tăng giá. Nhưng hiện tại, thị trường đang thay đổi theo hướng ưu tiên tài sản có dòng tiền thực, thanh khoản thực và khả năng khai thác thực”, bà Thảo nhận định.

Lãi suất cao: cái giá phải trả là gì?

Theo chuyên gia, việc duy trì mặt bằng lãi suất cao hơn hoặc kiểm soát tín dụng chặt hơn sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ ngắn hạn, nhưng đồng thời khiến thanh khoản suy giảm, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn hơn và người mua ở thực chịu áp lực vay mua nhà lớn hơn.

“Nói cách khác, quá trình hạ nhiệt đầu cơ gần như không thể diễn ra mà không tạo ra những đau đớn nhất định cho thị trường”, bà nói.

Bà cũng cho rằng lãi suất chỉ nên là một phần trong bộ công cụ điều tiết, chứ không thể thay thế cho giải pháp về pháp lý, hạ tầng hay phát triển nguồn cung phù hợp. Điều thị trường đang thiếu không chỉ là dòng tiền, mà còn là niềm tin.

“Bất động sản là thị trường phụ thuộc rất lớn vào kỳ vọng. Khi người mua tin rằng giá đã hợp lý hơn, pháp lý minh bạch hơn và kinh tế ổn định hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại”, bà nói.

Về triển vọng, bà cho rằng thị trường có thể cần thêm khoảng 12 - 24 tháng để thực sự bước qua giai đoạn khó khăn hiện nay và hình thành chu kỳ phục hồi rõ hơn, nếu vĩ mô ổn định và pháp lý tiếp tục được tháo gỡ.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng lãi suất hiện tại? Thị trường đang bị bóp nghẹt hay đang quay về giá trị thật? Comment bên dưới nhé!