HoREA kiến nghị đột phá: Muốn chốt giá đất sớm hơn cho các dự án BT để "cởi trói" doanh nghiệp

HoREA đề xuất chốt giá trị quỹ đất thanh toán ngay lúc ký hợp đồng BT, thay vì để đến thời điểm giao đất thực tế. Theo Hiệp hội, cách làm này sẽ giúp giảm rủi ro đội chi phí, hạn chế biến động giá đất và hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn tốt hơn.

Vì sao HoREA muốn sửa cách tính giá đất?

Ngày 06/05, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị Thủ tướng và Bộ Tài chính sửa một số quy định trong Nghị định 257/2025/NĐ-CP về dự án xây dựng - chuyển giao (BT).

Điểm được nhắc nhiều nhất là cách xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo HoREA, sau 7 tháng triển khai, nhiều quy định đã bộc lộ vướng mắc, nhất là với các dự án hạ tầng quy mô lớn, thời gian thi công kéo dài nhiều năm.

Rủi ro kép với doanh nghiệp BT là gì?

HoREA cho rằng hiện nay giá trị công trình BT gần như bị “khóa trần” ngay từ đầu, vì giá trị quyết toán công trình không được vượt mức dự toán đã phê duyệt khi ký hợp đồng.

Trong khi đó, các dự án hạ tầng thường chịu tác động mạnh từ biến động giá vật liệu, nhân công và nhiên liệu. Chỉ cần giá cát, xăng dầu hoặc chi phí xây dựng tăng trong vài năm thi công, tổng vốn đầu tư có thể tăng đáng kể.

Điều đáng lo là giá đất thanh toán lại được xác định ở thời điểm giao đất thực tế. HoREA cho rằng giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt với các khu đất lớn hoặc có vị trí tiềm năng.

Vì vậy, nhà đầu tư vừa phải gánh chi phí xây dựng tăng thêm, vừa có nguy cơ bị giảm quy mô quỹ đất nhận về hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu giá đất tăng sau nhiều năm chờ giao đất. HoREA gọi đây là tình trạng “rủi ro kép”.

Đề xuất của HoREA là gì?

Hiệp hội đề xuất sửa Nghị định 257 theo hướng xác định giá trị quỹ đất thanh toán ngay lúc ký hợp đồng BT, dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 và giữ cố định trong suốt thời gian thực hiện dự án.

Theo HoREA, cơ chế này sẽ giúp quan hệ giữa Nhà nước và nhà đầu tư công bằng hơn, đồng thời giảm bớt rủi ro tài chính cho doanh nghiệp làm hạ tầng.

Trường hợp dự án BT ở Thủ Thiêm được nêu lại

Đây không phải lần đầu HoREA lên tiếng về vấn đề này. Trong văn bản gửi Chính phủ hồi đầu năm, Hiệp hội từng nhắc đến các dự án BT chuyển tiếp đang vướng vì thời điểm xác định giá đất thanh toán bị kéo dài quá lâu sau khi công trình đã hoàn thành.

HoREA dẫn trường hợp dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Công ty MHL thực hiện. Doanh nghiệp đã hoàn thành bàn giao công trình từ năm 2018 và được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, nhưng đến năm 2025 TPHCM mới ban hành quyết định giao đất.

Theo Hiệp hội, việc chậm giao đất như vậy làm giá đất bị xác định theo thời điểm giao đất thay vì lúc công trình được bàn giao, từ đó có thể thay đổi hoàn toàn hiệu quả tài chính của dự án.

Vì thế, HoREA tiếp tục kiến nghị với các dự án BT chuyển tiếp nên lấy thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình cho Nhà nước làm mốc xác định giá đất thanh toán.

Có đất nhưng vẫn khó xoay vốn

Ngoài câu chuyện giá đất, HoREA cũng cho rằng cơ chế thanh toán hiện nay khiến nhà đầu tư khó huy động vốn.

Theo quy định, dù doanh nghiệp được giao quỹ đất sớm để thực hiện dự án BT, họ vẫn chưa thể khai thác hay bán dự án đối ứng nếu công trình BT chưa hoàn thành và chưa được ghi thu - ghi chi ngân sách nhà nước.

Hiệp hội lý giải nguyên nhân là do sự chồng chéo giữa Nghị định 257 và Luật Kinh doanh Bất động sản. Luật Kinh doanh BĐS yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi khai thác dự án, trong khi Nghị định 257 cho phép giao đất sớm nhưng lại tính ghi thu - ghi chi ngân sách theo khối lượng công trình BT thực tế đã nghiệm thu.

Kết quả là doanh nghiệp có đất nhưng vẫn không thể huy động vốn từ dự án đối ứng, khiến dòng tiền bị kẹt và chính sách giao đất sớm gần như mất ý nghĩa.

HoREA đề xuất thêm gì?

Để khắc phục, HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa phục vụ thi công công trình BT. Số tiền này sẽ được ghi thu - ghi chi ngân sách tương ứng với giá trị quỹ đất thanh toán, giúp doanh nghiệp vừa thi công vừa có cơ sở pháp lý để huy động vốn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ thi công hoặc theo số tiền đã nộp vào tài khoản phong tỏa. Cách làm này được cho là sẽ giảm áp lực tài chính, mở room tín dụng và giúp doanh nghiệp BT triển khai dự án đối ứng sớm hơn.

HoREA nhấn mạnh nếu các quy định được điều chỉnh theo hướng này, nhiều doanh nghiệp tư nhân sẽ mạnh dạn tham gia dự án BT hơn, qua đó thúc đẩy đầu tư hạ tầng, phát triển quỹ đất đối ứng và giảm rủi ro tài chính cho nhà đầu tư.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của HoREA? Comment bên dưới nhé!