HoREA kiến nghị bổ sung cách tính dân số chung cư để tăng căn hộ vừa túi tiền

HoREA kiến nghị bổ sung phương pháp tính dân số chung cư để hạn chế xu hướng tăng căn hộ diện tích lớn, qua đó giúp thị trường Tp.HCM có thêm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Vì sao HoREA đề xuất thay đổi?

Chiều 4/5, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND Tp.HCM và các sở, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Quyết định 32/2025 của UBND Tp.HCM có hiệu lực từ đầu năm 2026 đã tạo cơ sở pháp lý để xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong các dự án chung cư.

Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng triển khai, quy định này bộc lộ hạn chế khi chỉ áp dụng một phương pháp tính dân số, khiến cơ cấu căn hộ chưa thật sự hợp lý.

Căn hộ lớn tăng, căn hộ vừa và nhỏ lại thiếu

HoREA cho rằng cách tính hiện hành có xu hướng làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người trẻ.

Điều này khiến nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ - phân khúc có tính thanh khoản cao - bị hạn chế.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số trong chung cư theo hướng linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ, đồng thời gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người.

Loại căn hộ nào được kỳ vọng tăng thêm?

Ông Châu cho rằng nếu có thêm phương pháp mới, thị trường sẽ có điều kiện phát triển nhiều hơn các căn hộ diện tích vừa, khoảng 50–70 m², và căn hộ nhỏ, khoảng 25–50 m², phù hợp với nhu cầu của đa số người mua hiện nay.

HoREA dẫn chứng rằng có đến 60 – 70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5–10%.

Nếu không điều chỉnh kịp thời sẽ ra sao?

HoREA cảnh báo nếu không sửa đổi, quy định hiện hành có thể dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu, làm tăng hàng tồn kho căn hộ lớn, giảm thanh khoản thị trường và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu bất động sản.

Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền còn có thể đẩy mặt bằng giá nhà ở tăng cao, khiến người dân phải mua sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở và mục tiêu an sinh xã hội.

Người mua nhà đang cần gì?

Chia sẻ với Người Đưa Tin, anh Trung Hiếu (quê Lâm Đồng) cho biết với người trẻ hoặc gia đình 3 - 4 người, căn hộ sử dụng nên tối thiểu 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 65m2. Đây là mức diện tích được xem là phù hợp cả về công năng lẫn khả năng chi trả.

Ở phía HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng xu hướng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn đang thu nhỏ, phổ biến ở mức 1 – 3 người/hộ, trong khi mô hình gia đình nhiều thế hệ dần thu hẹp. Vì vậy, phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này.

Quy định hiện hành đang tính thế nào?

Trước đó, UBND Tp.HCM đã ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Tp.HCM. Theo đó, căn hộ chung cư không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội có diện tích 25 - 32 m2 chỉ được 1 người ở.

Trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn, quy mô dân số tối đa của dự án chung cư được xác định theo các quy định hiện hành của pháp luật về quy hoạch, bao gồm quy chuẩn quy hoạch đô thị.

Quy mô dân số cũng phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó đặt mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt khoảng 32 m2/người.

Ở giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng.

Cách tính theo diện tích căn hộ thương mại

Đối với căn hộ chung cư thương mại không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội:

- Căn hộ 1 phòng ở diện tích 25 – 32m2: 1 người
- Trên 32 – 56m2: 2 người
- Căn hộ 2 phòng ở diện tích trên 56 – 64m2: 2 người
- Trên 64 – 96m2: 3 người
- Căn hộ 3 phòng ở diện tích trên 96 – 128m2: 4 người
- Trên 128 – 160m2: 5 người
- Từ 4 phòng ở trở lên hoặc diện tích trên 160 m2: tối đa 6 người

Với căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội thì sao?

Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội:

- Căn hộ 1 phòng ở diện tích 25 – 32 m2: 1 người
- Từ 32 - dưới 45 m2: 1,5 người
- Căn hộ 2 phòng ở diện tích 45 – dưới 55 m2: 2 người
- Từ 55 – dưới 70 m2: 2,5 người
- Từ 70 – dưới 75 m2: 3 người

Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số không chỉ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của HoREA? Comment bên dưới nhé!