HoREA đề xuất thay đổi cách tính dân số chung cư tại TP.HCM

HoREA đề xuất thay đổi cách tính dân số chung cư tại TP.HCM để tháo gỡ bất cập trong phát triển nhà ở và tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Hiệp hội cho rằng phương pháp hiện hành đang khiến dự án dễ nghiêng về căn hộ diện tích lớn, trong khi nhu cầu thực tế trên thị trường lại tập trung ở nhóm căn hộ vừa và nhỏ.

Vì sao HoREA kiến nghị điều chỉnh?

Theo HoREA, sau khi triển khai Quyết định 32/2025 của UBND TP.HCM về xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở, nhiều hạn chế đã phát sinh. Quy định hiện nay chủ yếu áp dụng một phương pháp tính dân số thống nhất.

Cách làm này khiến chủ đầu tư có xu hướng phát triển căn hộ diện tích lớn để đáp ứng yêu cầu quy hoạch, dù nhu cầu mua ở thực của thị trường lại không nằm ở phân khúc này.

Nhu cầu thật của người mua đang ở đâu?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết phần lớn người mua nhà hiện nay là gia đình trẻ, người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực. Nhóm này chủ yếu tìm căn hộ diện tích vừa và nhỏ, giá hợp lý.

Theo thống kê của HoREA, khoảng 60-70% người mua quan tâm đến căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5-10%.

Đề xuất mới của HoREA là gì?

HoREA kiến nghị bổ sung phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ.

Hiệp hội cũng đề xuất việc tính dân số cần gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Tác động đến cơ cấu căn hộ ra sao?

HoREA đánh giá phương án mới sẽ tạo điều kiện phát triển mạnh hơn các căn hộ có diện tích từ 25-70 m², nhất là loại hình căn hộ 2 phòng ngủ đang có nhu cầu lớn trên thị trường.

Điều này có thể giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, đồng thời góp phần cân bằng lại cơ cấu sản phẩm bất động sản tại TP.HCM.

Nếu không điều chỉnh thì sao?

HoREA cảnh báo nếu quy định không sớm thay đổi, thị trường có thể tiếp tục dư thừa căn hộ diện tích lớn nhưng thiếu nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân.

Tình trạng này có nguy cơ làm tăng hàng tồn kho, giảm thanh khoản doanh nghiệp và tạo áp lực lên mặt bằng giá nhà ở.

Xu hướng hộ gia đình đô thị đang thay đổi

HoREA cho rằng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay ngày càng thu nhỏ, phổ biến ở mức 1-3 người/hộ. Vì vậy, phương pháp xác định dân số trong chung cư cần phản ánh đúng thực tế này để phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại và bền vững.

Ngoài đề xuất thay đổi cách tính dân số, HoREA còn kiến nghị điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ đối với nhà ở xã hội và nhà tái định cư để nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất và tăng tính khả thi khi triển khai dự án.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này? Comment bên dưới nhé!