Hạ tầng và đô thị hóa: tín hiệu mới của thị trường bất động sản

Hạ tầng, đô thị hóa và dòng vốn đang tạo ra “tần số” tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh đô thị hóa chất lượng cao trở thành yêu cầu ngày càng rõ nét.

Đô thị hóa đang bước sang giai đoạn mới

Theo Quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn quốc gia 2021-2030, đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa sẽ vượt 50%, với kinh tế đô thị đóng góp khoảng 85% GDP quốc gia.

Đi cùng đó là hàng loạt tuyến cao tốc, metro, đường sắt tốc độ cao và sân bay hiện đại đang tái định hình không gian sống, khiến thị trường bước vào giai đoạn “sóng đa tần” - mỗi phân khúc vận động theo nhịp riêng, gắn chặt với giá trị thực.

Đầu tư công 2026-2030: cú hích lớn cho đô thị mới

Điểm đáng chú ý nhất là kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với tổng nguồn lực khoảng 8,22 triệu tỉ đồng, gấp gần 2,7 lần giai đoạn năm năm trước.

Nguồn lực này tập trung vào hạ tầng giao thông chiến lược, đô thị, năng lượng và các dự án tạo cực tăng trưởng liên vùng. Khi các tuyến cao tốc Bắc - Nam hoàn thiện, vành đai 3-4 TPHCM và Hà Nội vận hành, sân bay Long Thành giai đoạn 1 đi vào hoạt động cùng hệ thống đường sắt đô thị và tốc độ cao, không gian đô thị sẽ mở rộng theo mô hình TOD.

Vùng ven sẽ thay đổi ra sao?

Các khu vực giáp ranh Hà Nội và TPHCM có cơ hội chuyển từ vùng ven sang đô thị vệ tinh hiện đại, kéo theo dân cư và dòng vốn dịch chuyển.

Theo bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược C&W Việt Nam, đô thị hóa thành công không chỉ là thêm nguồn cung nhà ở, mà phải tạo ra một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh, nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống phát triển đồng bộ.

Dòng vốn mới đang chảy vào đâu?

Trong quí 1-2026, Việt Nam thu hút hơn 15,2 tỉ đô la Mỹ vốn FDI, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, ngành sản xuất chế biến chiếm hơn 60% tổng vốn đăng ký. Bất động sản cũng ghi nhận khoảng 681 triệu đô la Mỹ chỉ trong ba tháng đầu năm.

Nhiều cam kết đầu tư quy mô lớn đang hướng vào hạ tầng giao thông, data center, FinTech và bất động sản xanh. Cùng với đó, mô hình PPP tiếp tục được đẩy mạnh, giúp dòng vốn tư nhân lan tỏa rõ hơn từ hạ tầng sang các phân khúc liên quan.

VIFC và tác động đến bất động sản

Sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại TPHCM và Đà Nẵng cũng được kỳ vọng sẽ hút thêm vốn quốc tế.

Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, VIFC sẽ là kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế. Ông cho biết, với lợi thế cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, Tân Cảng, và có thể thêm cảng Cần Giờ, TPHCM có thể phát triển tài chính hàng hải, với lưu lượng hàng hóa luân chuyển trị giá khoảng 1.000 tỉ đô la Mỹ/năm.

Điều này có thể giúp giảm sự phụ thuộc vào Singapore và Hồng Kông trong giao dịch tài chính và thanh toán quốc tế, đồng thời tháo gỡ hai điểm nghẽn về luật và cơ chế luân chuyển tự do của dòng vốn.

Thị trường đang sàng lọc mạnh hơn

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ sau khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được sửa đổi (2024) và đặc biệt là nền lãi suất không còn ở mức thấp kể từ đầu năm 2026.

Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, gắn kết chặt với hạ tầng, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và có khả năng tạo ra giá trị khai thác lâu dài mới có thể thu hút dòng vốn bền vững.

Ông Anshul Jain, Tổng giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và châu Phi của C&W, nhận định Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất khu vực, nhưng câu chuyện hiện nay không chỉ là tốc độ mở rộng mà là chất lượng của quá trình mở rộng.

Bạn nghĩ hạ tầng và đô thị hóa sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc nào? Comment bên dưới nhé!