Hà Nội nghiên cứu chuyển đổi chung cư cũ thành nhà ở xã hội

Hà Nội đang nghiên cứu chuyển đổi công năng quỹ nhà chung cư, tập thể cũ sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư nếu đủ tiêu chuẩn theo Kế hoạch số 172/KH-UBND ngày 26-4-2026. Đây được xem là hướng đi nhằm tăng nguồn cung và khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện hữu.

Vì sao phương án này được chú ý?

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội vẫn neo cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, việc bổ sung nguồn cung nhà ở giá hợp lý đang là nhu cầu rất cấp thiết.

Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội lại gặp vướng mắc về thủ tục và nguồn vốn. Vì vậy, chuyển đổi một số khu chung cư cũ, nhà tập thể cũ được đánh giá là giải pháp đáng chú ý để tăng thêm nguồn cung mà không cần phụ thuộc hoàn toàn vào quỹ đất mới.

Thực trạng quỹ nhà cũ ở Hà Nội

Thành phố hiện có hàng nghìn nhà chung cư, khu tập thể cũ được xây dựng từ giai đoạn 1960-1990. Nhiều công trình đã xuống cấp, sử dụng không hiệu quả hoặc còn quỹ nhà bỏ trống chờ kiểm định để phục vụ cải tạo, xây dựng lại.

Đáng chú ý, trong số này có hàng trăm công trình xuống cấp mức độ C và D, cần sớm được cải tạo hoặc thay thế để bảo đảm an toàn cho người dân.

Tác động đến thị trường nhà ở

Theo các chuyên gia, nếu quỹ nhà chung cư cũ được chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nguồn cung sẽ được bổ sung đáng kể. Đây là yếu tố có thể giúp hạ nhiệt mặt bằng giá nhà trong trung và dài hạn.

Không chỉ tăng số lượng căn hộ, mô hình này còn giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm, nơi đã có sẵn giao thông, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng.

Quy định mới liên quan

UBND thành phố Hà Nội cũng đã ban hành Quyết định số 51/2026/QĐ-UBND ngày 23-4-2026 về trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Theo đó, người đã có nhà ở hợp pháp nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Lợi ích của việc chuyển đổi công năng

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, việc cải tạo, nâng cấp và chuyển đổi công năng sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư xã hội, đồng thời tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện hữu cũng giúp Hà Nội hạn chế mở rộng đô thị quá mức, giảm áp lực dân số và giao thông lên khu vực trung tâm.

Đây cũng là hướng đi phù hợp với xu hướng phát triển đô thị nén mà nhiều quốc gia trên thế giới đang áp dụng.

Vì sao vẫn cần lộ trình phù hợp?

Dù được đánh giá là khả thi, việc chuyển đổi công năng chung cư cũ sang nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Kiến trúc sư Trần Tuấn Anh (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng không phải khu chung cư cũ nào cũng đủ điều kiện để cải tạo, nâng cấp thành nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi phải bảo đảm đồng bộ về phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, diện tích căn hộ và tiêu chuẩn nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Theo quy định hiện hành, việc chuyển đổi công năng từ nhà ở cũ, đặc biệt là những khu nhà ở thuộc tài sản công sang nhà ở xã hội chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn diện tích và điều kiện quản lý, vận hành theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Bài toán vốn đầu tư

Một khó khăn khác là chi phí. Việc cải tạo chung cư cũ thường cần nguồn kinh phí rất lớn, trong khi khả năng thu hồi vốn đối với nhà ở xã hội lại thấp hơn nhiều so với dự án thương mại.

Vì vậy, để thúc đẩy mô hình này, cần có cơ chế hỗ trợ mạnh hơn về tín dụng, ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất cũng như các chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia.

Cần cơ chế riêng để triển khai hiệu quả

Các chuyên gia cho rằng để chủ trương này đi vào thực tế, cần xây dựng cơ chế riêng mang tính đột phá.

Trong đó, cần đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc phê duyệt dự án cải tạo; rút ngắn thủ tục đầu tư; đồng thời xây dựng cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên lựa chọn những khu nhà có vị trí thuận lợi, hạ tầng phù hợp để triển khai thí điểm trước, tạo hiệu ứng lan tỏa cho thị trường.

Một yếu tố quan trọng khác là kiểm soát chặt đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội nhằm bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, tránh đầu cơ hoặc trục lợi chính sách.

Việc chuyển đổi công năng chung cư cũ sang nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn, giảm lệch pha cung - cầu và hạn chế đầu cơ.

Bạn nghĩ sao về hướng đi này của Hà Nội? Comment bên dưới nhé!