GS Đặng Hùng Võ cảnh báo sốt đất ăn theo quy hoạch Hà Nội 100 năm

Quy hoạch Hà Nội 100 năm mở ra kỳ vọng tái thiết đô thị theo mô hình “thành phố trong thành phố”, nhưng cũng kéo theo lo ngại về cơn sốt đất ăn theo quy hoạch.

GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo gì?

Chia sẻ tại talkshow “Rủi ro lớn nếu để sốt đất ăn theo quy hoạch Hà Nội 100 năm”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng bên cạnh quy hoạch tốt, Hà Nội cần đổi mới thể chế và cách quản trị để phát triển bền vững.

Theo ông, nếu để thị trường bất động sản tăng nóng theo kỳ vọng quy hoạch, thành phố có thể đối mặt với nhiều hệ lụy dài hạn.

Bài học từ thị trường quốc tế

Ông Võ dẫn chứng Nhật Bản giai đoạn những năm 1970 - 1980, khi giá bất động sản tăng mạnh rồi kéo theo tình trạng giảm phát kéo dài hàng chục năm.

Tại Mỹ, khủng hoảng tài chính năm 2008 bắt nguồn từ cơ chế thế chấp thứ cấp phức tạp. Trung Quốc hiện nay cũng đang đối mặt với khủng hoảng bất động sản kéo dài từ năm 2024.

Những kinh nghiệm này, theo ông, là bài học quan trọng cho Việt Nam trong bối cảnh Hà Nội đang được nâng cấp và tái thiết, mở ra một mặt bằng phát triển bất động sản mới.

Vì sao giá bất động sản cần được kiểm soát?

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giá bất động sản trên thị trường hiện thường cao hơn rất nhiều so với giá trị tạo lập thực tế. Vì vậy, cơ quan quản lý cần những công cụ mạnh hơn để kiểm soát giá.

Ông đề xuất áp dụng giá trần cho hoạt động mua bán hoặc cho thuê bất động sản, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi vi phạm thay vì chỉ dừng ở mức xử phạt hành chính.

Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế tài sản lũy tiến vẫn gặp khó do cơ sở dữ liệu đất đai chưa được liên thông trên phạm vi toàn quốc, khiến việc xác định tổng tài sản của một cá nhân gần như chưa thể thực hiện.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm sẽ tác động gì đến nhà ở?

Ông Võ cho rằng quy hoạch này có thể giúp tái cấu trúc thị trường, đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp thông qua mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, để hiện thực hóa các khu dân cư này, cần có sự tham gia mạnh mẽ của thị trường bất động sản và các nhà đầu tư tư nhân, trong khi nguồn lực tài chính của Nhà nước chủ yếu đóng vai trò định hướng và hỗ trợ.

Làm sao để giảm giá thành nhà ở?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Việt Nam cần cải cách mạnh về công nghệ và vật liệu xây dựng thay vì tiếp tục duy trì các phương thức cũ như sử dụng gạch nung.

Ông nhấn mạnh thị trường bất động sản cũng cần được thiết lập một trật tự mới minh bạch và bền vững hơn.

Vốn hóa đất đai: bài toán công bằng và nguồn lực

Về cơ chế thu hồi đất, ông cho rằng cách làm hiện nay có ưu điểm là nhanh nhưng lại tạo ra bài toán chia sẻ lợi ích rất phức tạp và chưa hoàn toàn công bằng.

Thay vì phụ thuộc vào cơ chế Nhà nước thu hồi đất cho các dự án thương mại, ông đề xuất mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất để người dân cùng trở thành một phần của các đô thị mới.

Cách làm này, theo ông, vừa tạo sự đồng thuận và công bằng hơn, vừa mở ra nguồn vốn lớn cho phát triển hạ tầng, giảm áp lực phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước.

Ông cũng dẫn ví dụ các nước G7, Hàn Quốc, Đài Loan đã phát hành trái phiếu để huy động vốn làm hạ tầng, sau đó thu lại phần giá trị gia tăng từ đất đai khi dự án hoàn thành để trả nợ. Đây là phương thức minh bạch và bài bản mà Hà Nội có thể tham khảo, đặc biệt với các dự án lớn như đường sắt đô thị.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm và yêu cầu giữ “hồn văn hóa”

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng quá trình triển khai quy hoạch cần tiếp tục đơn giản hóa và đẩy nhanh thủ tục hành chính để nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tối ưu nguồn lực tài chính.

Ông cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài không quá đặt nặng ưu đãi thuế hay tiền sử dụng đất, mà quan tâm lớn hơn đến quy trình phê duyệt dự án minh bạch, rõ ràng và nhanh chóng.

Ông cũng nhấn mạnh quy hoạch cần đi kèm kế hoạch tài chính cụ thể, xác định rõ nguồn vốn vay, nguồn vốn từ trái phiếu và lộ trình triển khai phù hợp để hạn chế tình trạng chậm dự án.

Phát triển nhưng vẫn phải giữ bản sắc Hà Nội

Trong tư duy quy hoạch 100 năm, Hà Nội cần chuyển từ cách tiếp cận cục bộ, “phân lô bán nền” sang bài toán tổng thể trên quy mô toàn thành phố, nhằm tạo giá trị kinh tế sáng tạo và hệ thống logistics đồng bộ.

Việc phân khu chức năng cũng cần tính toán kỹ. Chẳng hạn, khu phố cổ nên được bảo tồn để phục vụ du lịch thay vì phải gánh thêm các chức năng kinh tế hiện đại.

Đặc biệt, ông nhấn mạnh Hà Nội cần giữ gìn “hồn văn hóa” và các giá trị lịch sử ngàn năm trong quá trình phát triển đô thị.

Để quy hoạch đi vào cuộc sống, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất chuyển từ tư duy “quản lý” sang “quản trị”, với sự tương tác hai chiều giữa chính quyền và người dân, dựa trên 3 yếu tố: công khai minh bạch thông tin, trao quyền giám sát cho người dân và nâng cao trách nhiệm giải trình của cán bộ.

Ông cũng cho rằng ứng dụng công nghệ như bản sao số (Digital Twin) sẽ giúp giám sát triển khai quy hoạch theo thời gian thực, đồng thời tạo điều kiện để cộng đồng cùng tham gia theo dõi, phản hồi hiệu quả hơn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một bản quy hoạch tối ưu cho Hà Nội không chỉ dừng ở chỉ số kinh tế hay diện tích xây dựng, mà phải hướng tới một đô thị xanh, thông minh, nơi mọi người dân đều được hưởng lợi từ quá trình phát triển.

Bạn nghĩ sao về bài toán sốt đất ăn theo quy hoạch Hà Nội 100 năm? Comment bên dưới nhé!