Giải mã 3 cơn sốt đất lớn, thị trường BĐS liên tục biến động trong 30 năm qua

Giá bất động sản Việt Nam đã tăng 100 lần qua 2 cơn sốt lớn, và thị trường vẫn liên tục biến động suốt hơn 30 năm. Đây là nhận định đáng chú ý của GS. Đặng Hùng Võ trong talkshow “Vì sao giá bất động sản Việt Nam tăng sốc 100 lần, sốt đất liên tục hơn 30 năm qua?”, khi ông lý giải vì sao giá nhà đất trong nước đang ngày càng tách xa thu nhập của người lao động.

Theo ông, chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam hiện đã chạm ngưỡng 25 đến 30 lần, cao hơn nhiều so với các quốc gia láng giềng như Thái Lan hay Indonesia. Trong khi giá nhà ở Bangkok hay Jakarta đã đi vào quỹ đạo ổn định hơn, thì tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ vẫn tăng mạnh và chưa thực sự bám theo đà tăng thu nhập của đại bộ phận người dân.

Nhìn lại thị trường từ khi tiếp nhận cơ chế kinh tế thị trường, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam đã trải qua 3 cơn sốt giá lớn.

Cơn sốt thứ nhất diễn ra trong giai đoạn 1990-1992, khi giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng gấp 10 lần.

Cơn sốt thứ hai vào những năm 2000-2003, cũng ghi nhận mức tăng gấp 10 lần tại các đô thị lớn. Tính chung qua hai giai đoạn này, giá đất đã tăng lên 100 lần.

Ông cho rằng đây là quá trình chuyển đổi từ mô hình kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường và hội nhập khu vực. Khi đó, đất đai dần được định giá theo cơ chế thị trường, khiến mặt bằng giá bất động sản tại Việt Nam tiến gần hơn với các thành phố như Jakarta, Manila hay Bangkok ở cùng thời điểm.

Một điểm đáng chú ý là tâm lý thị trường thường phản ứng rất mạnh trước các thay đổi pháp lý. Theo GS. Đặng Hùng Võ, mỗi khi Luật Đất đai 1993 hay Luật Đất đai 2003 chuẩn bị ban hành, thị trường lại có xu hướng “cuống lên” đẩy giá rồi tạm chững lại để nghe ngóng tác động của luật mới.

Cơn sốt thứ ba diễn ra từ cuối năm 2007 đến cuối năm 2008, nhưng lần này mang màu sắc khác hẳn. Sau khi bong bóng chứng khoán vỡ vào đầu năm 2007, một lượng lớn nhà đầu tư có vốn đã rút tiền sang bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn. Kết quả là giá nhà đất tại các thành phố tăng thêm ba lần chỉ trong vòng một năm.

Từ năm 2009 đến nay, theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong trạng thái thiếu ổn định, với những đợt sốt ngắn đan xen các giai đoạn đóng băng hoặc mất thanh khoản. Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn đến các yếu tố như pháp lý, hạ tầng kết nối và khả năng thoát hàng thực tế.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định hiện nay vẫn có một lượng tiền rất lớn đang đổ vào các khu vực xa trung tâm như Bắc Giang, Thái Nguyên, vùng rìa Hòa Bình. Tuy nhiên, ở những nơi này, tính thanh khoản gần như không cao do hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là tàu điện ngầm, chưa phát triển để kết nối thuận tiện với nơi làm việc tại Hà Nội.

Bài học quốc tế: bong bóng bất động sản vỡ sẽ để lại hậu quả rất nặng

Nhìn ra thế giới, ông dẫn nhiều ví dụ cho thấy khi bong bóng bất động sản vỡ, tác động không chỉ dừng ở thị trường nhà đất mà còn lan sang cả hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Tại Mỹ năm 2008, hơn 7 triệu gia đình mất nhà và 10.000 tỷ USD tài sản bốc hơi. Ở Nhật Bản, bong bóng vỡ vào đầu thập niên 1990 khiến giá đất giảm tới 70-80%, kéo theo 30 năm trì trệ.

Thái Lan cũng từng trải qua cuộc khủng hoảng năm 1997 do nợ xấu bất động sản, khiến đồng nội tệ mất giá hơn 50% và làm tê liệt năng lực tài chính của quốc gia này.

Với Trung Quốc, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đây là trường hợp có nhiều nét tương đồng về thể chế với Việt Nam. Hiện quốc gia này đang đối mặt với hàng triệu căn nhà chưa hoàn thiện và các tập đoàn lớn nợ hàng trăm tỷ USD. Dù Chủ tịch Tập Cận Bình đã nhấn mạnh từ năm 2017 rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, nhưng việc tồn tại quá nhiều “đô thị ma” và mặt bằng giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân đã đẩy thị trường vào khủng hoảng.

Để kiểm soát rủi ro, Trung Quốc áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 nhằm siết nợ doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, biện pháp này được đưa ra khi đã quá muộn vì nhiều doanh nghiệp đã vượt ngưỡng an toàn từ trước đó.

Việt Nam cần gì để tránh lặp lại kịch bản bong bóng?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, bất động sản là lĩnh vực có “độ trễ” rất lớn trong vận hành. Nếu dòng tiền tập trung quá nhiều vào đất đai mà chưa tạo ra giá trị kinh tế thực chất, thị trường sẽ khó phát huy đúng vai trò là một kênh thúc đẩy tăng trưởng.

Ông cho rằng Việt Nam vẫn có cơ hội chủ động điều tiết để tránh lặp lại những bài học đã thấy ở các quốc gia khác. Dù quy mô nền kinh tế nhỏ hơn Trung Quốc, nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với khả năng điều chỉnh linh hoạt hơn nếu chính sách được ban hành kịp thời và phù hợp.

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là hệ thống dữ liệu thị trường chưa đầy đủ và chưa đạt chuẩn quốc tế. GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng hiện chưa có số liệu chính xác về lượng tiền thực sự đang nằm trong bất động sản, đặc biệt là khu vực nhà đầu tư nhỏ lẻ - vốn được ước tính cao gấp 7-8 lần so với các chủ dự án lớn.

Việc gộp chung số liệu giữa xây dựng công và kinh doanh bất động sản cũng làm giảm độ chính xác trong phân tích. Vì vậy, theo ông, việc chuẩn hóa dữ liệu và hoàn thiện hạ tầng quản lý là bước đi quan trọng để cơ quan quản lý có cơ sở vững chắc hơn khi điều hành thị trường.

Về giải pháp, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần tăng cường các công cụ quản lý phù hợp, trong đó có thể nghiên cứu biện pháp kiểm soát giá theo từng phân khúc nhằm hạn chế biến động bất hợp lý. Đồng thời, việc định hướng dòng vốn vào sản xuất và công nghệ sẽ giúp nền kinh tế tận dụng tốt hơn nguồn lực, tạo nền tảng cho mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Ông cũng nhấn mạnh yếu tố công bằng xã hội. Khi thị trường tăng nóng, một số nhóm có thể hưởng lợi rõ rệt; nhưng khi thị trường điều chỉnh mạnh, Nhà nước thường phải can thiệp để ổn định hệ thống tài chính, trong đó có ngân hàng. Về nguyên tắc, bất kỳ khoản vay cứu trợ nào từ ngân sách cũng phải được hoàn trả từ lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường phục hồi, để bảo đảm kỷ luật tài chính và sự công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường.

Bạn nhìn nhận thế nào về mặt bằng giá bất động sản hiện nay và khả năng thanh khoản ở các khu vực xa trung tâm? Comment bên dưới nhé!