Giá trung bình neo cao 257 triệu đồng/m2, nhà đầu tư quay lưng với biệt thự liền kề Hà Nội

Chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mới tại Hà Nội được hấp thụ trong quý I, giảm mạnh so với mức 41% cùng kỳ năm ngoái, theo Savills. Đây là tín hiệu cho thấy phân khúc biệt thự liền kề đang bước vào giai đoạn người mua thận trọng hơn, trong khi giá bán vẫn chưa có nhiều điều chỉnh.

Theo báo cáo mới công bố, quý I thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp hơn 2.300 căn. Riêng giỏ hàng mới có gần 1.490 căn, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. So với cùng kỳ năm trước, lượng hàng mới sụt giảm 36%.

Điểm đáng chú ý là dù nguồn cung mới không quá lớn, sức mua lại giảm khá rõ. Savills cho biết tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 15%, còn với nguồn cung mới thì chỉ đạt 7%. Con số này thấp hơn rất nhiều so với mức 41% của cùng kỳ năm ngoái.

Về giá bán, mặt bằng vẫn đang giữ ở mức cao. Giá bán sơ cấp trung bình được Savills ghi nhận là 257 triệu đồng một m2. Trong khi đó, giá chuyển nhượng gần như đi ngang, chưa xuất hiện biến động đáng kể.

Ở góc nhìn của Avison Young, thị trường nhà thấp tầng Hà Nội hiện đang trải qua giai đoạn nén. Nguồn cung chủ yếu đến từ giỏ hàng sơ cấp của các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước. Phía cầu, khách hàng giữ trạng thái quan sát và thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất biến động. Tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng sơ cấp mà đơn vị này ghi nhận vào khoảng 25%.

Mặt bằng giá vẫn bị đẩy lên cao bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý giữ tài sản của người bán. Tại khu vực trung tâm phía trong vành đai 3, giá biệt thự và liền kề hiện đạt trung bình 9.600 USD mỗi m2, tương đương khoảng 250 triệu đồng mỗi m2.

Thậm chí, một số dự án tại khu vực Đông Anh, Hoàng Mai được chào bán gần 13.000 USD mỗi m2. Đây là mức giá cho thấy sự phân hóa rất mạnh giữa các dự án, khu vực và nhóm sản phẩm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết sau Tết, tâm lý người mua thường thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Từ cuối năm ngoái, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16% một năm, tạo áp lực lên thanh khoản thị trường.

“Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Tuy nhiên đây là sự điều chỉnh cần thiết nhằm tái cấu trúc sản phẩm theo hướng minh bạch và bền vững hơn”, bà Hằng nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, cho rằng khó khăn trên thị trường địa ốc năm 2026 còn lớn hơn 2025. Theo ông, từ đầu năm nay dòng tiền vào bất động sản thắt chặt hơn, lãi suất neo cao, tác động đến cả doanh nghiệp phát triển lẫn toàn bộ chủ thể tham gia thị trường.

Ông cũng nhấn mạnh một thực tế rất rõ: doanh nghiệp bán hàng thì phải có người mua, trong khi lãi suất tăng khiến người dân không phải lúc nào cũng vay được.

Nhìn về 2 năm tới, Avison Young dự báo thị trường nhà thấp tầng Hà Nội sẽ bước vào thời kỳ tăng trưởng chậm lại và đi ngang. Nguồn cung mới có thể tương đương năm 2025, khoảng 8.000 căn mỗi năm. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa sẽ mạnh hơn, dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Điều này đồng nghĩa nhu cầu có thể dịch chuyển từ nội đô sang các khu đô thị sinh thái với hạ tầng hoàn chỉnh. Với người mua, tiêu chí không chỉ còn là vị trí hay thương hiệu dự án, mà còn là khả năng sử dụng thực, tiện ích xung quanh và mức độ an toàn của dòng tiền.

Savills cũng cho rằng trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường nhà ở ngày càng rõ rệt. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua ưu tiên các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín vững chắc. Ngược lại, những doanh nghiệp yếu thế, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải tái cấu trúc mạnh hoặc chấp nhận rời khỏi cuộc chơi.

Với nhà đầu tư và người mua ở thực, đây là giai đoạn cần nhìn rất kỹ vào giá bán, pháp lý, tiến độ, uy tín chủ đầu tư và thanh khoản khu vực. Bởi khi thị trường đi ngang, lợi thế sẽ thuộc về những sản phẩm thật sự có giá trị sử dụng và nền tảng pháp lý rõ ràng.

Bạn đang theo dõi phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội ở khu vực nào? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé.