Giá nhà cho thuê Hà Nội giảm 15-30%, nhiều khu trung tâm hạ mạnh

Giá nhà cho thuê tại Hà Nội đang hạ nhiệt rõ rệt, với mức giảm phổ biến từ 15-30% ở một số khu vực, đặc biệt là quận Hoàn Kiếm (cũ). Đây là diễn biến đáng chú ý với cả người thuê nhà lẫn chủ nhà đang theo dõi mặt bằng giá thuê tại khu vực trung tâm.

Trường hợp của anh Nguyễn Hoài Nam (quê Hưng Yên) phản ánh khá rõ xu hướng này. Suốt 3 năm, vợ chồng anh thuê trọ tại một căn nhà 20m² ở phường Cửa Nam (Hà Nội), hợp đồng 1 năm. Mỗi lần ký mới, chủ nhà lại tăng giá 10%, khiến gia đình gặp nhiều áp lực. Đầu năm 2026, anh Nam quyết định dừng ký tiếp hợp đồng và tìm nơi thuê mới.

Khi khảo sát thị trường, anh lại thấy nhiều căn ở vị trí tương tự nhưng giá thấp hơn trước khá nhiều. Môi giới cho biết, thời gian gần đây, nhiều chủ nhà đã chủ động giảm giá do mặt bằng thuê trước đó tăng cao, trong khi nhu cầu thuê chậm lại. Riêng tại nhiều khu vực thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ), giá nhà cho thuê được ghi nhận giảm 15-30% so với năm ngoái.

Khảo sát trên các nền tảng bất động sản cho thuê cũng cho thấy mặt bằng giá đã chững lại, thậm chí giảm ở nhiều điểm. Đây là tín hiệu mà người thuê có thể tận dụng để đàm phán tốt hơn, còn chủ nhà cần cân nhắc lại chiến lược giữ khách và giữ tỷ lệ lấp đầy.

Một số mức giá ghi nhận cụ thể:

- Một căn hộ chung cư tại phường Đại Kim, diện tích 75 m², 2 phòng ngủ, năm 2025 giá thuê khoảng 12,5 triệu đồng/tháng thì hiện còn 11 triệu đồng/tháng.

- Một căn hộ chung cư tại phường Hoàng Văn Thụ (Hà Nội), diện tích 100 m2, 3 phòng ngủ đang được chào thuê ở mức 16 triệu đồng/tháng, trong khi năm 2025 mức giá này khoảng 19 triệu đồng/tháng.

- Nhiều căn hộ tại các khu vực phường Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng, Bạch Mai, Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Nguyễn Du, Vĩnh Hưng... cũng ghi nhận mức giảm khoảng 1-5 triệu đồng/căn so với 1 năm trước.

Theo khảo sát của Công ty PropertyGuru Vietnam, mức giảm còn thể hiện khá rõ ở từng phân khúc. Cụ thể, giá cho thuê căn hộ chung cư tại quận Hoàn Kiếm (cũ) đã giảm 28,9% trong vòng 1 năm qua và thấp hơn mức giá đỉnh vào quý IV/2025 là 36,7%.

Ở phân khúc nhà riêng, giá thuê nhà riêng tại quận Hoàn Kiếm (cũ) giảm 20,6% trong vòng 1 năm qua và giảm tới 72,5% so với mức giá đỉnh vào tháng 6/2025.

Vì sao giá thuê giảm?

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội gần đây đang ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng, từ căn hộ chung cư, nhà phố đến mặt bằng kinh doanh. Đây không chỉ là phản ứng ngắn hạn mà là quá trình điều chỉnh sâu hơn, khi cung - cầu, cấu trúc đô thị và hành vi tiêu dùng cùng dịch chuyển.

Ông Huy cho rằng áp lực chi phí sinh hoạt tăng là một nguyên nhân trực tiếp. Khi lãi suất có xu hướng tăng nhẹ và giá xăng dầu nhích lên, chi phí đầu vào của nhiều ngành bị đẩy cao, kéo theo giá hàng hóa thiết yếu leo thang. Thu nhập thực tế của người dân bị ảnh hưởng, khiến chi phí thuê nhà - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách - phải được cân nhắc lại.

Vì vậy, người thuê có xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm hơn hoặc chọn không gian nhỏ hơn để tối ưu chi tiêu.

Bên cạnh đó, nguồn cung cho thuê gia tăng mạnh sau giai đoạn thị trường bất động sản sôi động nhờ lãi suất thấp. Nhiều nhà đầu tư cá nhân trước đây mua tài sản với kỳ vọng khai thác cho thuê nay đồng loạt đưa sản phẩm ra thị trường. Khi nhu cầu chưa phục hồi tương ứng, cạnh tranh tăng lên và chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá để giữ tỷ lệ lấp đầy.

Không chỉ phân khúc nhà ở, mặt bằng kinh doanh cũng phản ánh rõ thay đổi này. Nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp siêu nhỏ đã chủ động thu hẹp quy mô, thậm chí chuyển sang khu vực có chi phí thuê thấp hơn để duy trì hoạt động. Điều này khiến một số mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm rơi vào tình trạng trống khách, tạo thêm áp lực giảm giá.

Ông Huy cũng nhấn mạnh, Hà Nội đang từng bước di dời các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, nhà máy ra khỏi khu vực lõi để phát triển đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này kéo theo lượng lớn dân số cơ học như sinh viên, giảng viên, y bác sĩ, người lao động và các hộ kinh doanh liên quan rời khỏi trung tâm. Khi các “cực hút” học tập, việc làm và dịch vụ thay đổi vị trí, nhu cầu thuê nhà cũng tái phân bổ theo không gian.

Đây là quá trình thị trường tự điều tiết quan hệ cung - cầu. Khi nhu cầu thay đổi cả về quy mô lẫn vị trí, giá thuê sẽ điều chỉnh để phản ánh đúng khả năng chi trả và giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, trong khi giá bán bất động sản vẫn duy trì ở mức cao do chịu ảnh hưởng của chi phí đầu vào và kỳ vọng dài hạn, giá thuê lại phản ứng nhanh hơn theo nhu cầu thực.

Ông Huy cho rằng sự điều chỉnh này không mang ý nghĩa tiêu cực mà là bước tái cấu trúc cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn. Người thuê có thêm cơ hội tiếp cận không gian sống phù hợp với thu nhập, trong khi chủ nhà và nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược theo hướng khai thác bền vững hơn.

Theo DKRA, phần lớn căn hộ mở bán mới trong thời gian qua được mua với mục đích đầu tư thay vì để ở thực. Điều này góp phần làm nguồn cung nhà cho thuê tăng nhanh. Trong khi đó, mức chi trả phổ biến của đại bộ phận người lao động thường không quá 20 triệu đồng/tháng. Ngoài tiền thuê, người thuê còn phải trả thêm phí dịch vụ, tiền gửi xe… nên giá thuê không thể tăng mãi.

Các chuyên gia cũng nhận định, giá thuê nhà buộc phải giảm vì thu nhập của người lao động không tăng hoặc chỉ tăng rất ít. Người thuê có xu hướng lựa chọn mức giá thấp hơn thay vì gắn bó lâu dài với một chỗ ở giá cao. Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển về quê khiến nguồn cung phòng trọ, nhà trong hẻm vẫn còn nhiều, làm cạnh tranh giữa các loại hình nhà cho thuê gia tăng.

Nhìn từ góc độ thị trường, đây là giai đoạn người thuê có thêm lợi thế đàm phán, còn chủ nhà cần cân nhắc lại chiến lược giá để giữ thanh khoản khai thác. Bạn đang thuê nhà ở Hà Nội, có thấy giá đang mềm hơn không? Comment chia sẻ góc nhìn của bạn nhé!