Giá giảm 5% - 10%, thanh khoản suy yếu, nhà đầu tư căn hộ Hà Nội, TP.HCM nhăm nhe thoát hàng

Căn hộ thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang xuất hiện làn sóng giảm giá 5% - 10% để “thoát hàng” khi thanh khoản suy yếu và chi phí vốn gia tăng. Không chỉ những tài sản dùng đòn bẩy tài chính cao, mà cả một số căn hộ giá trị lớn cũng đang phải điều chỉnh để tìm người mua phù hợp.

Thị trường căn hộ thứ cấp thời gian gần đây đã chững lại sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đó. Lực cầu giảm, tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi lãi vay và áp lực dòng tiền tăng lên khiến nhiều chủ sở hữu buộc phải đưa giá bán về mức dễ chốt hơn.

Tại Hà Nội, xu hướng giảm giá ghi nhận rõ ở khu vực phía tây. Một nhà đầu tư cá nhân tại Nam Từ Liêm cho biết anh đang rao bán lại một căn hộ hơn 50m2 sau thời gian dài không đạt kỳ vọng. Khi mua vào, anh từng chấp nhận trả thêm khoảng 180 - 200 triệu đồng so với giá gốc với kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên ngắn hạn. Nhưng đến hiện tại, thanh khoản chậm lại, người quan tâm ít hơn, trong khi chi phí lãi vay tăng khiến áp lực tài chính lớn dần.

Trường hợp này phản ánh khá rõ bài toán của nhiều nhà đầu tư đang nắm căn hộ thứ cấp: kỳ vọng tăng giá không còn đủ mạnh để bù cho chi phí vốn. Khi lãi vay bắt đầu “ăn” vào dòng tiền, quyết định bán ra sớm thường trở thành lựa chọn thực tế hơn là tiếp tục giữ hàng.

Tại TP.HCM, diễn biến cũng tương tự. Một môi giới căn hộ khu đông cho biết một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 86m2 tại khu vực An Bình từng được chào bán ở mức 9,5 tỷ đồng nhưng chỉ nhận được đề nghị quanh 8 - 8,5 tỷ đồng. Sau hơn hai tháng không tìm được người mua phù hợp, chủ nhà buộc phải điều chỉnh xuống 8,6 tỷ đồng, thấp hơn hơn 400 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu.

Ở khu vực Dĩ An, một căn hộ diện tích gần 60m2 được rao bán ở mức 3,8 tỷ đồng, sau đó hạ xuống 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có giao dịch. Phần lớn người mua ở thực chỉ chấp nhận mức dưới 3,5 tỷ đồng do trên thị trường còn nhiều lựa chọn thay thế, và giao dịch cuối cùng được chốt ở khoảng 3,4 tỷ đồng.

Với phân khúc cao hơn, một căn hộ diện tích hơn 110m2 tại Bình Thạnh từng được chào trên mức 16 tỷ đồng cũng phải trải qua nhiều vòng thương lượng kéo dài. Giá giao dịch thực tế sau đó thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, cho thấy áp lực thanh khoản đang hiện hữu rõ trên thị trường thứ cấp.

Theo các sàn môi giới, mặt bằng giá thứ cấp hiện không giảm đồng loạt mà phân hóa khá mạnh giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ trên 5 tỷ đồng, đặc biệt là các tài sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thường ghi nhận mức giảm phổ biến 10% - 15%. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng phục vụ nhu cầu ở thực có mức biến động giá thấp hơn và thanh khoản ổn định hơn.

Điểm đáng chú ý là thanh khoản toàn thị trường vẫn đang suy giảm. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý gần nhất chỉ đạt 40%, giảm 26 điểm phần trăm so với quý trước. JLL Việt Nam cũng ghi nhận thanh khoản căn hộ giảm gần 17% so với cuối năm 2025.

Cùng thời điểm, mức độ quan tâm thị trường đi xuống khoảng 12% - 15% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh phổ biến 4% - 7%. Đây là tín hiệu cho thấy lực mua không còn đủ mạnh để đỡ mặt bằng giá như giai đoạn trước.

Không chỉ giảm về giao dịch, thị trường còn xuất hiện rõ xu hướng “thoát hàng”. Số lượng sản phẩm ký gửi bán lại tăng lên, đặc biệt ở nhóm dùng đòn bẩy tài chính. Nhiều trường hợp chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc cắt lỗ 100 - 300 triệu đồng mỗi sản phẩm để thu hồi vốn nhanh.

Nguyên nhân cốt lõi vẫn nằm ở chi phí vốn và thanh khoản. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết thanh khoản căn hộ trong quý I tiếp tục chậm lại so với quý trước. Mức điều chỉnh giá khoảng 4% - 7% phản ánh rõ áp lực thị trường, trong khi lượng quan tâm giảm 12% - 15%.

Ông phân tích thêm: khi chi phí vốn tăng, đặc biệt với các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, bài toán đầu tư không còn xoay quanh kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang cân đối dòng tiền. Lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi hiện phổ biến khoảng 11% - 12%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng đáng kể.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, cho rằng mức điều chỉnh giảm 5% - 10% chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền. Ngược lại, nhóm có tiềm lực tài chính tốt vẫn giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ.

Theo S&I Ratings, dòng tiền thị trường cũng đang đổi hướng. Nếu trước đây thanh khoản được hỗ trợ bởi kỳ vọng tăng giá, thì từ cuối 2025 sang 2026, dòng vốn có xu hướng rút khỏi các tài sản mang tính đầu cơ trong bối cảnh tín dụng thận trọng hơn.

Thị trường hiện không suy giảm đồng loạt mà phân hóa mạnh. Đây là giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh, khi dư địa tăng nhanh không còn nhiều do tín dụng thắt chặt và quản lý thị trường minh bạch hơn.

Nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá hoặc thoát hàng để giảm chi phí vốn. Nhóm nắm giữ dài hạn hoặc sở hữu tài sản tạo dòng tiền ổn định ít bị tác động hơn.

Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng nới rộng, khiến sức cầu suy yếu rõ rệt. Trong bối cảnh đó, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, nhận định thị trường đang đổi trục dòng tiền từ đầu cơ ngắn hạn sang các giá trị cốt lõi như nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp và các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ.

Nói cách khác, giảm giá và thoát hàng lúc này không hẳn là tín hiệu suy giảm sâu, mà là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng. Áp lực vẫn dồn vào nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, trong khi các tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định vẫn giữ được lợi thế nhất định.

Về dài hạn, xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang nhu cầu ở thực và các phân khúc bền vững được kỳ vọng sẽ giúp thị trường giảm tính đầu cơ, cải thiện thanh khoản và hình thành mặt bằng giá mới phù hợp hơn với khả năng chi trả thực tế.

Bạn nghĩ mức giảm 5% - 10% hiện tại đã đủ hấp dẫn để xuống tiền chưa? Comment bên dưới nhé!