Giá chung cư mở bán ở Hà Nội cao hơn TPHCM gần 20 triệu/m2

Giá chung cư mở bán mới tại Hà Nội đang ở mức khoảng 128 triệu đồng/m2, cao hơn TPHCM gần 20 triệu/m2. Đây là bức tranh cho thấy thị trường vẫn sôi động, nhưng người mua đã thận trọng hơn rất nhiều.

Thị trường đang “lọc” kỹ hơn

Theo VARS IRE, bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình thanh lọc lành mạnh. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư mua theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và thanh khoản được đặt lên hàng đầu.

Từ cuối quý III/2025, lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt hơn. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào của dự án tăng lên.

Vì sao giá vẫn tăng?

Bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường được đánh giá là giúp tăng tính công bằng và minh bạch. Tuy nhiên, điều này cũng làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.

Ngoài ra còn có áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2 - 5% so với giai đoạn trước.

Giá chung cư Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng hiện ra sao?

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy:

- Hà Nội: giá bán trung bình các dự án mở bán mới khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025.
- Tính cả Hưng Yên: giá trung bình 87 triệu đồng/m2.
- TPHCM: giá bán trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với mặt bằng năm 2025.
- Đà Nẵng: khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Thanh khoản vẫn tốt nhưng không còn tăng nóng

Về giao dịch, thị trường chưa có dấu hiệu đảo chiều trong quý I/2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm, nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Dòng tiền đang dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng an cư và dư địa tăng giá gắn với hạ tầng. Đặc biệt là các khu vực được hưởng lợi từ các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành.

Nguồn cung và hấp thụ ở các thị trường lớn

Hà Nội ghi nhận hơn 2.500 sản phẩm mới trong quý I, chủ yếu từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.

TPHCM có nguồn cung mới khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm đã được tiêu thụ. Nguồn hàng được cải thiện nhờ các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Đà Nẵng có nguồn cung mới khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn về trung và dài hạn

VARS IRE dự báo thị trường bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng, nhưng trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn. Động lực quan trọng đến từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, hạ tầng như cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc và hệ thống logistics sẽ tiếp tục tái định hình không gian phát triển, tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, nếu áp lực lãi suất còn hiện hữu, dòng tiền nhiều khả năng vẫn sẽ ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt trong dài hạn.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá này? Comment bên dưới nhé!