Giá căn hộ TP.HCM lập mặt bằng mới, thanh khoản vẫn thận trọng

Giá căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục lập mặt bằng mới, trong khi thanh khoản vẫn chưa có nhiều đột phá. Báo cáo tháng 5/2026 của DKRA Consulting cho thấy thị trường đang chịu tác động đồng thời từ nguồn cung giảm mạnh và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Nguồn cung mới sụt giảm mạnh

Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP. HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 8.500 căn, giảm 22% so với tháng trước. Trong đó, lượng sản phẩm mở bán mới chỉ hơn 1.300 căn, giảm tới 66%.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu tại TP. HCM mà dịch chuyển sang các khu vực lân cận như Đồng Nai và Long An (cũ). Dù vậy, TP. HCM vẫn chiếm khoảng 83% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường với hơn 7.000 căn hộ đang được chào bán.

Thực tế này phản ánh tình trạng kéo dài nhiều năm qua: quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, thủ tục pháp lý mất nhiều thời gian, khiến nguồn cung mới luôn ở mức thấp so với nhu cầu thực tế.

Vì sao giá khó giảm sâu?

Khi nguồn cung mới sụt giảm trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu nhà ở vẫn tăng, mặt bằng giá khó có cơ hội điều chỉnh sâu. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bán sơ cấp tiếp tục nhích lên dù giao dịch chưa thật sự sôi động.

Thanh khoản chưa theo kịp đà tăng giá

Dù giá bán tiếp tục đi lên, sức mua trên thị trường lại chưa cải thiện tương xứng. DKRA ghi nhận lượng tiêu thụ trong tháng đạt khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 19% tổng nguồn cung sơ cấp.

Phần lớn giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán có chính sách thanh toán linh hoạt hoặc được hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Con số này cho thấy người mua vẫn khá thận trọng, nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà chưa giảm đáng kể và khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ.

Ai đang mua căn hộ lúc này?

Hiện tại, nhóm khách hàng mua để ở vẫn là lực lượng giao dịch chủ đạo. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư ngắn hạn chưa quay lại mạnh như giai đoạn 2020-2021.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang ưu tiên giảm dư nợ thay vì mở rộng danh mục. Điều này tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản trên thị trường thứ cấp.

Mặt bằng giá tiếp tục ở vùng cao mới

Điểm đáng chú ý nhất trong tháng 5 là giá bán sơ cấp vẫn leo thang dù thanh khoản chưa bùng nổ. Theo DKRA Consulting, nhiều dự án mới tại TP. Đồng Nai và Tây Ninh (sau sáp nhập địa giới) đã xuất hiện mức giá trên 60-65 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một số dự án tại Bình Dương (cũ) đang tiệm cận ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Riêng tại TP. HCM, mức giá cao nhất trên thị trường sơ cấp đã vượt 500 triệu đồng/m2 ở các dự án hạng sang thuộc khu vực trung tâm.

Sự gia tăng mặt bằng giá không chỉ đến từ cung - cầu mà còn chịu tác động từ giá đất, chi phí tài chính, chi phí xây dựng và yêu cầu pháp lý ngày càng cao.

Vì sao chủ đầu tư khó giảm giá?

Khi chi phí đầu vào tăng, nhiều chủ đầu tư gần như không còn dư địa để giảm giá, kể cả khi thanh khoản chưa đạt kỳ vọng. Đây cũng là lý do khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được thiết lập ở vùng cao mới.

Thị trường đang bước sang một chu kỳ khác?

Nếu như trước đây giá bất động sản thường tăng mạnh cùng với thanh khoản, thì hiện nay bức tranh đã khác. Giá vẫn đi lên trong khi giao dịch không còn bùng nổ như trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nhờ dòng tiền sang giai đoạn tăng trưởng do khan hiếm nguồn cung. Nói cách khác, bất động sản hiện không còn tăng chủ yếu vì nhu cầu đầu cơ, mà vì nguồn cung mới không theo kịp tốc độ gia tăng nhu cầu tại các đô thị lớn.

Xu hướng này đặc biệt rõ tại TP. HCM, nơi nhiều năm liên tiếp đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong khi dân số cơ học vẫn tăng.

Kỳ vọng nửa cuối năm

Dù sức cầu hiện vẫn chịu áp lực, DKRA Consulting cho rằng thị trường có thể xuất hiện thêm tín hiệu tích cực khi một số dự án quy mô lớn tại TP. HCM và vùng phụ cận dự kiến triển khai bán hàng.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và các tuyến kết nối liên vùng đang dần hình thành, tạo động lực cho thị trường phía Nam.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, xu hướng phân hóa vẫn sẽ rõ nét. Dòng tiền nhiều khả năng sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực tế.

Với thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay, câu hỏi không chỉ là giá có tăng hay không, mà là mức giá đó có được thị trường chấp nhận bằng những giao dịch thực chất hay không. Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá này? Comment bên dưới nhé!