Giá bất động sản Hà Nội chạm 128 triệu/m2, dòng tiền đang đi đâu?
Hà Nội đạt 128 triệu đồng/m2 ở dự án mở bán mới. Dòng tiền chưa rút khỏi thị trường mà đang dịch chuyển sang khu vực có hạ tầng và nhu cầu ở thực.
Giá bán bất động sản tiếp tục leo thang, trong đó Hà Nội ghi nhận mức trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2 ở các dự án mở bán mới, tăng 28% so với năm 2025.
Thị trường đang “thanh lọc” theo hướng chọn lọc hơn
Theo VARS IRE, bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình thanh lọc lành mạnh. Nếu trước đây nhà đầu tư dễ xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và tính thanh khoản được đặt lên hàng đầu.
Từ cuối quý 3/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý đầu tư dè dặt hơn. Tuy vậy, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao vì chi phí đầu vào dự án ngày càng tăng.
Vì sao giá vẫn leo thang?
Bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường được đánh giá giúp tăng tính công bằng và minh bạch. Nhưng đồng thời, chi phí phát triển dự án cũng tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.
Ngoài ra, thị trường còn chịu áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2 - 5% so với giai đoạn trước.
Mặt bằng giá tại các thị trường lớn
Tại Hà Nội, giá bán trung bình của các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, giá bán trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, nhích nhẹ so với mặt bằng năm 2025.
Ở Đà Nẵng, mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.
Thanh khoản vẫn chưa “đảo chiều”
Trong quý 1/2026, thị trường chưa có dấu hiệu đảo chiều. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2.6 lần cùng kỳ năm 2025.
Dòng tiền chưa rút khỏi thị trường mà đang dịch chuyển mạnh sang những khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng an cư và triển vọng tăng giá gắn với hạ tầng.
Tiền đang đi về đâu?
Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, và những khu vực mới hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành như vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, thanh khoản vẫn duy trì tích cực.
Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 1 đạt hơn 2,500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%.
Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung khoảng 8,500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5,200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.
Tại TPHCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4,500 sản phẩm, trong đó khoảng 3,000 sản phẩm đã được tiêu thụ. Đáng chú ý, nguồn hàng được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2.
Ở Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 3,400 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1,900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Đầu tư công sẽ tiếp tục là động lực chính
Về trung và dài hạn, thị trường bất động sản vẫn được dự báo tăng trưởng nhưng trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn.
Một động lực lớn đến từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.
Bên cạnh đó, hạ tầng tiếp tục đóng vai trò tái định hình không gian phát triển. Các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc và hệ thống logistics được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới.
Đặc biệt, tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8.22 triệu tỷ đồng, gấp 2.7 lần giai đoạn 2021-2025.
Xu hướng đáng chú ý là gì?
Thị trường đang chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. “Ly tâm bền vững” không còn là rời lõi đô thị theo cảm tính, mà là dịch chuyển có định hướng sang đô thị vệ tinh, đại đô thị, siêu đô thị và những khu vực quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống Work - Live - Play.
Xu hướng này sẽ giúp thị trường tái cấu trúc theo chiều sâu, hình thành các cực tăng trưởng mới và phân bổ lại dòng vốn cũng như dân cư hợp lý hơn.
Bạn nghĩ sao về mức 128 triệu đồng/m2 ở Hà Nội? Comment bên dưới nhé!