Đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh chạy qua, BĐS vệ tinh khu nào hưởng lợi, khu nào không?

Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh với tổng mức đầu tư hơn 147.000 tỷ đồng (tương ứng hơn 5,6 tỷ USD) đang là tâm điểm của thị trường hạ tầng và bất động sản phía Bắc. Dự án dài 120,2 km, đi qua Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh, được kỳ vọng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tạo lực đẩy cho bất động sản vệ tinh.

Sự kiện khởi công ngày 12/04 vừa qua được xem là một cột mốc quan trọng của hạ tầng giao thông Việt Nam. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải khu vực nào nằm gần tuyến cũng tăng giá như nhau.

Tốc độ thiết kế 350 km/h, thời gian di chuyển dự kiến khoảng 30 phút

Theo ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA, tuyến Hà Nội - Quảng Ninh là đường sắt tốc độ cao đúng nghĩa, khác với các tuyến Metro thông thường như Cần Giờ - TP.HCM vốn có tốc độ hạn chế hơn. Tuyến này được thiết kế với tốc độ tối đa lên tới 350 km/h.

Ông Hùng cho biết, trên thực tế tốc độ vận hành sẽ được điều chỉnh theo từng đoạn. Ví dụ, đoạn qua Hà Nội chỉ chạy khoảng 120 km/h. Dù vậy, tổng thời gian di chuyển toàn tuyến vẫn dự kiến chỉ khoảng 30 phút, mở ra khả năng kết nối rất nhanh giữa các trung tâm kinh tế.

Bài học từ Trung Quốc: đường sắt cao tốc có thể kéo giá nhà tăng, nhưng không đồng đều

Nhìn sang Trung Quốc, quốc gia phát triển mạng lưới đường sắt cao tốc nhanh nhất thế giới, chỉ trong 15 năm đã hoàn thành khoảng 30.000 km đường sắt cao tốc. Từ nghiên cứu tại 285 thành phố giai đoạn 2009-2017, ông Tô Anh Hùng cho biết giá nhà trung bình tại các đô thị tăng khoảng 13,9% khi có đường sắt tốc độ cao.

Nhưng mức tăng không hề đồng đều. Các trung tâm quốc gia ghi nhận mức tăng tới 31,7%, trong khi các trung tâm khu vực là 19,6%. Điều này cho thấy đường sắt tốc độ cao có thể thúc đẩy tăng trưởng, nhưng đồng thời cũng làm dịch chuyển lại trật tự phát triển giữa các khu vực.

3 hiệu ứng quyết định bất động sản tăng hay giảm

Theo ông Tô Anh Hùng, tác động của đường sắt tốc độ cao lên bất động sản được chia thành 3 hiệu ứng: hút, lan tỏa và cộng hưởng.

1. Hiệu ứng hút
Thường xảy ra giữa một siêu đô thị và một thành phố nhỏ lân cận. Ví dụ cặp Lang Phường - Bắc Kinh tại Trung Quốc, di chuyển bằng tàu cao tốc chỉ mất 21 phút. Kết quả là giá bất động sản tại Bắc Kinh tăng 28% nhưng tại Lang Phường giảm tới 20%.

Lý do là khi thời gian di chuyển quá ngắn, siêu đô thị sẽ hút hết nguồn lực. Người dân có xu hướng làm việc, tiêu dùng, sinh hoạt tại thành phố lớn, còn thành phố nhỏ dần chỉ còn vai trò là nơi để ngủ. Nếu kinh tế địa phương không đủ mạnh và nhu cầu ở thực không hình thành, giá nhà ở đó sẽ chịu áp lực giảm.

2. Hiệu ứng lan tỏa
Đây là trường hợp kết nối tạo ra lợi ích cho cả hai phía. Cặp Quảng Châu - Trung Sơn là ví dụ điển hình, với thời gian di chuyển chỉ 16 phút. Sau khi có đường sắt cao tốc, giá nhà tại Quảng Châu tăng 49,4% và tại Trung Sơn tăng 19,5%.

3. Hiệu ứng cộng hưởng
Thường xuất hiện giữa các siêu đô thị với nhau. Khi hai trung tâm kinh tế lớn được kết nối tốt hơn, giá trị bất động sản thường hưởng lợi từ sự gia tăng đồng thời của nhu cầu, việc làm và dịch vụ.

Định giá BĐS không chỉ nhìn tuyến đường, mà phải nhìn cả hệ sinh thái

Để định giá bất động sản trong bối cảnh có đường sắt tốc độ cao, ông Tô Anh Hùng nhắc tới mô hình Hedonic, một phương pháp đã được sử dụng từ năm 1974 và đến nay vẫn còn giá trị. Mô hình này xác định giá trị bất động sản dựa trên 4 nhóm yếu tố: đặc điểm cấu trúc (diện tích, số phòng, chất lượng xây dựng), tiện ích môi trường xung quanh (Neighborhood), khả năng tiếp cận giao thông (Location) và các sai số ngẫu nhiên.

Trong đó, chuyên gia Long Phan nhấn mạnh chỉ số Neighborhood là yếu tố rất quan trọng. Tư duy đầu tư vào những khu đất quá “hẻo lánh” với kỳ vọng tăng giá đã không còn phù hợp với thế hệ khách hàng trẻ hiện nay. Trường học, công viên, an ninh, khu thể thao… đang trở thành yêu cầu cơ bản của một dự án bất động sản.

Về mặt vị trí, chỉ số Location cũng là thước đo then chốt. Thực tế tại Việt Nam cho thấy bất động sản nằm trong bán kính từ 500m đến 1,5km quanh các nhà ga Metro tại Hà Nội và TP.HCM có sức tăng giá tốt.

Người mua hiện nay có xu hướng ưu tiên giao thông công cộng văn minh, sạch sẽ, tiết kiệm thời gian đi lại đến nơi làm việc. Trong bối cảnh đó, đường sắt tốc độ cao có thể đóng vai trò như một “biến số trung gian” giúp mở rộng vùng ở, khi người dân sẵn sàng sống ở ngoại thành nhưng vẫn có thể làm việc tại trung tâm một cách thuận tiện.

Kinh tế khu vực mới là nền tảng cốt lõi

Chuyên gia Long Phan cho rằng, dù hạ tầng giao thông là chất xúc tác mạnh, nền tảng cốt lõi của việc tăng giá bất động sản vẫn phải đến từ tăng trưởng kinh tế của khu vực. Đường sắt tốc độ cao là công cụ hỗ trợ, còn kinh tế mới là động lực thực sự.

Ông lấy ví dụ tại Bắc Ninh: nhu cầu nhà ở ở đây luôn rất lớn không chỉ nhờ sân bay Gia Bình hay các tuyến đường sắt đi qua, mà còn bởi sự hiện diện của các tập đoàn lớn như Foxconn, kéo theo hàng chục nghìn chuyên gia và công nhân đổ về.

Điều này cho thấy khi đánh giá cơ hội từ đường sắt cao tốc, nhà đầu tư không thể chỉ nhìn vào bản đồ tuyến đi qua, mà cần xem: khu vực đó có việc làm không, có dân cư thực không, có hạ tầng dịch vụ và đô thị hỗ trợ không.

Góc nhìn cho nhà đầu tư: không phải gần ga nào cũng là “điểm rơi” tốt

Tuyến Hà Nội - Quảng Ninh chắc chắn tạo ra cú hích mới cho thị trường bất động sản phía Bắc. Nhưng mức độ hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào việc địa phương đó thuộc nhóm hút, lan tỏa hay cộng hưởng, đồng thời phải xét thêm kinh tế thực, dân số thực và hệ tiện ích xung quanh.

Trong 5 năm tới, với kế hoạch đầu tư công khoảng 8,22 triệu tỷ đồng đã được trình Quốc hội, hạ tầng giao thông gồm đường sắt tốc độ cao, cao tốc và quốc lộ được kỳ vọng tiếp tục là bệ phóng cho kinh tế và bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Bạn nghĩ khu vực nào sẽ hưởng lợi rõ nhất từ tuyến Hà Nội - Quảng Ninh? Comment bên dưới nhé!