Dùng vàng mua nhà: Góc nhìn pháp lý cần biết

Dùng vàng mua nhà đang được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản, nhưng xét về pháp lý thì câu chuyện không đơn giản như một phương thức thanh toán thông thường.

Vàng mua nhà có bị cấm không?

Thời gian gần đây, thị trường xuất hiện các mô hình quảng bá như “chuyển hóa vàng thành bất động sản”, “dùng vàng mua nhà”, hoặc “quy đổi vàng thành nguồn vốn đầu tư”. Khách hàng được khuyến khích dùng vàng nhàn rỗi để quy đổi thành tiền mua bất động sản, rồi có cơ chế nhận lại giá trị tương đương vàng sau một thời gian đầu tư.

Về mặt kinh tế, đây có thể là cách hút nguồn vàng trong dân vào lưu thông khi tín dụng bất động sản bị siết chặt và thanh khoản giảm. Nhưng về pháp lý, vàng là loại tài sản đặc biệt và được Nhà nước quản lý chặt chẽ.

Pháp luật hiện hành nói gì về vàng?

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, vàng là một loại tài sản thuộc nhóm động sản. Cá nhân có quyền sở hữu, chuyển nhượng, giao dịch vàng theo quy định pháp luật.

Bộ luật Dân sự cũng ghi nhận nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Điều 117 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

• Chủ thể có năng lực phù hợp
• Tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Hiện nay, pháp luật không có quy định nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch dân sự bắt buộc phải bằng đồng Việt Nam. Vì vậy, nếu các bên tự nguyện thỏa thuận dùng vàng làm tài sản thanh toán thì chưa thể mặc nhiên kết luận giao dịch vô hiệu, miễn không vi phạm điều cấm của luật.

Mua bán nhà ở bằng vàng có bị cấm không?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 hiện chủ yếu điều chỉnh điều kiện kinh doanh, điều kiện giao dịch, hình thức hợp đồng, công khai thông tin, thanh toán theo tiến độ và trách nhiệm của chủ đầu tư. Hai luật này chưa có quy định trực tiếp về việc thanh toán bằng vàng trong giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định này dùng cụm từ “nhận tiền thanh toán” và yêu cầu thanh toán qua tài khoản ngân hàng. Nhưng luật chưa nói rõ nếu các bên thỏa thuận bằng vàng hoặc tài sản khác thì xử lý thế nào, cũng chưa xác định trực tiếp việc nhận vàng thanh toán là hành vi bị cấm.

Chính sách quản lý vàng của Nhà nước

Tại Điều 4 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 232/2025/NĐ-CP, quyền sở hữu vàng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được công nhận và bảo vệ theo quy định của pháp luật. Ngân hàng Nhà nước là cơ quan thay mặt Chính phủ thống nhất quản lý hoạt động kinh doanh vàng.

Phạm vi điều chỉnh còn bao gồm: sản xuất, gia công vàng trang sức, mỹ nghệ; mua bán vàng trang sức, mỹ nghệ; sản xuất vàng miếng; kinh doanh mua bán vàng miếng; xuất khẩu, nhập khẩu vàng và các hoạt động kinh doanh vàng khác, bao gồm cả vàng trên tài khoản và phái sinh về vàng.

Điều đó cho thấy vàng không phải là hàng hóa thương mại thông thường mà thuộc lĩnh vực quản lý chuyên ngành. Dù vậy, Nghị định 24/2012/NĐ-CP hiện cũng chưa có quy định trực tiếp cấm các bên sử dụng vàng làm tài sản thanh toán trong giao dịch dân sự.

Rủi ro khi tham gia mô hình “dùng vàng mua nhà”

Do chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng, các bên có thể gặp rủi ro nếu phát sinh tranh chấp.

1. Rủi ro xác định nghĩa vụ thanh toán

Nếu hợp đồng ghi nhận nghĩa vụ quy đổi theo vàng, khi tranh chấp xảy ra Tòa án sẽ phải xác định loại vàng áp dụng, thời điểm xác định giá trị và cơ chế quy đổi.

2. Rủi ro biến động giá vàng

Nếu doanh nghiệp cam kết bảo toàn giá trị theo vàng hoặc hoàn trả bằng vàng, khi giá vàng tăng mạnh có thể phát sinh nguy cơ mất cân đối tài chính và không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ.

3. Rủi ro chính sách quản lý

Hiện chưa có văn bản hoặc hướng dẫn chính thức về mô hình huy động vàng trong bất động sản. Điều này không có nghĩa mọi mô hình “mua nhà bằng vàng” đều an toàn về mặt pháp lý.

Người mua cần lưu ý gì?

Về lâu dài, cần nghiên cứu cơ chế pháp lý phù hợp để khai thác nguồn lực vàng một cách minh bạch và hiệu quả. Còn hiện tại, người dân nên đọc kỹ hợp đồng, phương thức thanh toán, cam kết lợi nhuận và khả năng thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp trước khi tham gia giao dịch.

Bạn nghĩ sao về mô hình dùng vàng mua nhà này? Comment bên dưới nhé!

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng

FILI

- 10:00 28/05/2026