Dư nợ BĐS quý I/2026: 1,58 triệu tỷ đồng tại 14 ngân hàng
1,58 triệu tỷ đồng dư nợ BĐS mở rộng cuối quý I/2026, trong đó 5 ngân hàng lớn nắm 74,36%. Cơ cấu tín dụng đang hé lộ nhiều điều đáng chú ý.
1.581.196 tỷ đồng dư nợ BĐS mở rộng tại 14 ngân hàng niêm yết đã được ghi nhận đến ngày 31/3/2026, tăng 6,57% so với cuối năm 2025.
Đáng chú ý, dòng vốn này đang tập trung rất mạnh ở 5 nhà băng dẫn đầu: SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank, với tổng dư nợ chiếm 74,36% quy mô của 14 ngân hàng được bóc tách.
Dư nợ BĐS đang chảy vào đâu?
Trong tổng quy mô 1.581.196 tỷ đồng, cho vay kinh doanh BĐS đạt 1.000.128 tỷ đồng, chiếm 63,25%; còn cho vay xây dựng đạt 581.068 tỷ đồng, tương đương 36,75%.
Điều này cho thấy tín dụng BĐS không chỉ nằm ở chủ đầu tư dự án, mà còn đi qua xây dựng, hạ tầng và các nhà thầu thi công.
5 ngân hàng nào đang dẫn đầu?
SHB đứng đầu với 301.889 tỷ đồng, chiếm 48,06% tổng cho vay khách hàng. Theo sau là VPBank với 298.493 tỷ đồng (28,68%), Techcombank với 243.908 tỷ đồng (30,61%), MB với 180.181 tỷ đồng (16,08%) và HDBank với 151.287 tỷ đồng (25,17%).
Nếu chỉ tính riêng cho vay kinh doanh BĐS, VPBank dẫn đầu với 238.473 tỷ đồng, tăng 31.046 tỷ đồng so với cuối năm 2025, tương ứng 15%. Tiếp theo là SHB với 210.374 tỷ đồng, Techcombank với 198.854 tỷ đồng, MB với 131.896 tỷ đồng và HDBank với 78.196 tỷ đồng.
BIDV là trường hợp khác biệt khi có 102.513 tỷ đồng dư nợ BĐS mở rộng nhưng phần lớn nằm ở cho vay xây dựng. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào cho vay kinh doanh BĐS, bức tranh tín dụng địa ốc có thể bị thu hẹp.
Tỷ trọng mới là điểm cần để ý
Quy mô tuyệt đối lớn chưa hẳn đồng nghĩa với mức độ phụ thuộc cao vào BĐS. Nhìn vào tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng cho vay khách hàng, bức tranh lại khác khá nhiều.
KienlongBank ghi nhận 42.102 tỷ đồng dư nợ BĐS mở rộng, nhưng tỷ trọng lên tới 57,49%, cao nhất trong nhóm 14 ngân hàng công bố thuyết minh chi tiết. Nhóm tỷ trọng cao tiếp theo gồm SHB với 48,06%, BVBank với 35,09%, Techcombank với 30,61%, VPBank với 28,68% và HDBank với 25,17%.
Ở chiều ngược lại, MB có 180.181 tỷ đồng dư nợ BĐS mở rộng nhưng tỷ trọng chỉ 16,08%. BIDV có 102.513 tỷ đồng, song tỷ trọng chỉ 4,22% nhờ nền tín dụng tổng thể lớn.
Tương quan với vốn chủ sở hữu cũng cho thấy mức độ nhạy cảm khác nhau. Tại KienlongBank, dư nợ BĐS mở rộng cao gấp 4,79 lần vốn chủ sở hữu; tại SHB và BVBank lần lượt là 4,21 lần và 3,63 lần.
Dòng vốn tăng trong bối cảnh pháp lý đang đổi nhịp
Ở phạm vi toàn hệ thống, Bộ Xây dựng cho biết đến ngày 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,24 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Cùng giai đoạn, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 1,4%, tức tốc độ tăng của tín dụng kinh doanh BĐS cao gấp khoảng 8,35 lần mức bình quân chung.
Dòng vốn này tăng trong bối cảnh khung pháp lý BĐS bước sang giai đoạn vận hành mới sau khi Luật số 43/2024/QH15 đẩy thời điểm hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Các TCTD lên ngày 1/8/2024. Với nhà ở xã hội, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP ngày 13/2/2026 tiếp tục đặt trọng tâm vào xử lý vướng mắc trong phát triển phân khúc này.
Khi hồ sơ dự án được tháo gỡ, khoản vay có thêm cơ sở để quay lại triển khai, bán hàng và tạo dòng tiền trả nợ. Ngược lại, dự án thiếu pháp lý, thanh khoản thấp hoặc lệch khỏi nhu cầu ở thực vẫn chịu bộ lọc tín dụng chặt hơn.
Ngân hàng đang chọn dự án theo tiêu chí nào?
Xuyên suốt mùa ĐHĐCĐ thường niên 2026, lãnh đạo các ngân hàng đều cho thấy BĐS vẫn là lĩnh vực được cấp vốn, nhưng tiêu chí phê duyệt đã phân hóa rõ hơn theo pháp lý dự án, thanh khoản, phân khúc và nhu cầu ở thực.
Tại VPBank, Chủ tịch HĐQT Ngô Chí Dũng cho rằng cốt lõi của tín dụng BĐS không nằm ở đóng hay mở hạn mức, mà ở lựa chọn đúng phân khúc. Ông nhấn mạnh thị trường BĐS gồm nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại và nhà ở; riêng nhà ở tiếp tục chia thành nhà ở xã hội, bình dân, cao cấp và hạng sang.
TGĐ VPBank Nguyễn Đức Vinh cho biết ngân hàng ưu tiên tài trợ dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở bình dân và trung cấp; đồng thời hạn chế BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng có giá trị lớn. Theo ông, dư nợ BĐS quý I tăng chủ yếu từ cho vay mua nhà để ở và giải ngân cho một số dự án đã hoàn thiện hồ sơ.
Tại Techcombank, Chủ tịch HĐQT Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ tài trợ dự án đáp ứng đồng thời ba tiêu chí: pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và thanh khoản tốt. Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, Techcombank sẽ không cấp vốn cho cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà.
Về phía MB, TGĐ Phạm Như Ánh cho biết khẩu vị rủi ro BĐS được giữ ở mức tương đối thấp. Theo ông, dư nợ liên quan hiện chiếm dưới 12% quy mô toàn ngân hàng, riêng cho vay kinh doanh BĐS khoảng 10%.
Đối với SHB, Chủ tịch HĐQT Đỗ Quang Hiển cho biết ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS tương đối lớn nhưng vẫn tuân thủ các giới hạn an toàn theo quy định của NHNN. SHB tập trung vào dự án có thanh khoản cao, phục vụ nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, song hành cùng nhà ở xã hội và BĐS công nghiệp.
Điểm đáng chú ý: quy mô cấp vốn cao không đồng nghĩa với mức độ phụ thuộc cao vào chu kỳ BĐS. Với nhà đầu tư và người mua nhà, tỷ trọng dư nợ, pháp lý dự án và chất lượng dòng tiền vẫn là những chỉ báo cần theo dõi sát.
Bạn nghĩ sao về bức tranh tín dụng BĐS quý I/2026 này? Comment bên dưới nhé!