Dữ liệu cho thấy nhà đầu tư đang "ngắm" BĐS khu Đông, khu Tây và Tây Bắc TP.HCM

Giai đoạn 2022-2025, bất động sản quanh các vành đai Hà Nội đã tăng 2-3 lần, dù nguồn cung ra ngoài tăng 2,6 lần. Câu chuyện hạ tầng đang cho thấy một bài học rất rõ: không phải cứ “gần vành đai” là tăng giá, mà phải nằm trên dòng chảy kinh tế, gắn với trục lớn và có khả năng trở thành nút giao trung chuyển.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, một khu vực chỉ thực sự có giá trị tăng giá khi hội đủ 3 điều kiện: giao với trục lớn; gắn với động lực kinh tế như KCN, logistics, đô thị; và có khả năng trở thành nút giao trung chuyển. Đây là lý do nhiều khu vực quanh vành đai không chỉ hút dân cư mà còn kéo theo sự xuất hiện của nhiều đô thị lớn.

Từ Hà Nội nhìn sang TP.HCM: vành đai 3 là “xương sống” mới

Với TP. Hồ Chí Minh, thị trường đang chuyển từ mô hình đơn trung tâm sang đa trung tâm. Các cực tăng trưởng đang lan ra Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai và Long An (cũ). Trong bức tranh đó, vành đai 3 được xem là trục kết nối hệ sinh thái công nghiệp – đô thị - logistics.

Ông Tuấn cho rằng vành đai 3 thực chất là 3 trục tăng trưởng lớn:

Trục Đông: logistics và quốc tế, gồm Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch. Khu vực này hội tụ cảng Cát Lái, cao tốc Long Thành và sân bay Long Thành, hình thành một chuỗi logistics từ cảng biển đến hàng không. Về bản chất, đây là trung tâm trung chuyển hàng hóa của toàn vùng.

Trục Tây: công nghiệp và hậu cần, gồm Bến Lức – Đức Hòa – Long An. Đây là cửa ngõ kết nối TP. Hồ Chí Minh với miền Tây, đồng thời là vùng tập trung KCN lớn, quỹ đất rộng. Trước đây điểm nghẽn là kết nối kém, chi phí vận chuyển cao; khi vành đai hoàn thiện, khu vực này sẽ thuận lợi hơn cho lưu thông hàng hóa, sản xuất và logistics.

Trục Tây Bắc: kết nối vùng, gồm Củ Chi – Hóc Môn – Tây Ninh. Khác với trục Đông và Tây, Tây Bắc không phải nơi dòng tiền đang chạy mạnh, mà là vùng dự trữ phát triển của TP. Hồ Chí Minh. Khu vực này có quỹ đất lớn, nằm gần lõi đô thị và gắn với Quốc lộ 22 – tuyến kết nối trực tiếp TP. Hồ Chí Minh với Tây Ninh và Campuchia.

Điểm chung của các trục không phải chỉ là “gần vành đai”, mà là cùng nằm trên dòng chảy kinh tế. Giá trị bất động sản không chỉ đến từ vị trí trên bản đồ, mà từ những gì diễn ra mỗi ngày: hàng hóa luân chuyển, doanh nghiệp vận hành, con người đến ở và làm việc.

Nhìn vào sự dịch chuyển dự án từ vùng lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh ra các vành đai 3 và 4 trong giai đoạn 2016-2025 có thể thấy mức độ mở rộng rất lớn, với gần 2.400 dự án mới trong không gian đô thị mở rộng tới vành đai 4.

3 kiểu dịch chuyển ở các siêu đô thị lớn

Đặt câu hỏi liệu có đủ dân để tiếp tục dịch chuyển ra vùng vệ tinh hay không, ông Tuấn dẫn ra 3 kiểu dịch chuyển phổ biến tại các siêu đô thị lớn trên thế giới có dân số trên 10 triệu người:

Kiểu Seoul: do giá bất động sản trung tâm quá cao, người dân buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, hình thành vùng đô thị gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi với gần 25 triệu dân, chiếm 50% dân số Hàn Quốc.

Kiểu Bắc Kinh: ô nhiễm môi trường là nguyên nhân chính khiến người giàu sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn để có không khí trong lành hơn. Bắc Kinh hiện có tới 8 vành đai bao quanh trung tâm để đáp ứng nhu cầu này.

Kiểu Tokyo: hạ tầng trung tâm quá tải khiến dân cư dịch chuyển ra ngoại ô, nơi giao thông công cộng phát triển mạnh, giúp kết nối thuận lợi với trung tâm.

Theo ông Tuấn, Hà Nội đang có xu hướng mở rộng tương tự Bắc Kinh khi ô nhiễm trung tâm ngày càng cao. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh lại nghiêng về hướng Tokyo và Seoul khi trung tâm quá cao về giá và quá tải hạ tầng.

Khu Tây TP. Hồ Chí Minh: bị định giá thấp nhưng dân số thật lớn

Ở góc nhìn thị trường khu Tây, ông Đinh Minh Tuấn cho biết đang hình thành một cấu trúc khá rõ: khu Đông TP. Hồ Chí Minh được nhìn nhận như trung tâm mới với hạ tầng và kỳ vọng tăng trưởng, còn khu Tây từ Bình Tân, Bình Chánh đến Bến Lức, Đức Hòa lại ở vị thế “bị định giá thấp”.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây lại là khu vực có dân số thực rất lớn, nhu cầu ở thật cao và đóng vai trò cửa ngõ kết nối toàn bộ vùng Tây Nam Bộ. Vấn đề của khu Tây không phải là thiếu tiềm năng, mà là chưa có một “câu chuyện phát triển” đủ mạnh để tái định vị giá trị.

Sức bật của khu Tây, nếu có, sẽ không đi theo con đường của khu Đông. Nó sẽ không dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá, mà dựa vào 3 yếu tố thực hơn: hạ tầng kết nối vùng, dòng dân cư thật và khả năng tạo ra dòng tiền. Khi các trục giao thông như Võ Văn Kiệt nối dài, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay các tuyến vành đai hoàn thiện, khu Tây sẽ trở thành điểm trung chuyển của logistics và dân cư.

“Khi dòng người đã đủ lớn, giá trị bất động sản sẽ không tăng vì tin đồn, mà tăng vì khả năng khai thác thực tế”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Dòng tiền đầu tư nam tiến

Về xu hướng đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho biết 100 nhà đầu tư Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TP. Hồ Chí Minh. Ngược lại, nhà đầu tư TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1, 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội. Đặc biệt, 2026 được xem là năm bản lề khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân, tập trung chủ yếu vào hai phân khúc: nhà riêng và chung cư.

Giai đoạn 2022-2024 là thời kỳ Hà Nội đạt đỉnh, khi nhiều bất động sản tăng ít nhất 2–3 lần, đỉnh điểm là năm 2023 chung cư tăng giá 80%. Trong bối cảnh thị trường TP. Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn, Hà Nội lại là thị trường sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ.

Khi TP. Hồ Chí Minh hội tụ đủ các yếu tố cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ pháp lý, hạ tầng đến nhu cầu ở thực, việc các chủ đầu tư miền Bắc Nam tiến không còn là xu hướng nhất thời, mà đã trở thành một lựa chọn chiến lược.

Bạn đánh giá thế nào về tiềm năng BĐS quanh các trục vành đai, đặc biệt là khu Đông, khu Tây và Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh? Comment bên dưới nhé!