Dòng tiền âm nặng, tồn kho cũng “phình to”, Nhà Khang Điền (KDH) vẫn được giao thêm nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh?

Doanh thu bất động sản “bốc hơi” 61,9%.

Ghi nhận tại Báo cáo tài chính gần nhất của Nhà Khang Điền, trong Quý 1/2026 doanh nghiệp chỉ đạt doanh thu thuần hơn 281 tỷ đồng, sụt giảm 60% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, Nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản, mảng cốt lõi của Khang Điền, giảm từ hơn 696 tỷ đồng xuống còn gần 265 tỷ đồng (tức giảm 61,9% so với cùng kỳ). Giá vốn cũng giảm theo, nhưng lợi nhuận gộp vẫn co lại còn gần 183 tỷ đồng, tương đương giảm hơn 40%. Đây là dấu hiệu cho thấy tốc độ bàn giao nhà của công ty đang chậm đi rõ rệt.

Áp lực tài chính cũng thể hiện rõ ở các nguồn doanh thu khác. Đơn cử như doanh thu tài chính chỉ còn hơn 7 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức gần 20 tỷ đồng cùng kỳ. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên gần 60 tỷ đồng.

Chi phí này đã bào mòn doanh thu khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn hơn 76 tỷ đồng, tương đương giảm hơn một nửa so với năm trước.

Tuy nhiên, trong quý vừa qua, Khang Điền bất ngờ ghi nhận khoản thu nhập khác 290 tỷ đồng. Đây là khoản ghi nhận từ thương vụ mua CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Nói cách khác, lợi nhuận quý 1 của Khang Điền chủ yếu đến từ thủ thuật tài chính khi mua lại công ty con.

Nhờ khoản thu nhập này, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt hơn 281 tỷ đồng, gấp hơn 2,3 lần cùng kỳ. Đồng thời Khang Điền cũng "thoát lỗ" ngoạn mục nhờ bút toán tài chính này. Dù vậy, bức tranh về dòng tiền và lượng hàng tồn kho của Khang Điền vẫn còn nhiều điều đáng bàn.

Dòng tiền vẫn âm nặng

Theo ghi nhận, trong quý I, dòng tiền kinh doanh chính của Nhà Khang Điền ghi nhận âm 633,7 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 1.316,1 tỷ đồng. Thêm nữa, cũng trong kỳ, dòng tiền đầu tư âm tới 1.396,8 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 3.100 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Đây không phải là điều quá xa lạ với Khang Điền. Thực tế, theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, năm 2025 dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.174,7 tỷ đồng, dù đã giảm so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng của năm 2024. Đây là năm thứ năm liên tiếp doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm.

Trước đó, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền lần lượt âm 2.010 tỷ đồng năm 2021, 1.047 tỷ đồng năm 2022, 1.543 tỷ đồng năm 2023 và 3.647,5 tỷ đồng năm 2024.

Gánh nặng hàng tồn kho

Về quy mô tài sản, tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Khang Điền đạt gần 39.900 tỷ đồng, tăng 17% so với thời điểm đầu năm. Lượng tiền gửi ngân hàng ghi nhận gần 3.800 tỷ đồng, tương đương mức tăng 38%.

Hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản, ghi nhận hơn 29.100 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Sự gia tăng này xuất phát từ việc phát sinh thêm hơn 5.400 tỷ đồng tại dự án An Lập – Bình Trưng Đông. Dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo vẫn duy trì là khoản mục tồn kho lớn nhất với giá trị hạch toán hơn 8.900 tỷ đồng.

Đối với cơ cấu nguồn vốn, nợ phải trả tăng 42% lên hơn 18.300 tỷ đồng. Dư nợ vay tài chính có sự gia tăng đáng kể từ 10.100 tỷ đồng lên mức hơn 15.300 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 84% tổng nợ phải trả.

Bị gọi tên vì dùng hơn 100 tỷ đồng vốn trái phiếu sai mục đích

Bức tranh tài chính của Khang Điền còn có thêm điểm cần lưu ý từ câu chuyện trái phiếu.

Theo Văn bản số 3809/UBCK-TT ngày 8/5/2026 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), căn cứ kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được xác định có nhiều tồn tại trong quá trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Cụ thể, doanh nghiệp bị cho là chưa đảm bảo tính chính xác, trung thực và đầy đủ của thông tin trong hồ sơ chào bán trái phiếu. Theo đánh giá của cơ quan quản lý, một số thông tin công bố chưa được kiểm chứng đầy đủ, tiềm ẩn nguy cơ gây hiểu nhầm cho nhà đầu tư và chưa phản ánh toàn diện các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Các tồn tại này liên quan đến nhiều lô trái phiếu do Khang Điền phát hành trước đây, gồm: KDH_BOND2017, KDH_BOND2019, KDH_BOND20202 và KDHH2125001.

Đáng chú ý, UBCKNN xác định Khang Điền đã sử dụng một phần nguồn vốn huy động từ trái phiếu không đúng với mục đích đã công bố trong phương án phát hành. Theo phương án ban đầu, nguồn tiền huy động được dùng để tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, một phần vốn lại được sử dụng để thanh toán các khoản nợ vay.

Trong đó: Lô trái phiếu KDH_BOND2017 có hơn 50,6 tỷ đồng được xác định sử dụng sai mục đích; Lô KDH_BOND2019 có khoảng 50 tỷ đồng được dùng để trả nợ vay. Tổng số tiền bị xác định sử dụng không đúng mục đích vượt 100 tỷ đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng bị ghi nhận chậm công bố báo cáo tình hình thực hiện các cam kết đối với người sở hữu trái phiếu trong năm 2022, vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, dù các vi phạm đã được nêu rõ, UBCKNN cho biết không ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Khang Điền.

Theo cơ quan quản lý, nguyên nhân là các hành vi vi phạm đã hết thời hiệu xử lý theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, thuộc trường hợp không ra quyết định xử phạt. Dù vậy, UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện đầy đủ các nội dung theo kết luận thanh tra; chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu; đồng thời tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật trong các đợt huy động vốn tiếp theo. Cơ quan này cũng cảnh báo sẽ áp dụng biện pháp xử lý nghiêm nếu doanh nghiệp tái diễn vi phạm trong thời gian tới.

Được giao thêm nhiều dự án

UBND TPHCM vừa ban hành chỉ đạo liên quan đến công tác quy hoạch đối với dự án chợ Gà, chợ Gạo tại phường Bến Thành và dự án tứ giác Nguyễn Cư Trinh (tứ giác Mả Lạng) tại phường Cầu Ông Lãnh. Theo đó, thành phố chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, đồng thời giao Sở Xây dựng báo cáo ranh giới thực hiện các dự án để trình UBND Thành phố xem xét phê duyệt. Sau khi ranh giới được thông qua, các địa phương liên quan sẽ tiến hành đo đạc, xác định diện tích chính xác nhằm phục vụ công tác thu hồi đất và hoàn thiện hồ sơ quy hoạch. Thành phố cũng cho phép áp dụng các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và sử dụng đất theo mô hình TOD nhằm tăng sức hút đối với nhà đầu tư.

Đáng chú ý, UBND TPHCM chấp thuận chủ trương giao Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền tham gia tổ chức lập quy hoạch đô thị cho hai khu vực trước khi lựa chọn chính thức nhà đầu tư hoặc nhà thầu. Tuy nhiên, thành phố nhấn mạnh việc giao lập quy hoạch không đồng nghĩa với việc Khang Điền sẽ được chấp thuận đầu tư dự án, bởi toàn bộ quá trình thẩm định và phê duyệt vẫn phải tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Khang Điền có trách nhiệm phối hợp với các sở ngành, địa phương trong quá trình rà soát và lập quy hoạch, đảm bảo phù hợp với quy định về đất đai, xây dựng và phát triển đô thị. Trước đó, doanh nghiệp này từng tham gia chỉnh trang tuyến đường Lê Lợi với nhiều hạng mục cải tạo vỉa hè, sơn sửa nhà phố và chung cư dọc tuyến. Đại diện Khang Điền cũng cho biết doanh nghiệp mong muốn tiếp tục tham gia sâu hơn vào các chương trình chỉnh trang đô thị và nâng cấp không gian công cộng tại khu vực trung tâm TPHCM như chợ Bến Thành, Nguyễn Huệ hay Đồng Khởi.