Đồng Nai lên thành phố: BĐS sẽ dịch chuyển ra sao?

Đồng Nai lên thành phố sẽ tác động đến bất động sản theo hướng tái cấu trúc hơn là tạo sóng. Hưởng lợi rõ nhất là bất động sản công nghiệp, logistics, sau đó đến nhà ở nhờ nhu cầu ở thực và lực dịch chuyển dân cư.

Nhiều “ông lớn” đã hiện diện ở Đồng Nai

Từ ngày 30/4, Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, mở ra một giai đoạn phát triển mới. Từ một trung tâm công nghiệp trọng điểm, địa phương này đang hướng tới mô hình đô thị hiện đại, cân bằng giữa kinh tế và chất lượng sống.

Trong định hướng dài hạn, sông Đồng Nai được xác định là “xương sống” về cảnh quan và không gian phát triển. Dọc hành lang này, nhiều khu đô thị quy mô lớn đang hình thành theo hướng tích hợp đa chức năng, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Không chỉ dừng ở trục ven sông, Đồng Nai còn mở rộng không gian đô thị về phía sân bay Long Thành và các hành lang giao thông chiến lược theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Đây là những khu vực có tiềm năng trở thành cực tăng trưởng mới nhờ lợi thế kết nối và logistics.

Hiện nay, thị trường bất động sản Đồng Nai ghi nhận sự tham gia của nhiều doanh nghiệp với các dự án quy mô lớn. Trong số các dự án dọc hành lang sông Đồng Nai, Aqua City của Tập đoàn Novaland được xem là một trong những đại đô thị trọng điểm, giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển chuỗi đô thị ven sông của địa phương.

Dự án tọa lạc bên dòng sông Đồng Nai, ngay trục Hương lộ 2 - tuyến kết nối chiến lược giữa TPHCM, Đồng Nai và sân bay Long Thành. Với vị trí này, Aqua City được đánh giá là một trong những đô thị hưởng lợi trực tiếp nhất từ làn sóng đầu tư hạ tầng.

Với quy mô hơn 1.000 ha và 32 km đường sông tự nhiên bao quanh, dự án dành 70% diện tích cho mảng xanh, hạ tầng và hệ tiện ích. Giai đoạn 2025 - 2028, Aqua City dự kiến đóng góp khoảng 23.000 tỷ đồng vào ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho hàng nghìn lao động.

Tương tự, Nam Long Group bắt tay với các đối tác quốc tế để phát triển khu đô thị tích hợp tại khu vực Long Hưng ngay cạnh Aqua City. Sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế được kỳ vọng sẽ nâng chuẩn phát triển đô thị tại Đồng Nai, từ quy hoạch đến vận hành.

Đất Xanh Group hiện diện tại Đồng Nai với dự án Gem Sky World. Đây được xem là dự án có quy mô lớn nhất trong trục đô thị vệ tinh cạnh sân bay Long Thành, cung ứng hơn 4.000 sản phẩm. Tuy nhiên, bên trong dự án vẫn chưa có nhiều cư dân về ở.

Làn sóng đổ bộ về Đồng Nai tiếp tục mở rộng với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn trong nước và quốc tế. Thăng Long Real Group khởi công FIATO City tại Nhơn Trạch, Gamuda Land giới thiệu Spring Ville, Sun Group có các tổ hợp đô thị - du lịch quy mô hàng trăm hecta, còn Fresia Riverside nổi lên như một điểm đến đầu tư khi tọa lạc ngay mặt tiền Bùi Hữu Nghĩa với mức giá dưới 2 tỷ đồng.

Tác động lâu dài đến thị trường là gì?

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Đồng Nai, tính đến quý I/2026, Đồng Nai có hơn 440 dự án nhà ở đang triển khai, trong đó phần lớn là các khu đô thị quy mô lớn. Con số này cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ nét từ phát triển dàn trải sang mô hình đại đô thị tích hợp.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng phát triển đô thị xung quanh sân bay là xu hướng phổ biến trên thế giới. Khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng sẽ gia tăng mạnh, tạo động lực cho sự phát triển của các khu đô thị trong khu vực.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhấn mạnh việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không chỉ là thay đổi hành chính mà là bước nâng cấp vai trò trong cấu trúc kinh tế vùng. Khi đó, Đồng Nai sẽ trở thành một cực phát triển mới trong đại đô thị vùng Đông Nam Bộ, gắn chặt với TPHCM và hệ thống hạ tầng quốc gia, đặc biệt là sân bay Long Thành.

“Tác động đến thị trường bất động sản sẽ mang tính tái cấu trúc hơn là tạo sóng. Hưởng lợi lớn nhất là bất động sản công nghiệp và logistics, khi Đồng Nai gần như chắc chắn trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quy mô lớn. Cùng với đó, phân khúc nhà ở cũng sẽ tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia, kỹ sư và dòng dịch chuyển dân cư từ TPHCM”, ông Tuấn nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Consulting, khẳng định việc Đồng Nai lên thành phố sẽ tạo ra tác động tích cực về mặt kỳ vọng và dài hạn đối với thị trường bất động sản khu vực. Đây là yếu tố giúp nâng cao vị thế đô thị, đồng thời tạo động lực thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng và gia tăng dân số cơ học.

Ở góc độ tổng thể, việc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ đi kèm với quá trình đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, hoàn thiện quy hoạch đô thị và thu hút dân cư. Đồng Nai vốn đã có lợi thế kết nối vùng với TPHCM, cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, nên dư địa tăng trưởng vẫn còn khá lớn.

Khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh hơn, nhu cầu về không gian sống chất lượng, đồng bộ về tiện ích và hạ tầng sẽ gia tăng. Đây là lợi thế của các khu đô thị tích hợp so với các sản phẩm phát triển rời rạc, tạo nền tảng cho khả năng hấp thụ và gia tăng giá trị trong dài hạn.

Hạ tầng của Đồng Nai kết nối với TPHCM và khu vực lân cận ngày càng hoàn thiện, đáng kể có cầu Cát Lái, Phú Mỹ 2, Long Hưng (cầu Đồng Nai 2), cùng các công trình giao thông trọng điểm như Vành đai 3 TPHCM, mở rộng cao tốc TPHCM - Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Đặc biệt, sân bay quốc tế Long Thành - dự án hạ tầng quy mô lớn đang được xây dựng - được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động lan tỏa đối với kinh tế và thị trường bất động sản khu vực.

Bạn nghĩ sao về hướng phát triển của Đồng Nai khi lên thành phố? Comment bên dưới nhé!