Doanh nghiệp nhỏ tìm lối đi trong thị trường BĐS của các ông lớn

Nguồn cung bất động sản đang ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn, khi thị trường nghiêng mạnh về các dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn hecta. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ buộc phải đổi cách làm để tìm chỗ đứng.

Vì sao “sân chơi” ngày càng nghiêng về các ông lớn?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Nếu trước đây nguồn cung còn khá đa dạng giữa doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ, thì hiện nay các yêu cầu về năng lực tài chính, quỹ đất và pháp lý đang khiến nhiều chủ đầu tư nhỏ dần hụt hơi.

Trong 3-5 năm gần đây, khung pháp lý thay đổi theo hướng chặt chẽ hơn, thủ tục dự án phức tạp hơn. Doanh nghiệp nhỏ thường khó tích lũy quỹ đất, khó tiếp cận tín dụng, trong khi các tập đoàn lớn lại có thể huy động vốn qua nhiều kênh như hợp tác đầu tư hoặc bắt tay với các quỹ ngoại.

Khác biệt lớn nhất nằm ở đâu?

Đó là khả năng tiếp cận vốn và tốc độ triển khai dự án. Doanh nghiệp lớn có dòng tiền ổn định từ nhiều dự án đang vận hành nên có thể mở bán, xây dựng, bàn giao liên tục để tạo vòng quay vốn mới.

Ngược lại, không ít doanh nghiệp quy mô nhỏ gặp khó ở khâu hoàn tất pháp lý, thiếu vốn làm hạ tầng hoặc thi công, khiến dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí phải chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư lớn hơn.

27 dự án đại đô thị, tổng vốn khoảng 115 tỷ USD

Theo báo cáo gần đây của S&I Rating, riêng năm 2025 cả nước ghi nhận khoảng 27 dự án có diện tích từ hàng trăm đến hàng nghìn hecta, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 115 tỷ USD.

Đáng chú ý, cuộc đua này chủ yếu được dẫn dắt bởi một số tập đoàn lớn. Vingroup và Sun Group đang nắm giữ hơn một nửa tổng quy mô vốn đầu tư của các dự án đại đô thị, cho thấy xu hướng nguồn lực dần tập trung vào một nhóm nhà phát triển lớn.

Lối đi nào cho doanh nghiệp vừa và nhỏ?

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi tiêu chuẩn về pháp lý, quy hoạch và năng lực triển khai ngày càng được siết chặt.

Ông Đính nhìn nhận đây là một quá trình sàng lọc của thị trường. Doanh nghiệp nào không đủ năng lực tài chính, quản trị hoặc kinh nghiệm triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn nếu không kịp điều chỉnh.

Theo ông, doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn tiếp tục tham gia thị trường cần tái cấu trúc hoạt động, chuẩn hóa quản trị, nâng cao minh bạch và tuân thủ pháp luật chặt chẽ hơn. Đồng thời, họ có thể tìm kiếm các hình thức hợp tác mới để tham gia vào chuỗi phát triển dự án.

Doanh nghiệp nhỏ có bị loại khỏi cuộc chơi?

Ông Đính cho rằng không hẳn. Ngay cả với các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư lớn cũng khó tự triển khai toàn bộ hạng mục, nên vẫn còn nhiều phần việc mang tính hỗ trợ, đồng hành mà doanh nghiệp nhỏ có thể tham gia nếu đủ năng lực.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện gặp trở ngại lớn ở quỹ đất và thủ tục pháp lý. Hệ thống pháp luật hiện nay thuận lợi hơn cho dự án quy mô lớn, trong khi dự án nhỏ lại dễ phát sinh khó khăn về thủ tục và chi phí phát triển.

Chiến lược phù hợp cho nhóm doanh nghiệp nhỏ

Theo ông Quê, thay vì cạnh tranh trực diện với các tập đoàn lớn ở những đại dự án, doanh nghiệp vừa và nhỏ nên chọn phân khúc phù hợp hơn với năng lực của mình.

Cụ thể, cần tìm quỹ đất phù hợp với nhu cầu ở thực, phát triển sản phẩm nhà ở phục vụ đúng nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng thật. Ông nhấn mạnh yếu tố quyết định của thị trường trong thời gian tới không chỉ là quy mô hay tiện ích, mà là sản phẩm đó phục vụ cho ai.

“Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân vẫn sẽ có cơ hội phát triển tốt” - ông Quê cho biết.

Bạn nghĩ doanh nghiệp vừa và nhỏ nên đi theo hướng hợp tác hay tập trung vào sản phẩm ở thực? Comment bên dưới nhé!