Đất thực tế bỗng dưng rộng hơn Sổ đỏ: Cứ âm thầm sử dụng hay làm ngay việc này để không bị coi là lấn chiếm?

Đất thực tế lớn hơn sổ đỏ có được cấp thêm diện tích? Đây là tình huống khá thường gặp khi đo đạc lại thửa đất, và quy định hiện hành đã có hướng xử lý cụ thể cho từng trường hợp.

Khi đo lại, diện tích thực tế khác sổ đỏ thì xử lý thế nào?

Trong quá trình sử dụng đất, diện tích thực tế của thửa đất có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân có thể do sai số đo đạc, thay đổi ranh giới sử dụng đất, chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc tác động của điều kiện tự nhiên.

Vì vậy, nhiều người dân băn khoăn phần diện tích chênh lệch này có được cập nhật, bổ sung vào sổ đỏ hay không.

Trường hợp đất thực tế lớn hơn sổ đỏ

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp nhưng ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên như thời điểm được cấp sổ đỏ và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì diện tích đất sẽ được xác định theo kết quả đo đạc thực tế.

Nếu diện tích thực tế tăng lên và có thay đổi ranh giới thửa đất so với thời điểm được cấp giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024.

Phần diện tích tăng thêm từ đâu?

Nếu phần tăng thêm phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng trước ngày 1/8/2024 chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động hoặc sang tên theo quy định, người sử dụng đất có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đang sử dụng. Khi đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ đồng thời chỉnh lý giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng.

Ngoài ra, nếu phần diện tích tăng thêm có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì việc xác định loại đất và diện tích được cấp giấy chứng nhận sẽ áp dụng cho cả thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo quy định pháp luật.

Với trường hợp không có giấy tờ thuộc nhóm nêu trên nhưng vẫn đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng vẫn có thể xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng. Khi đó, diện tích và loại đất sẽ được xác định riêng cho phần đã được cấp trước đây và phần tăng thêm.

Trình tự, thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo Điều 37 Nghị định 101/2024.

Trường hợp đất thực tế nhỏ hơn sổ đỏ

Ở chiều ngược lại, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ thì cách xử lý sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân chênh lệch.

Nếu diện tích giảm do sai số đo đạc trước đây, khi cơ quan chức năng đo đạc lại và xác định ranh giới sử dụng đất không thay đổi, người dân cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để cập nhật diện tích thực tế. Sau đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý hoặc cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định.

Nếu diện tích giảm do Nhà nước thu hồi một phần đất, sạt lở tự nhiên, mở đường hoặc thay đổi ranh giới sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hiện trạng sử dụng và hồ sơ quản lý đất đai để điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận cho phù hợp với diện tích còn lại.

Trường hợp diện tích giảm do phát sinh tranh chấp với hộ liền kề, việc điều chỉnh sổ đỏ chỉ được thực hiện sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Người dân cần làm gì?

Dù diện tích thực tế lớn hơn hay nhỏ hơn so với thông tin trên giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục điều chỉnh, cấp đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Nếu gặp trường hợp này, bạn nên liên hệ cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, trình tự thực hiện và nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Bạn đã từng gặp trường hợp đo lại đất bị lệch diện tích so với sổ đỏ chưa? Comment bên dưới nhé!